1、“.....为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个市区就是崂山支脉向北部延伸。是我国东部沿海重要经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主国际综合交通枢纽国际海洋科研及海洋产业开发中心区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地旅游度假避暑文化娱乐中心。年月，被列为全国个经济中心城市之年月，被列为全国个对外开放沿海港口城市之年月日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限年月，被列为全国个副省级城市之。城市发展目标是构建有特色现代化国际大城市。市宏观经济发展状况年实现国内生产总值亿元，增长其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。综合经济实力在全国城市中居第位。在个副省级城市中居第位，较上年前移位。经济和社会发展主要指标预期国内生产总值，到年达到亿元，年均增长以上......”。

2、“.....年力争达到亿美元以上。高新技术产品产值占工业总产值比重，年达到。城镇人口占总人口比重，年达到。地方财政收入，年均增长。城市居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为。城区居民人均住房使用面积达到。城镇登记失业率控制在左右。到年，高等教育毛入学率达到以上。人口自然增长率控制在‟以下，年总人口达到万。国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高消费能力较强，加上旅游度假经济拉动，社会消费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋势将继续保持若干年。经济发展是城市发展基础。没有强大经济动力作保障，城市发展就会是句空话。近几年来，作为沿海开放城市，经济直保持了两位数增长年均递增，从而为城市建设与房地产开发提供了巨大动力......”。

3、“.....西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展区域，环胶州湾六个发展组团规划为城市适度分散发展区域，形成相对集中与适度分散相结合城市组织结构关系。主城以市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区城阳流亭崂山区中心城区高科技工业园区和环崂山沙子口王哥庄惜福镇夏庄为主组成。规划建设用地面积平方公里，实际居住人口万人，人均建设用地。规划主体功能为全市行政文化科教旅游居住中心资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。从城市整体布局结构来看，本项银都景苑海风花园王家村区区域特点比较典型城乡结合部感觉，但自然资源较好，北山南水，且正处于高速发展阶段。据此，项目现金分年度流量为年度现金流量表表注现金流动以年中为时点计算。万元由于大于，因此，项目可行，可以接受......”。

4、“.....它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。内部收益率计算公式为当时，故当时项目方案经济上可以接受。投资利润率本项目投资利润率指项目利润与建设项目总投资额比率，它是考查项目单位投资盈利能力静态指标。从静态看，项目总销售额为，万元，项目总投资为，万元。投资利润率企业所得税前。投资利润率较低。本项目可在成本特别是地价成本上进行控制，可适当提高项目利润率。期初第年第二年，二项目清偿能力分析资产负债率反映项目所面临财务风险程度及偿债能力指标，它表明项目贷款安全程度。从债权人立场看，最关心是贷给项目款项安全程度，希望债务比率越低越好，所贷款项不会有大风险从经营者立场看，最关心项目生产规模和效益，负债比率越大，可以用有限自有资金进行大规模生产，而且企业经营风险将与债权人共同负担。通常认为项目负债应小于自有资本，这样在经济环境恶化时仍能保持稳定......”。

5、“.....所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临财务风险已经很低。房地产企业最高资产负债率为。本项目由东营精公石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以开发集团作为保证担保，确保贷款安全。贷款还款期为年，进入销售环节后，项目贷款偿还有保证。第五节项目不确定性因素分析项目盈亏平衡分析通过盈亏平衡点分析成本与收益平衡关系。利用本量利分析法，根据成本销售收入与利润三者关系，考虑利润为零时销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为。为便于计算，本次测算只考虑可售部分盈亏平衡，计算过程如下销售面积盈亏平衡点计算销售面积盈亏平衡点万本项目销售面积保本点为万，占计划总销售面积万。二销售价格盈亏平衡点计算税率销售税金及附加平均销售单价总成本销售价格盈亏平衡点，元本项目销售均价保本点为，元，占计划销售均价，元。般认为，当盈亏平衡保本点在之间时，项目风险较低......”。

6、“.....且销售量和销售均价中均未考虑车位，因此安全相对较大。二项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。但在般情况下，项目销售价格可变成本对项目影响最为明显。本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。根据价格建设投资对利润静态敏感影响程度进行分析。各变量变化幅度净现值分房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。房价持续高位面对房价与居民家庭年收入悬殊比值，房价高已成为不争事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高......”。

7、“.....三是以外购房族带动了房价上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万经济适用房，未来两年随着这些房屋竣工开盘，无疑会对供求紧张状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块活跃。因此，加速市区北部配套设施改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。需求趋势房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房是解决住房困难中低收人家庭主要手段，需求量巨大。小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭理想居所。近郊房因其低廉价格和良好发展前景而倍受关注与欢迎。稀缺海景资源使得沿海物业成为投资胜地，是外地人在置业手选......”。

8、“.....因供应量不足积聚大量消费力。第四节项目周边区域房地产状况区域概况沿海物业因其良好自然景观和优美环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特类产品，而位于崂山区内旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型片区。该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环项目概况项目位置本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北，路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。项目经济技术指标该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块用地面积亩用地性质居住用地使用年限年建筑层数业数内部收益率分析净现值万元变化幅度内部收益率变化幅度原基准方案销售价格，销售税金及附加销售量总成本建设投资，由上表可明显看出，当其他条件不变时......”。

9、“.....因此，在对项目价格策略制定工作。价格是项目最敏感因素。三投资风险及规避建议项目预计在年月开始认购登记，年月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金运转是否顺畅。项目进入销售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。项目进入公开发售后，在年月至年月面临整个房地产市场销售淡季冲击。在年月至月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年销售旺季。项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度要求。工期是消费者信心保证。项目销售时，面临山水名园等项目市场冲击，同时房地产市场整体价格变动对项目也有相当大影响。第六节项目评价结论项目可行性分析结论通过以上分析和经济效益评价结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前期投入较大，回收资金能力正常有较强贷款偿还和自身平衡能力，具备定抗风险能力。本项目应加强销售控制与工程进度建设周期监控，可适当加大建设投资成本......”。