1、“.....土地价值提升了倍。但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了杰辉香港国际有限责任有限公司，来进行注资投入，以致实现享受政府给予优惠政策。项目名称广西国贸中心。集五星级宾馆商贸办公餐饮健身娱乐和高级公寓为体综合性建筑群。总建筑面积，由地上层，总高度米主楼和地上层，高度米公寓楼以及四层裙房和四层地下室组成。年开始筹建，完成四层地下室和四层裙房，面积，后因缺资金停工，年月欲启动，但是由于非典影响北京银建集团控股公司无法有足够资金投入，导致停工至今，可以认为是个烂尾楼工程。根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到资料显示项目地块基本情况宗地位置民族大道西段与共和南路交叉处与工商联中医学院二附院共和路小学相邻。占地面积即亩建筑物占地。商铺面积主楼面积公寓面积地下面积地下面积绿化面积道路面积所在地段项目处于新城区......”。

2、“.....比较规整。规划用地性质商业居住办公。规划容积率不含地下室规划建筑密度规划绿化率规划地块四至范围南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路。目前已建建筑面积万地下层，地上目前建到层约项目沿街面沿民族大道米沿共和路米沿友爱路延长线米市共和南路小学亩。中医学院第二附属学院亩。自治区工商联合会亩。备注以下报告中地块项目，是以上所述宗地简称。二项目地块周边环境及配套项目现场概况现场是建至到四层烂尾楼，工地杂乱无章，目前正在拆脚手架。有围墙围住工地。项目周边配套概况项目地处南宁市中心，各种配套齐全。项目西面大连万达商业广场南宁饭店南宁百货大楼钻石广场电影院水街医院银行商业步行街女人世界项目东面金融大厦市教委区人大民族广场大酒店项目北面电讯产品专业市场区政府项目南面电信大楼市医院邕江宾馆南国街项目与万达商业广场路之隔，至百货大楼公里......”。

3、“.....至邕江宾馆公里。项目景观地上层以上可以看到邕江之景。项目交通概况项目所处交通便利。路路路路路路，公交线路密布。项目周边无工业污染。项目周边租金民生路步行街铺面租价为沿北向南民生路头元民生路与兴宁路交叉处元民生路中段元服务机构家，著名教育机构家，图书馆及书店家元民生路与兴宁路交叉处元民生路中段元万国时代元女人世界元民生路尾元兴宁路步行街铺面租价为沿东向西兴宁路头元兴宁路与民生路交叉处元兴宁路中段元兴宁路尾元第三部分项目定位及项目项目整体定位产品定位主要是商住型产品。商业部分层做主题性商铺，主要以电脑城数码城通讯广场产品为主。层以上做纯写字楼层和公寓层办公，自住多样性产品。这样降低销售风险，增大产品用途，增加了目标市场即固定资产投资者。市场主题定位商业部分以电脑商城通讯商城。电脑批发商数码城通讯市场通信。住宅部分公寓白领族周边生意商写字楼各大型企业公司集团......”。

4、“.....百货超市市场竞争激烈。如在项目边大连万达商业广场，有沃尔玛大型超市。价格定位商铺均价万住宅写字楼均价元层万，二层万，三层万，四层万，二项目优势地段优越周边配套成熟公司品牌实力弱势烂尾楼，工地形象差项目需要高资金运转公司商业管理经验缺乏威胁周边竞争对手商业市场风险周边楼盘商业部分，目前万达商业广场沃尔玛月日开业，华星时代广场王府井月日开业，目前在传统市中心商圈，商业供货量总建筑面积约万机会专业市场市场空白风险市场风险从调查商业对象来看，目前，周边楼盘商业正处于试业阶段。竞争者风险目前，南宁市商也已经进入各个市场细分阶段，商业市场竞争激烈。经验风险公司商业经验缺乏。项目风险项目复杂性主要表现在项目债权和拆迁。在债权方面，南宁银建房地产公司已经向南宁城市发展总公司反还万债权，尚欠万债权没有结清。在债务方面......”。

5、“.....该项目没有进行抵押和股权转让。第四部分项目投资预算及风险项目土地成本测算总建筑安装成本元亿。基础成本万。已经建好地上建筑面积万。其建安成本万元万。目前已经建好建安成本亿。项目土地成本亿亿万即每亩万亩，此地价是目前南宁地价最高地价大连万达年初地价是万亩。如果考虑年至今已过年，在使用年限上不能重新申报获得年土地使用权，则归到地价上更加高昂。方案按照项目原来规划建筑面积预算裙房四层，纯写字楼层和公寓层。总建筑面积商铺面积主楼面积公寓面积裙房面积地下面积绿化面积道路面积地下车库面积可停辆小车总成本亿。土地成，楼万二楼由个日本超市进驻，按市场价格约万三楼千住宅均价元营销手法商铺以返租形式，年返首付，共计年。月回报是大于月供款，客户与包租公司签定份包租合同，在合同里明确年回报首付。包租公司专门负责招商和保证客户回报。返还是到在经营前个月之前给付......”。

6、“.....年月份交楼。此种返租对客户风险是比较大包租公司只是在包租合同里承诺在经营前个月之前给付。销售积累客户年，开盘个月，销售公寓，商铺。三金朝阳广场地理位置南宁市人民东路号民族商场旁主题定位数码电器广场家电数码价格铺号，沿街铺面，建筑面积，单价元，总价元，托管费用元。其实是回报年回报总房款折后除去托管费总价。铺号，建筑面积，折后总价元。楼商铺均价楼万元内万，外万二楼三楼基本不卖，自己经营，引进个音响商。商铺整体均价万住宅均价元，开盘未做广告，抢而空。商业布局层，层共计。层与民族商场连通，形成经营空间。楼铺面层高，高达米，分成层。上层做试音空间，不计入面积。营销模式返租，前三年采用总房款回报，相当于年回报，冲抵首付。回报是以托管费名义，为客户避免交税营业税，客户与发展商签定委托管理协议，由开发商统招商，租金由开发商来谈，开发商统制定租金价目表，这样可以避免租金紊乱......”。

7、“.....商铺将由业主经营。目前，楼，销售，剩下，打算只租不买。二楼三楼暂时不卖，交给承包经营管理公司统经营统招商。二三楼不卖原因是想引进个大音响机构，把铺面做火，几年后在抛出来买，从而实现商业价值最大化。销售积累客户年，开盘个月，销售商铺。四华星时代广场地理位置前言第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标二项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市的商业物业环境二区域市场分析二可类比楼盘基本情况分析两河流域金山广场金朝阳商业广场核准通过，归档资料。支撑亿包括部分建安成本建安成本亿元销售费用楼盘总收入万税金楼盘总收入亿总收入亿。商铺收入亿地上层面积万层万商铺收入亿二层万商铺收入万三层万商铺收入万四层万商铺收入万住宅收入亿元项目沿街面约米沿民族大道共和路友爱路延长线，商铺按径深米，售价按万，临街商铺总收入约亿。占商铺总收入。项目利润亿......”。

8、“.....预计用年时间开发周期项目利润率。投资回报率。方案二预算预计把项目后面自治区工商联亩中医学院第二附属学院亩和市共和南路小学亩起收购，共计亩。增大商铺面积商铺从扩大至万。预计总建筑面积万商铺扩大至万，共计层栋层写子楼和栋层公寓楼。商铺面积层万公寓面积万写子楼面积万市共和南路小学亩。中医学院第二附属学院亩。自治区工商联合会亩。总成本亿。土地成本预计亿包括部分建安成本，亩万亩万建安成本亿。万元销售费用楼盘总收入万税金楼盘总收入亿总收入亿。商铺总收入亿万万住宅总收入亿万元净利润亿。利润率。投资回报率其它另外还有道路绿化广场等，也加大成本。还有拆迁成本拆迁量。方案三预算在原来商铺基础上，仅做商铺，写子楼和公寓楼不做。降低公司经营成本和生产周期。预计商铺面积。总收入亿。商铺收入亿地上层面积万总成本亿......”。

9、“.....税金楼盘总收入万。项目利润。利润率。投资回报率。另外还有道路绿化广场等，也加大成本。结论项目土地成本亿亿万，即每亩万亩，此地价是目前南宁地价最高地价大连万达年初地价是万亩。项目区域价值很高，表现在地段是繁华市中心周边配套成熟。南宁商业物业面积以成倍增长。商业物业占南宁市整个房地产开发面积约。目前，从商业物业空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和。建议项目商业物业运作要有较快节奏。产品结构风险根据目前南宁市场来看，商铺和公寓都是比较畅销产品。从定性方面来说，该项目所在区域具有较高商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有商业价值。商业价值体现是成功关键所在。从租金调查来看市中心大连万达商业广场华星时代广场目前租金有上升微调，而民族大道两河流域租金三次往下调。从招商和租金来看定要引进个实力强主力店，带动整个商场运营......”。