人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水域资源产权归珠山乡人民政府所有。上述两家单位同属于县人民政府领导，关系融洽，便于协调。水库边岸半岛上山林资源般按现行政策由珠山乡或陈营镇下属村林场管理，部分采取了承包方式经营，多数处于自然状态放养水面由珠山乡人民政府收回，交给娱园旅游开发有限责任公司并经营。开发现状目前只有江西水泥厂工人家属和附近居民到库区游泳游览，也有些摄影爱好者来此拍摄艺术照片半岛上没有人工建筑水库内只有少量条件简陋木船或木排供村民往来樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。优势分析项目地区位条件是发展当地旅游业主要优势。特别是项目位臵处于县城近郊和江西水泥厂厂后，可以形成客流物流盆地效应，有利于形成旅游客源规模和旅游资本积聚。而项目地本身资源品质是旅游开发后走内涵式发展内在因素。立项单位党政领导，对发展旅游业有高度认识和积极性。围绕本项目做了大量相关工作，政府主导是本项目取得成功有效保障。整个项目地理环境处于个相对封闭状态。水库由低山丘陵环绕，除了条机耕道外，没有其他对外机动车道，便于周边环境整体保护和项目经营管理，这是项目开发以后不断提高品位重要条件。困难分析地质地貌条件不是十分优越，在社会上知名度较低。该水体主要用于本地水利灌溉，功能比较单，对其他地区没有什么影响库区边岸土层不够肥沃，植被种类不够丰富，园林绿化工程难度较大周期较长。旅游基础设施缺乏。库区目前除了通电和机耕道正在计划拓宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善，否则，将直接影响到该项目实施。经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主，第三产业比重较小，旅游业更是新生事物。虽然发展旅游业已经提上了议事日程，但是，在群众中对旅游业认识还有定差距，尤其是对于应该如何发展旅游业，还缺乏必要科技和人才支撑。第二章旅游资源调查与分析旅游资源状况起伏地貌余源库区环周丘陵起伏。库区周边最高峰为雩紫峰，海拔米。由于构造地层较软，地表风化剥蚀较严重，无陡峭山峰象形石等观赏景观。但库区四周群山环抱，远山近水，富有层次感。库区沿岸地形迂回曲折，半岛星罗棋布，随水位变化而相应变化。水面被分割得千姿百态，宛如迷宫，为旅游开发提供了良好条件。秀丽水体项目策划地总库容达万立方米，有效库容万立方米，在平方公里集雨面积内，群山叠翠，林木葱郁，除少量生活污水外几乎没有污染源，使水库保存了清纯洁净湖秀水，水体能见度可达米以上斗羊斗狗等表演赛。志电视户外广告媒体如霓虹灯广告牌灯箱橱窗广播包装袋等等。公共关系以宣传旅游地整体形象为主广告宣传新闻宣传社会交往等等营业推广邀请客户新闻媒体免费来娱园旅游等等，向目标市场部分客户发放优惠券，开展有奖销售活动，开展主题宣传，展销活动。促销策划促销除促销渠道有所区别外，促销方式也因人因地而异，无论运用哪种方式，都必须出奇制胜，以最小促销投入取得最大促销成果，现建议采用以下几种促销渠道方案。展开立体宣传攻势向社会有奖征集首优美娱园主题歌曲编辑娱园游览手册及宣传海报确立娱园各期促销形象主题主打娱园盛夏旅游牌采取推促销策略组建支精干推销员队伍，分散在目标市场密集社区进行定期展销，同时结合销售量给予定价格优惠，如赠送折价券特价包赠奖品等。加大广告宣传力度，采取拉战术建议在县部分公交车上刷上娱园秀丽风光，印上句生动易懂宣传语，颜色为海蓝色，公交车来来往往于闹市，流动海蓝色异常地显眼，极大地刺激久居闹市人们对娱园新鲜空气去娱园度假娱乐渴望。第七章开发效益估算景区建设规模本项目地游览景区面积约为平方公里，采用分期开发滚动发展模式，前期开发范围为三个半岛个小岛个小区座山坳个中心湖区以及渡假区有关接待设施。涉及建筑项目包括码头停车场景点植被绿化标志性石雕通讯设备游步道桥滑索等。建设成本费用估算本项目地拟采用开发经营方式为合资开发经营，为此本项目建设成本费用是以此为依据进行估算。基础设施建设费码头码头设计为宽米，纵深米按不同季节水位建设成阶梯式泊岸，建设费为万元通讯万元停车场万元溜索万元游步道万元石雕万元木屋草亭万元综合楼迎宾园内万元娱乐设施万元景区公路大门至堤坝万元绿化工程费植物园花卉园万元坝区修古城万元山体绿化万元管理费按基础设施绿化工程费计，为万元不可预见费按基础设施绿化工程费计，为万元。表项目前期总投资估算汇总表项目或费用名称投资金额万元基础设施建设费绿化工程费管理费不可预见费合计效益分析本项目为旅游发展长期投资，其实质是产业投资，所带来效益有显性直接旅游经济收益环境效益以及隐性间接经济效益。直接效益经济收益估算参照市场上现有类似项目，结合本项目地特色和市场客源预测进行估算，按年平均旅游人次万人次计算，每人次平均门票及船费元计门票元每人，船费元每人，则年毛收入万元，扣除管理费，则年净收益为万元。外加旅游食宿旅游购物等收益，按每人次元消费水平年毛收入万元。据此计算甲方基础设施建设投做出自身鲜明特色，旦失去特色，就失去开发价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出特色二字。市场原则。旅游开发是项经营性投资，不是单纯公益性投资，经济效益是旅游企业追求第目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在理由。因此，旅游产品开发应结合市场需求开发适销对路产品，取得满意经济效益。自然美与人工美统原则。由于本项目地资源类型丰满度优美度和人文旅游资源知名度方面并不十分理想，因此，人造景观将成为项目地主打产品，人工美与自然美和谐统是决定项目地旅游产品景观相重要因素。开发思路依据项目地资源特质资源展布形态结构景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地旅游开发理念与模式。开发理念为以资源为依托，市场为导向旅游开发理念开发模式为资源市场产品市场。从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性和本地向性为主，区域向性主要是吸引上饶市景德镇市鹰潭市等设区市游客本地向性主要是指对本地居民及周边县市等小城市居民吸引力。从资源开发利用方式来看，本项目地应以大众性娱乐性参与性休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型休闲度假型旅游产品。市场定位通过对项目地综合分析与论证，本策划认为应以娱作为项目地开发中心灵魂，旅游产品开发应围绕着个娱字来做文章。鉴于余源和娱园是同音词，本策划采用娱园作为该旅游地推向旅游市场正式名称。本项目地旅游产品市场定位为娱乐休闲度假型旅游产品。旅游企业名称为县娱园旅游开发有限责任公司。第五章旅游产品设计与功能分区旅游产品设计本项目地旅游景区总体规划为个区域，它们是花卉园怡情园戏水园植物园红豆园欢乐园项目背景地理位臵项目开发地余源水库位于江西省县珠山乡，地理座标为北纬，东经。北面是北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂。库区有余源和金流两个村委会。交通条件项目所在地县位于江西省东设计东资回报期为投资回报期为年环境效益旅游开发首要工作就是环境美化道路建设与整治景观建设山体绿化基础设施建设封山育林等，这些举措都对旅游地生态环境平衡起着积极促进作用。间接经济效益本项目间接经济效益主要体现在非农业用地地价升值产业结构调整带动第三产业发展等。旅游开发会加大对土地使用量，必然带动本地非农业用地地价升值，给地方经济注入活力，带来收益由于旅游产业高附加值，旅游项目开发使部分农民弃农从旅，旅游经济收益在当地国民经济收入比重加大，产业结构发生相应变化旅游是个劳动密集型产业，旅游开发将给当地居民提供较多就业机会，有大量人充实到旅游行业中来。同时，旅游服务网点也会增多，带动当地第三产业发展。第八章实施步骤与保障机制分期实施项目分期依据对娱园库区资源状况，客源市场需求，开发资金筹集力度，策划项目安排等因素综合分析，娱园旅游景区项目实施，应采用集中力量，分期开发，滚动发展模式。具体项目开发宜划分为二期完成，年年为期年，年年为二期年，总实施期限为年。各期目标。期目标年年主要开发项目花卉园红豆园欢乐园嬉水园怡情园植物园迎宾园主体开发基本完成码头停车场通讯设施道路先期完成住宿餐饮购物水电排污配套开发。建设目标主体景区开发基本完成，形成定规模旅游接待能力，在本县主要旅游客源地有定知名度，产生明显经济效益社会效益和生态效益，为后期开发奠定坚实基础。二期目标年年主要开发项目金流名俗村古树名木鸟趣园石雕雩紫峰登山揽胜朝圣等衬托景区主体开发完成空中溜索对外营业各项目开发点配套细化完成。建设目标旅游景区开发基本完成，具有年接待游客万人次较强接待能力和良好市场吸引力，获得显著综合效益，成为上饶市品牌性水上旅游区。实施步骤坚持突出重点，集中力量，分期分批开发，滚动式发展原则政府资金重点保障道路通讯等基础设施先期工作完成理顺经营管理体制，作好旅游行业管理工作，营造适宜旅游发展软环境解放思想，勇于突破创新，加大宣传促销招商引资力度重视客源市场调研开发工作，在期建设基本完成基础上，对核心市场强化促销工作力度视环境保育为生命线，坚持走可持续发展道路。保障机制投资开发方式坚持谁投资谁受益原则，政府给予优惠政策，筑巢引凤，多渠道解决开发资金筹集问题景区租赁经营制。自四川碧峰峡景区租赁开发成功以后，租赁制已广泛运用于我国旅游开发之中。在资源所有权不变前提下，由经营管理方，租赁旅游开发经营权，般为年。租赁方按旅游规划统要求，在定监督保障之下，有权对旅游资源自主开发经营管理。亦可海发达地区后花园步伐加快，人们越来越追求高质量高品味居住环境和工作环境花卉园建成，既可以为游客提供个增长见识场所，又可以出售花卉苗木，从而为度假区增加个创收项目。怡情园由养鱼池钓鱼台荷花塘构成。在堤坝外面现有水塘内开辟三个区域养观赏鱼，设垂钓台，种荷花。这个