1、“.....受托方对所收集资料的真实性准确性负责。 本报告所引用的相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化 后，应重新进行论证。 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失， 受托方不承担责任。 本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。 本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。 第二章项目建设的条件与建设的必要性分析 第节项目建设的条件分析 区域自然环境条件 ，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西 北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海 拔米，最高处是山顶，海拔米全县平均海拔在米左右。 南部有北部有。发源或流经县境 的有，分别贯穿县境北部中部南部。境内年平 均气温，最冷的元月平均气温度，最热的月，平均气温度， 全年无霜期天，日照小时，年平均降雨量毫米......”。

2、“.....地貌轮廓大体是北阔南窄，以山 地为主的倒葫芦状地形，整个地势西北高峻东南平缓。地貌形态以山地为 主，高原山地丘陵岗地平原水面等类型齐全，地势相对高差 米，地势比降为。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形 成冲积平原，县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是 构成县县城规划区的最主要的地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷 家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵喜山期 褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但 均能反映地史上地壳运动的性质程度形成。地基承载力平均为吨平方 米。虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外， 其他地质条件均好，有利建设。 区域公共设施条件 随着县行政中心向该区迁移......”。

3、“.....个科局单位的行政办公大楼已开始 动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成 所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班 能容纳学生就读的全省重点中学中。火车北站东侧正在建 设具有现代化水平的物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效 率多功能体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。 区域市政设施条件 区基础设施已趋于完善。电力通讯有线电视等线路已全线贯通。 管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。桥和 扩建的省道线即将建成通车。区主干道永兴大道黄金路和 大道均已建成。大道连接着广场和大道，与站前路天门北路形 成了环形路网。市政设施的完善为项目建设奠定了基础。 区域规划条件 县城市总体规划确定城市性质为西北地区主要的能源基地和 铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇常德市域的次级中心城市，县 的政治经济文化中心......”。

4、“.....总规确定城市规划 区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约平方 公里，将县城规划区分为八个组团，其中的组团范围是由澧水将其与宝 峰电厂组团宝峰二都组团隔离开来由铁路防护绿地保护农田以及山林地 构成的生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。组团的城市功能是侧重以 物流为主体的综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心， 主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。区域规划的发展方向 为项目建设明确了目标。 项目区位条件 县区作为县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全 县的行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站 教育设施医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通就学就医等生产生活 上的难题。随着火车北站建成，对外交通的枢纽将更加便利，势必吸引跟 多的人流物流，形成个新的人流物流集散中心......”。

5、“.....且与主要政治经济机关相邻，各种服务配套设施应俱全。占尽天 时地利人和的区位优势，是难得的投资和臵业所在。我们将在拍卖过程 中也尽量突出该项目所处地段的优越性，突出标的卖点，把最有利的价值呈现 给和公积 金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出台对防范金融风险促进房地产 金融健康发展起到了积极的推动作用。 年月日，国务院正式向全国下发了国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济的支柱 产业。省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业的发展得到了政府部 门的高度重视，营造了房地产业更加宽松的发展环境。 消费理念的转型 经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向 舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革的深化，从居者有其屋至居者 优其屋，拓展住房需求量的同时，也带动了商业用房的需求量增长......”。

6、“..... 其他层面作用 方面是我县房地产经过了十多年的发展，已具备了快速发展的实力，尤 其是企业资金实力的增强提高了我县房地产的开发水平另方面是外资进入 我县房地产开发市场，在弥补开发资金不足的同时也带来了全新的经营理念， 更新了房地产开发企业的经营观念，促进了房地产开发水平的提高第三是消 费需求与消费水平的提高也成为推动房地产业向更高层次发展的重要因素。 区域经济因素分析 年全县完成地区生产总值亿元，比上年增长。其中， 第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。二三产业对增 长的贡献率分别为和，分别拉动经济增长个百分点 个百分点和个百分点。年完成县级财政总收入统计口径，指 般预算收入和上划中央三税之和万元，比上年增长。全县城 镇居民年人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长 ......”。

7、“.....年末 全县从业人员万人。年内新增就业人员万人，其中新增城镇就业人 员万人。城镇登记失业率为。年农村外出就业劳动力县外 万人，在外务工总收入亿元。健康稳定的经济发展速度对项目建设 有利。 第二节房地产市场形势分析 当前市场现状 我县房地产市场处于良好的发展态势。全年共批准预售项目个，预售 面积万新报建项目个，开工面积万竣工项目个，竣工 面积万。从销售情况看，全年销售商品房套，销售面积万 ，销售金额达亿元。据统计，截止到去年底，全县商品房存量房多 套，空臵率仅为。从销售价格看，多层商品住宅均价为元平方米， 高层商品住宅的均价为元平方米。同年相比，平均每平方米上涨 元左右，预计今年房价将上扬元平方米。今年月份，全县销 售商品房套，销售面积平方米，销售金额亿元，与去年同 期相比增长。 到目前为止，全县共有在建和续建楼盘个，总建筑面积平方米......”。

8、“.....亿利山居二期平方米。今年以来，全县补报建项目个， 宏宇国际二期建筑面积平方米，江南康城二期建筑面积平方米 已开工未报建项目个，即邮政商住楼，华天居，财富广场 ，立新楼，总建筑面积平方米已取得土地使用权而 未报建开工的项目个，即东都华府约，和福楼站西路粮食局大米 厂，楚榭东岸农机公司院内约，石储号地块 澧水二桥南端平方米，宝峰嘉园，楚江医院地块，环卫处前侧地块。 当前市场基本特点 供需总量基本平衡。年，开发量在万平方米，销售量达万 多平方米年，开发量在万平方米，销售量达万多平方米，存量 房不到，供求基本平衡。 结构趋于合理。从户型结构看，多数项目楼盘定位在中低价位商品房， 面积般在平方米左右，满足了居民需求从消费结构看，消费比例 趋于合理......”。

9、“.....其中外出务工者购房比例达到左右。 楼盘品质不断提高。近几年，形成了外地开发企业与本土开发企业公平 竞争的开发态势，互相取长补充短，提升了楼盘品质。如御龙湾以打造环境取 胜，翰林苑以满足市场需要取胜，明珠江南康城以创新开发理念注重 环境美化取胜。他们个共同点，就是不断创新开发理念。 ④市场监管日趋规范。近几年，房管局通过研究市场，从项目报建预售 许可合同备案综合验收等几个重要环节严格把关，有效规范了房地产市场 秩序。我县的商品房预销售管理预售资金监管住宅专项维修资金监管及合 同备案工作都走在了全市前列。特别是我县监管的住宅专项维修资金已经超过 万，照这样的发展速度，再过年时间将突破个亿。 市场前景分析 在当前经济的迅猛发展，居民收入快速增加，人民群众安居乐业的愿望更 加迫切的新形势下，县在不断配套完善城市基础设施，城市品位在不断提 高，房地产市场日趋活跃......”。