1、“.....第二章项目建设必要性产业政策分析十五期间是中国全面应对人口老龄化关键时期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化老龄事业投入机制。中国老龄事业发展十五规划提出了十五期间老龄事业发展总体目标继续增加财政对社会保障投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖持续发展与经济社会相适应与其他保障制度相衔接老年社会保障体系。基本建立相对完善老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应更加协调高效老龄工作体制积极推进方便老年人生活基础设施建设......”。

2、“.....满足老年人特殊需求老年用品市场。进步营造敬老养老助老和代际和谐良好氛围，为实现老有所养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐目标创造更为有利社会条件在十五期间，中国具体采取些指标化要求，新增城镇孤寡老人集中供养床位万张，来缓解孤老安臵床位紧张局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立批爱心护理院。规划提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展税收信贷投资等政策，采取税收优惠减免费用信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段老龄产业，积极鼓励引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求门类齐全品种多样经济适用老年用品。规划要求，逐步加大老龄事业投入......”。

3、“.....逐步增加对女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。消费群体特殊性和项目产品归属产权敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金来源及房贷政策障碍或多或少会影响老年人购房消费......”。

4、“.....这是本项目风险之二。项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半个月时间，这将给本项目带来二方面风险第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理地域文化等诸多因素影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。本项目分四期滚动开发，时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟实行全过程控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险......”。

5、“.....香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发重要性。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色载体和必须物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。本项目土地使用面积亩，总建筑面积万平方米，分四期滚动开发，总建设开发周期个月，因此，必须首先做好总体规划，有了科学完办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来主要影响主要手段。中国目前已进入老龄化社会，新代独生子女已经，下步中国家庭将形成四二结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然趋势。三湖北省及武汉市老年人及其产业发展现状湖北省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高同时，人口老龄化进程明显加快。随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高......”。

6、“.....方面，老年人口规模迅速扩大，据预测，岁及以上老年人口总量将从年万增加到年万，增长。另方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。岁及以上老年人口占总人口比重，年将提高到，比年提高个百分点。年将提高到，届时每个人中就有个岁及以上老年人。到本世纪中叶，老年人口比重将达到，每个人中就有个老年人，达到重度老龄化阶段。年月份，武汉市民政局武汉市老龄委和武汉市社会福利院联合在我市城区进行了次武汉市老年人生活状况调查。从这次调查结果来看，武汉城区老年人与子女共住处占绝大多数，达到了，但是老年人独住家庭也不少。在位有子女老年人中，有人没有和子女住在起，达到了。在独居老人家庭中，有子女老人独居家庭占了相当大比例，达到。导致这些老人单独居住原因是多方面，占首位是房子。许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚生小孩后无法再挤住处而不得不分离出去......”。

7、“.....值得注意是，由于感情不和睦生活习惯差异总论项目名称项目名称武汉市东方养老院连锁经营新建项目二承办单位概况承办单位湖北投资管理有限公司三拟建地点本项目拟建地点为武汉市区办事处镇及办事处。首期建设地点为办事处。四建设内容与规模项目建设内容为在武汉市区办事处镇及办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。子女整协调统个性特色总体规划，项目就具有了健康骨架和活灵魂，就有了量身定做依据和蓝图，就可避免项目开发建设中随意性盲目性，确保产品个性特色，整体风格。项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则是建筑设计必须具有和体现老年公寓个性特色，及其建筑风格二是充分满足老年人特殊群体养老休闲特殊需要，以人为本，实现人性化设计三是老年公寓必须量身定做，量身定做应从设计开始。项目实施前，还应在本案报告基础上进步进行市场调研，在调查过程中，对武汉老年住宅市场不但要进行定性分析......”。

8、“.....市场细分作出准确判断。本案项目风险分析章对老年人住宅项目提出了三个方面风险，在项目实施前，应在仔细调研基础上进步评估项目风险性，并提出详尽而具有针对性和可操作性方案，以便化解风险。不失时机充分运用现行土地政策空间，降低土地成本，从而降低风险。根据武汉市现行土地政策，除老城区外，其它城区和开发区暂未实行土地有形市场，或者执行不甚严格，有定政策空间，所以，对投资开发商来说，在暂未实行以招标挂牌拍卖等方式取得国有土地使用权郊区购地显得尤为紧迫和必要。第十章结论与建议武汉市房地产市场竞争激烈，特别是住宅市场竞争更是到了白热化程度。于是精明而富有远见投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷纷避开激烈竞争住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产商业地产渡假休闲地产老年公寓地产，本案项目就是其中例。本项目土地使用面积亩，总建筑面积约万......”。

9、“.....可打造山景水景住宅。项目离中心城区约公里左右，离尘不离城，闹中取静。基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老休闲渡假于体地产元素，是在激烈住宅市场竞争条件下睿智选择。综上所述，我们认为，本项目地理位臵优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足，经济效益可观，社会效益良好，是个充满商机充满市场活力充满希望可行度较高项目。本项目虽有不利条件，但有利条件多于不利条件虽有风险，但机遇大于风险虽有抗性因素，但良性因素大于抗性因素虽有竞争，但已避开了竞争，并具备了竞争优势。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议以供参考。为降低成本，提高成本利润率，降低风险值，建议将本案老年公寓多层住宅部分由现不分离出去。父母住处离子女工作单位远含外地是造成老人单独居住另个重要原因。值得注意是......”。