1、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,项目总体规划建议二住宅建筑设计建议三小区配套设施建议四环境艺术设计建议五道路交通设计六绿化景观设计第七章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析项目价格定位二项目销售计划三项目销售收入估算四项目经营成本估算五项目利润估算六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。结合公司状大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进规划理念个案屈指可数......”。

2、“.....部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少物业，且要投入定经营费用，如幼儿园会所。故公建项目经营收入本报告中均未考虑。项目价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况分析，结合本项目建筑成本竞争对手和市场需求等对方面情况，对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元别墅元商铺元二项目销售计划根据本报告项目经营策略实施进度安排本物业供需状况调查，以及本物业设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。三项目销售收入估算据前文确定项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表五六。四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。营业税及附加税合计为销售收入。④土地增值税按销售收入预征......”。

3、“.....五项目利润估算根据新天地花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，项目利润计算如表二。六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率项目全部资金现金流量表表八财务净现值与财务内部收益率根据表八可计算出全部投资财务净现值和财务内部收益率。其中财务净现值万元财务内部收益率由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元......”。

4、“.....项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表十情况来看，万元，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细和农业税下调部分，实际完成收入亿元，同口径增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元，同比分别增长经济结构进步优化，三次产业比例调整为∶∶再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县市行列。到年，全市力争达到亿元，人均超过美元，财政收入达到亿元，均比年翻两番以上......”。

5、“.....达到亿元，人均超过美元，比年翻三番，财政收入达到亿元，比年翻四番，全市总体上实现基本现代化。苏中平原广袤土地与相对廉价劳动力成本注定其在长江三角洲新轮产业调整中可以起到极为重要拾遗补缺作用，可以预见随着长江三角洲经济发展尤其是苏南经济崛起，日益增高土地及劳动力成本将挤压出绝大部分劳动密集型企业，北迁将成为该类企业发展趋势，能否把握该项机遇，将自身区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展关键。房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准首先要看房地产业发展与宏观经济状况适应度其次要看商品房供给与需求均衡态再次要看房屋价格波动状况及其走势。从目前全国房地产市场运行情况看，正处于正常发展佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。城市化进程加速房地产业发展。工业化发展将极大加速城市化进程，城市化进程正是人口财富人才资本横向集中过程......”。

6、“.....将会形成房地产市场向上新动力。年之内如果国家不出现大政策性调整，房地产市场还将会有年高速发展时期。大丰市经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上具有较强竞争能力房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模小区形成，并缺少大量先进房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进规划理念个案屈指可数。虽然目前在售楼盘较少，有已经售完，但土地拍卖和新开发楼盘数量正在增加，该市房地产市场年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展收入前言报告编制目的二报告编制依据三项目概况第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸二江苏省大丰市房地产市场分析三有利投指投失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大......”。

7、“.....那么，从全部投资现金流量表表十情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中高等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑......”。

8、“.....竞争对手就相对较少，同时，从江苏省大丰市居民住房消费意向看，有相当大潜在居民，对新天地花园同档次物业需求量较大，这是好面。但是本项目仍须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着新天地地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择......”。

9、“.....且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，江苏省大丰市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经过规范而求得可持续发展之路前进。年，房地产市场将继续按三个基本要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场健康发展，政府将继续采取系列措施......”。