流浪儿童收养儿童福利幼儿学前教育等综合服务，实行套机构，多个综合服务经营管理模式。本项目投资系社会福利性公益事业投资，其经营模式为招商引资，核算，自负盈亏，自主经营管理。六项目市场定位以大众化普及化中等偏上为市场定位，以监护助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务。该项目主要为供养老年人军休干部及退伍伤残军人残疾人孤儿和留守儿童住宿疗养七项目建设指导思想替当地儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁老人至上服务至上诚信至上让入住老人满意让家属子女放心④让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。第二节编制依据中华人民共和国土地管理法城控制性详细规划老年公寓设计方案国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见通知国办发号西部地区十五养老福利服务设施建设研究民政部政策研究中心张仲兵老年公寓和养老院设计指南城市社会福利事业单位管理工作试行办法城市道路和建筑物无障碍设计规范国民经济和社会发展第十二个五年规划民政事业发展重点专项规划项目单位提供相关基础资料贵州省建筑工程概预算指标及有关费用标准。第三节编制原则采用科学合理技术方案，节约建设投资按照老年服务事业发展方向，依据相关法规规范，结合现有客观条件，完善相关设施，适应经济社会发展需要。第四节编制目通过对本项目进行全面技术经济研究论证，优化项目建设方案通过可行性研究为项目决策和工程设计提供科学和可靠依据。第五节项目概况项目地理位置老年公寓建设地点选址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内亩地，紧靠省道旁，紧邻瑞溪河，山水相依，交通便利。目前成规模老年服务机构为空白，只建有少数农村敬老院。该项目设置床位张，总建筑面积平方米，设有社会福利院残疾人康复中心荣军院大楼孤儿及托管住宿楼接待中心楼幼儿学前教学楼市政配套设施工程，功能齐全设施完善，能满足对老年人军休干部及退伍伤残军人残疾人养老能力孤儿和留守儿童养育教育水平要求。二项目建设规模根据市场需求调查，项目总建筑面积平方米，建筑占地面积平方米，项目建成后可接受安置供养老年人军休干部及退伍伤残军人残疾人孤儿和留守儿童人餐饮服务和人住宿疗养。三项目总投资项目总投资估算万元资金筹措方式招商引资万元由投资商自筹资金万元四主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名排入排水沟，污水中生活污水，可直接排入城为老年人提供个集养生医疗学习娱乐教育休闲于体，生活舒造设施配套功能齐全现代化新型老年社会福利机构。本项目建设不仅有力地改善了社会养老问题解决，同时，也加快了和谐社会建设，使老人养老有了较大选择空间，也使国家对老人养老问题压力相应得到缓解。因此这是项民心工程，各阶层对项目支持率较高。第二节各级组织对项目态度及支持程度。本项目事关广乐县长治久安发展大计，按照三个代表重思想要求，各级组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。第三节文化状况对项目适应程度。黄河长江，像母亲乳汁，孕育了辉煌灿烂中华文明。千百年来华夏各民族人民，在我们这个光荣而又古老国度里繁衍生息劳动创造。在发展生产和日常生活中逐渐形成各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物追求与向往，激励着人们对生活热爱，代表着中华民族文明教化水平。目前，本地区无论是政府还是个人都对老人养老都极为重视，经过几十年长期发展，社会福利事业有了很大发展。随着经济发展，社会事业全面推进，老人养老越来越多被人们所关注，该项目建设是与时俱进，是符合发展需要。第四节项目对当地经济需求适应性分析由于本工程是个新建工程，建成后，方面，城镇面貌更加美丽，城市形象更趋完美，基础公共设施更为齐全，广大群众生活环境更加理想。另方面，投资环境得到改善，能吸引更多客商前来投资，从而促进本地区国民经济和社会加速发展。项目具有美化环境和提升城市功能等综合作用，是广乐县实施可持续发展战略需要。加强生态建设与环境污染治理，是建立和完善现代化社会保障体系战略目标重要组成部分。可以实现广乐县合理开发和高效利用资源。该项目建设不仅能与当地经济需求相结合，而且将大大促进纳雍县经济快速发展。第五节项目对当地人民需求适应性分析广乐县老年公寓工程建设，能有效改善居民生存条件，提高生活质量，有效解决社会发展过程中些问题，实现人与自然和谐发展，满足人民日益增长物质精神文明需要。第十五章风险性分析及对策第节政策风险针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这工程建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性风险。第二节市场风险本项目最大风险来源于市场，因此设计初就进行了大量社会调查。市场风险最大就是项目建成后定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重后果。如建成后定位标准太高或没有老人入住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人生活标准政策要求。为了做好农村五保供养工作，县民政部门只好把部分低保资金用于解决五保供养，用来解决全县低保人员资金被五保供养挤占，使本来应该享受低保部分人员未能获得低保。第三章市场预测建设内容与建设规模第节市场预测镇老年儿童及残疾人服务机构现状据第六次全国人口普查数据显示，广乐县现有周岁以上老年人近万人，占全县总人口，孤儿人，留守儿童万余人残疾人万人优抚对象人。儿童服务机构属于非赢利性社会儿童福利院，属于低档次儿童福利院，主要是解决农村无劳动能力无生活来源无法定赡养监护人儿童即三无等困难儿童。目前城镇老年服务机构和残疾人康复中心还是空白，只有在各个乡镇建有福利性敬老院，二老年服务机构需求预测随着人们生活水平提高和观念改变，老年人入住老年服务机构比例还将增大，所以广乐县老年公寓建设显得十分重要和紧迫。随着人们思想观念生活水平及家庭结构等因素变化，入住老年公寓已被越来越多人所接受。投建老年公寓将有更大市场发展空间。居住环境改变，更多老年人将选择到老年公寓中国是个重视邻里关系国家，但是随着社会发展，随着传统社区消失，更多人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是个不可逆转趋势。有很多家庭子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居寂寞，越来越多家庭选择将老年人送到到老年公寓托养。生活水平提高，上档次老年公寓潜力巨大随着社会进步，物质生活水平提高，家庭子女对父母越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活需要。他们入住老年公寓，已不再只看重价格，而是更加注重环境服务配套设施人际交流等软硬件条件。所以上档次老年公寓建设大有可为随着老年人生活改善，老年人健康状况大为提高，如果建有所老年公寓，能够提供舒适生活环境和和谐总论第节项目背景项目基本情况项目名称老年公寓建设项目项目地点项目性质新建建筑面积平方米项目建设总投资万元项目主管单位民政局项目编制单位建筑材料科学研究设计院项目建设周期个月项目建设规模本项目总用地面积平方米，总建筑面积平方米，项目建成后可接受安置供养老年人军休干部及退伍伤残军人残疾人孤儿和留守儿童人餐饮服务和人的住宿疗养规模，。二项目总投资及资金来源项目总投资样，因此在设计初就设计了不同档次居住标准，因此不会出现没有老人入住问题。所以，此风险存在可能性很小。第三节财务风险大多数建设项目都存在财务管理混乱事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将建立严格财务管理运行机制，严格资金审批程序，实行收支两条线。所以，财务风险存在可能性较小。第四节经营风险随着市场化竟争加剧，特别是面对企业全球化竟争，老年公寓管理水平还须进步提高，为此老年公寓领导层已决定，根据项目特性范围对象等将通过流程化业务重组与外部机构合作如医疗护理知识等建立科学管理制度，提升老年公寓业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升老年公寓经营管理水平。第五节其他风险中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。根据国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见通知以及关于加快实现社会福利社会化意见，国家鼓励加大对老年福利设施建设力度，积极推进社会福利社会化建设进程，立足投资主体多元化，发动和鼓励社会力量投资兴办福利事业。因此，从国家鼓励投资角度分析，不存在其他方面风险。第六节主要风险因素识别工程风险工程地质条件水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期延长。二资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期延迟甚至被迫中止。三外部协作条件风险交通运输供水供电供气电信等主要外部协作配合条件发生重大变化，给项目建设带来风险。第七节风险控制措施通过风险控制方式对可能出现工程风险资金风险招商风险外部协作条件风险等，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施，以达到防范和降低风险目。第十六章结论与建议第节结论该项目是重点招商项目之。项目建成后，不仅能促进县城经济发展，而且能为老年人提供住养生活护理康复托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐为社会减轻压力，提供新就业岗位等方面都有明显效益。该项目符合城市总体规划和布局，建设选址地点非常适宜老人居住和休养，方案设计十分人性化，显得科学合理。该项目在技术上是可行。该项目建成后，有明显经济效益。年营业收入可达万元，年纯利可达万元。而且在税收上可以享受国家税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。使之能越办越好。随着经济社会快速发展和老龄化程度日益严重对老人实现托管，使之享受到更好护理是合服社会进程发展方向，加之国家对老人服务事业政策支持，老年