1、“.....通过对以上内容研究，提供准确资料和数据，对本项目是否可行做出评价和结论，以作为决策依据。第四节承办单位简介该项目承办单位乳山市正华房地产开发有限公司乳山市正华房地产开发有限公司成立于年月日，主要经营房地产开发销售房屋租赁等，具有三级开发资质。公司注册资金人民币万元，法定代表人郑福玉。目前公司从业人员人，其中具有专业技术职称人。公司实行董事长领导下总经理负责制，设总经理名，副总经理名，公司下设办公室工程部预算部销售部财务部售后服务部，成立正华物业管理有限公司。公司自成立之初，本着房产规划设计高标准和物业管理高起点，打造正华房产品牌，确立五个目标，即打造诚信房地产开发企业打造城市优秀住宅小区设计优秀户型打造优秀节能住宅打造全装修优秀住宅。公司近四年来开发了正华海湖怡心园小区正华忆海苑小区正华水岸新城小区......”。

2、“.....建筑面积达万平方米。每个开发项目以设计科学合理优质节能环境清洁优美物业管理正规等而受到社会各界广泛赞誉。第五节简要结论该项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长消费需求，促进乳山市房地产业健康发展具有重要意义。该项目总投资万元，所需资金全部由项目单位自筹解决。项目建设期年。项目建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，税前财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。上述经济指标良好，且通过经济敏感性分析，项目抗风险能力较强，物业管理收入能维持正常运转且略有盈余，因此该项目建设是必要可行。第六节主要技术经济指标乳山正华金港家园小区主要技术经济指标详见下表......”。

3、“.....全镇总面积平方公里，下辖个行政村万人口。这里区位优越交通便利，东部毗邻国家级银滩旅游度假区，西有大乳山滨海旅游度假区，环海路横贯境内，镇驻地至青岛烟台威海三市路程均在个半小时内，相当于同时拥有三大火车站三大港口三大机场，海陆空交通便捷，特别是环半岛沿海高速公路构建，其独特区位优势日益显现。该镇外向度高受辐射力强，较早地实行对外开发招商引资，已兴办外贸生产企业近家，合同利用外资实现利用外资连续两年实现了双翻于投资保值增值或出租，这与乳山市市民近几年生活水平很快提高不无关系。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是算......”。

4、“.....三销售进度本项目计划在年内完成销售含建设期，各年销售计划见下表项目合计第年第年第年多层住宅高层住宅商业公建四税金及附加根据税法有关规定，该项目建成后，应该缴纳营业税税率为经营收入城建税教育费附加税费率分别为营业税和所得税税率为利润总额交易管理费和交易印花税。该项目销售实现后可交纳各种营业税费万元，所得税万元。该项目若按预计价格出售，则土地可增值万元，增值率为，需缴纳土地增值税万元。详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表。五盈利能力分析项目在计算期内销售收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元，税后利润万元，按提取盈余公积金和公益金，还有万元未分配利润。项目交纳销售税金及附加为万元，所得税万元，土地增值税万元，合计交纳税金万元。项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接受内部收益率为时，净现值可达万元，投资回收期为年，投资利润率为，投资利税率......”。

5、“.....六敏感性分析为分析预测财务评价因素发生变化时对项目财务评价影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度，因此，在财务评价基础上进行敏感性分析。根据项目特点，设定主要因素为建设投资和经营收入，对项目所得税前全部投资进行单因素敏感性分析。在建设投资增加经营收入减少情况下，其敏感性分析结果如下表所示敏感性分析表变化因素所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案建设投资经营收入从上表可看出，敏感因素受经营收入变动幅度在敏感因素建设投资变动幅度在范围内，该项目各项分析指标亦均能超出基准要求，其抗风险能力较强。其中，建设投资变动对项目各项分析指标影响相对较大，经营收入变动对项目各项分析指标影响相对较小。建设投资对项目效益影响最为敏感。对项目单位来说，应注意提高项目管理水平，降低建设成本，使企业保持较好经济效益同时也应该加强广告宣传，树立良好企业形象......”。

6、“.....以保证项目有较高经营收入。七主要经济指标项目主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模开发建设总面积平方米住宅平方米商业公建平方米Ⅱ经济数据总投资万元销售收入万元经营税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元Ⅲ财务评价指标投资利润率投资利税率全部投资内部收益率所得税前全部投资回收期所得税前年八财务评价结论该项目总投万元，建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，所得税前财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。综上分析，该项目各项财务指标均符合评价参数，其盈利能力和抗风险能力较强，从财务角度分析该项目是可行。第十二章风险分析及对策第节市场风险分析从乳山市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求情况，据统计，目前已积压定数量空置商品房。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房水平提高，收入增加......”。

7、“.....每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。乳山银滩住宅可以满足以下三个群体购房需求乳山市及度假区人口住房需求乳山市在总城市规划格局中是以银滩大乳山为框架展开，银滩大乳山住宅在全市是最好最美住宅，这理念深入人心。乳山经济迅猛发展，全市工业化和城市化进程加快，都对银滩住宅产生了很大需求。银滩度假区北侧，已建设并投产开发了大量工业商业项目，必然需要大量从职从业人员，他们是银滩住宅旺盛需求者。二退休移民养老人员住房需求在银滩大乳山购房者中，养老人员占了很大比重，主要是石油煤炭等能源系统退休人员和西北东北等气候环境比较恶劣地区退休人员民营工商户及先富起来群体。银滩优美环境宜人气候完善城市功能适中房价，是他们选择这里安度晚年重要因素。现在已经销售完毕房产企业，大多在石油化工煤炭钢铁等企业和西北东北等城市设立了销售处，顺利完成了销售任务......”。

8、“.....他们较高收入浪漫现代生活方式现代快节奏工作生活，促使他们非常渴望得到个放松自己环境，同时，作为投资增值考虑，他们也愿意在环境优美气候宜人银滩置业。第三节精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。随着乳山市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据乳山市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是自己与众不同个性......”。

9、“.....住宅细分是今后住宅市场发展趋势。前总论第节项目名称及承办单位项目名称乳山正华金港家园小区二项目申报单位及法人乳山市正华房地产开发有限公司法人代表郑福玉三项目拟建地点乳山市海阳所镇，金港村四项目申请报告编制单位乳山市正华房地产开发有限公司第二节项目可行性报告编制依据核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,国家有关法律法规规划方针及产业政策和投资政策现行有关技关技货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者承受能力等原因外，小区位置不佳，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施小区环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。按照国际惯例，房价般是居民家庭年收入倍，而目前乳山市房价每平方米售价为元之间中低档商品房，套建筑面积平方米住房平均售价达万元万元之间，相当家庭收入倍至倍......”。