1、“.....以及项目地段较好，交通发达，项 目未来的升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大的吸引力。 地块区域客户源分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改 造的推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓 解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍 都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上 还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。目前世纪俊园项目 区域潜在购买人群主要是 第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发 展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于 这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业的首选， 这部分人群将都是项目的购买人群。 工作在该区域的事业单位企业工作人员。由于工作生活方便， 也将是置业首选。房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好......”。

2、“.....未来 市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大的吸引力。 二宏观环境变化分析 昆明市总体规划的影响 今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明 主城规划区规划管理工作的通知，通知规定对主城规划区开发建 设尤其是房地产项目进行严格控制，主城市核心区的开发建设用地规 模不得小于亩，二环路内，以居住为主的商品房开发项目用地，容积 率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆 明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引 导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转 移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城 区范围，通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影 响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通 知对主城区开发的控制造成主城区项目开发量的减少，相应主城区 房地产市场竞争减弱，市场需求积累......”。

3、“..... 第三章项目区域房地产市场分析与预测 区域市场情况 市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小 高层的精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二 厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好的户型面积多在平方米以下，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。 结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次 置业者和地产投资者。 同区域类比楼盘 楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期 开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产 项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路 物业类型多层小高层高层小高层小高层高层 项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅 客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层......”。

4、“.....摩玛期， 中央丽城。 楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市 场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。客户群较狭。总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前 景看好。 第四章项目分析和产品初步定位 项目分析 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之，社会生活配套成熟，休闲 娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。 项目地段好，升值潜力大。 项目规模较大利于项目推广及项目规划。 劣势 项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。 新规划对二环路内项目的控制，造成项目建设成本的增加......”。

5、“.....人文景观缺乏 机会 利用产品的形象包装，树立中高档项目。 本区域为昆明传统的居住区，周边老小区较多，客观上存在为改 善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。而这部分人群长 期居住在本区域对区域有定的感情，以及本区域社会生活配套成 熟，因此再次置业本区域将是首选。 房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进步的增长，市场的持续火热，对 本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。 威胁 未来市场竞争激烈，市场压力大。 国家政策对房地产市场的调控对项目影响的不可控性。 二产品定位 物业形态的选择 根据项目地块的地理位置和社会区域经济特征，以及昆明建筑的 发展趋势，提出底层商场加板式高层的建筑方式。并通过从项目 的区域社会经济地理地貌特征及对土地的充分利用提出的种切实 可行的方案......”。

6、“.....生活市政配套完善，比较适合居住， 同时项目交通便捷，项目辐射力强，项目周边老小区较多，居民生活 都比较富裕，拥有良好的市场基础，同时世纪俊园项目规模较大，社 区未来居住人口较多，必须要有定的商业配套来解决小区居民和项 目周边居民生活购物方便，同时底层建商场可最大发挥其地段优势， 提高项目的土地资源的利用。 项目地块的特征 本项目地块面积较大但不规划，地块南北宽，中间较狭长，不利 于项目整体布局，在通对昆明现有住宅建筑类型对比和开发经验，板 式高层能充分利用项目地块南北朝向的优势，并能科学地合理地布局，提高项目地块经济性，而且还可最大限度地把地块周边不规则部 分和部分中心部分作为景观绿化，有利于项目整体品质的提升，打造 精品楼盘。 土地的稀缺性 本项目处于昆明市北市区交通咽喉，地段较好，在加上市区项目 类式大规模土地十分稀少，应充分利用土地资源为项目创造价值......”。

7、“.....板式结构住 宅对土地的利用率较高，市场容易接受，比较适合本项目。 建筑结构 建筑结构框剪结构 产品市场定位模拟 项目走时尚精品化规模化的道路，强调项目的鲜明视觉性和独特 的个性，鉴于项目规模较大，方便社区居民和项目周边居民生活购物 方便，项目下部应建商场及商业网点。小区采用人车分流，车辆的使 用和停放全部用地下车库解决。 产品价格模拟 客户定位 通过对昆明市，相似楼盘的调研分析发现，购买城区精品楼盘的 业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个 体商业经营者。白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之 家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质和房屋的性 价比，对教育医疗生活配套要求较高而房地产投资者对房屋地 段，房屋的升值潜力，房屋性价比比较关心......”。

8、“..... 价格模拟 上述客户群中，白领阶层小型个体商业经营者，由于事业 正处在上升阶段对未来充满信心，但是自身事业对资金的需求较大， 而且工作时间短，手中可调动的资金有限，但每月的收入较高并且稳 定，因此这部分客户群多数要求首付不要太高，选择按揭而房地产 投资者购买力较强，但这部分客户群比较青睐小型，主要原因是小户 型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高， 应控制在万之间。 目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。 商铺价格在元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市 场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米 左右商场及商业网点价格在元平方米左右 第五章项目建设地点和建设条件 项目建设地点 世纪俊园项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应 加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间......”。

9、“.....东临龙泉花园王旗营村恒森家私城， 南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。 总开发占地面积约为亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区 占地约亩，凤凰新村城中村改造亩。 宗地权属附着物拆迁 云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于年， 注册资金万元。 原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘 等方面的污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续 生产，经昆明市官渡区等各级政府的积极协调，现已将二厂搬迁至北 郊茨坝镇。搬迁后原厂址的土地经市政府批准，土地清查办核实后， 现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。 为积极配合市政府建设新昆明的规划及响应昆明市政府对城中 村的改造，美化城市景观......”。