1、“.....具体市南海创鸿广场可行性研究报告二〇二年十月目录第章公司基本概况开发公司基本情况二集团公司基本情况第二章项目概况宗地位置二宗地现状三项目周边配套四项目基本技术指标第三章项目定位及前景分析项目定位二佛山市概况三佛山市及桂城规划方案四佛山市房地产市场发展状况五前景分析第四章投资估算与资金筹措投资估算二项目销售方式三项目前景分析四资金筹措五经济效益与社会效益第五章总结论第章公司基本概况开发公司基本情况佛山市南海万业置地有限公司是广东创鸿集团下属对南海万业广场进行开发建设项目公司，成立于年月日，注册地为佛山市南海区桂城南海大道北号中银大厦楼，注册资本万元，法人代表为黄佩娟女士。公司内设总经理室总工室开发部营销部财务部行政人事部物资部等，部门设置齐全......”。

2、“.....公司现有职员人，其中管理层文化层次大学本科人，大学专科人，中专及高中以上文化程度人，整体文化素质较高，公司还拥有技术职称职员人，其中高级工程师人，工程师人，其他中级职称人。公司人力资源结构合理，具有较高综合能力和较强专业技术水平。二集团公司基本情况创鸿集团成立于年，是家以住宅与商业地产开发为主业，集建筑工程总承包商贸投资物业管理于体大型综合性民营企业，目前在建项目超过个，具有地产开发级资质。创鸿集团成立以来，累计开发了金凤家园金城龙庭御景湾江南新城以及揭阳万业广场金城步行街玉都广场等近个住宅及商业项目，在揭阳房地产市场占有量达到以上。年创鸿集团开始进入佛山房地产市场，目前在售项目三水林海尚都项目和南海千灯湖水韵尚都项目，位于南海桂城南海大道上创鸿广场创鸿汇苑计划于年底开始开发建设。创鸿集团自成立以来坚持诚信经营和稳健发展......”。

3、“.....占据佛山市成交比重近，而成交价格约有元，低于全市价格近元。南海区共成交近万，据全市第二，其中桂城与大沥区成交带动南海成交冲高，而成交价格由里水与桂城高价单位带动下，使区域均价上升至元。另外，禅城区年度成交均价首次突破万元关口，成交价格居历年最高位。三上半年土地出让成交状况区域位置土地用途占地楼面价竟得者禅城港口路东侧澜石三路北侧居住用地华福嘉业顺德乐从南区号地块百货进驻对商业项目人气运营起很大号召作用，如东方广场吉之岛业态组合齐全商业人气较好，如东方广场南海广场，若能进步细分市场，弥补核心商圈缺层业态，将能形成互补互利商业状态。沿街商铺价值很高，楼层稍高分割式商铺经营惨淡，应考虑餐饮娱乐等大型商业招商政府规划建设沥桂中心商业区，以及对南海大道商圈整合规划，有利于本项目招商和运营。三住宅地产市场分析全市自月限购出台后，新增供应量及成交量呈逐月下跌趋势。上半年批出万......”。

4、“.....成交同比上升。由于佛山房价相对于广州，仍有较大差距，随着交通可达性增强，广东金融高新技术服务区加快建设，南海区，特别是桂城房地产市场依然有较强发展潜力随着广佛同城化进入实质阶段，广佛交界桂城平洲黄岐盐步房地产市场将快速升温从区域来看，南海桂城将是佛山未来高档住宅市场发展中心，无论从城市规划周边环境配套设施居民购买力来看，其在佛山区域仍处于不可替代位置项目地块处于桂城核心区域，无论从规划交通资源配套均能支撑项目销售价格处于较高水平第四章投资估算与资金筹措投资概算根据测算，创鸿广场项目总投资为，万元含地价及契税款，详见下表资金概算表项目名称创鸿广场总体指标序号项目指标备注计容用地，二总建筑面积，规划建设住宅，可售，商业铺面，可售，计容面积合计，合计，五层停车场，其它地下室，车位个不计容面积合计，二投资概算序号项目总额万元单价元数量土地成本，土地价款，交易契税，二前期工程费......”。

5、“.....勘察报告审图费，定线费，规划设计费临时供水供电，场地平整，临时道路，质量监督费，环境测评费，淤泥渣土费，三建安工程，地下室工程，高层工程，四环境配套，绿化景点配套工程小区道路，五水电配套，水电安装电梯工程消防工程，通讯基于自身良好经济基础，经济保持平稳增长，年保持各产业平稳高速发展态势。消费数据及居民收支状况居民消费活跃，年社会消费品零售总额达亿元，比上年增长。近年均保持左右高速增长。全年城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，位居广东省各市第前三分别为东莞深圳广州，增幅收窄，但仍呈现增长态势。三佛山市及桂城街道总体规划佛山市规划按照佛山市城市总体规划显示，佛山市规划城区为组团，所包括街道办或镇行政辖区范围，面积为平方公里，约占全市域面积。组团中是指中心组团和大良容桂组团是指狮山组团西南组团西江组团大沥组团和九江龙江组团。其中桂城街道和禅城中心区共同组成中心组团......”。

6、“.....二桂城区规划在地理位置上，桂城毗邻佛山市禅城区顺德区和广州市荔湾区番禺区，位于广佛经济圈中心轴线核心区域。桂城交通日益便利，直通港澳航班仅需小时多，到广州新白云国际机场也仅需要分钟左右，佛山环路贯穿桂城公里，广州火车站番禺新客运站距离桂城仅公里，南海东区路网建设加速推进，桂城海陆空交通条件相当优越，区位优势得天独厚，正成为汇聚广佛经济圈优势资源，承接广佛信息和财富流动风水宝地。桂城内部交通发达，公交公司包括南海公交，佛山公交，佛山新福利公交外，还在年开通了桂城城巴，达到村村通公交目。而桂城通往广州亦非常方便，十几条广佛城巴全部经过桂城街道。年月，广佛地铁通车，桂城与广州之间交通变得更加便利......”。

7、“.....大致划分为祖庙商圈东方广场商圈季华路商圈南海大道商圈千灯湖商圈桂澜路商圈，另外备受瞩目岭南新天地将于明年开业。总共详细调查了区域内家商业中心，初步统计集中式商业总面积约万，加上若干没有统计裙楼商业，总商业零售面积预计超过万。各大商圈介绍南海大道商圈运营状态均非常良好，南海广场年年销售额均超过亿元，已经连续数年居南海区零售商业首位东方广场以其庞大体量和优秀齐全业态组合，近年来也直成为禅城商业核心，并对附近传统商业圈造成定影响，但周边交通状况可能会影响其升级发售发工程，煤气工程，有线电视，六装修费用，七基础设施配套费，八管理费用，按至六项计九不可预见费，按二至六项计十其他费用监理费，报建费，防雷测试费，劳保费，白蚁防治费，工程交易服务费，定额费，档案资料保护费，十财务费用，亿元，平均期限年，其中亿元综合利率，期限年，亿元综合利率，期限年十二销售费用......”。

8、“.....三收入概算序号项目总额万元面积个单价元住宅，二商业铺面，三车位合计四利润概算序号项目总额万元备注销售收入，二开发成本，三销售税金及附加，按销售收入计四利润总额，五所得税，按利润总额计六净利润，七成本利润率八税后成本利润率九销售利润率十销售净利润率来源自有资金借款销售返投合计金额占比备注单方造价元平方米剔除土地单方造价元平方米二项目销售方式本项目住宅全部销售，商业部分销售万平方米。三销售前景分析住宅及商业销售年合计销售面积，平方米，销售收入，万元。四资金筹措自有资金截止到年月份，已支付全部土地出让金，万元。二项目银行贷款项目计划于年月获贷款，万元，贷款期年。五经济效益与社会效益经济效益经测算，项目总投资为，万元，住宅及商铺销售收入，万元，并且佛山市南海万业置地有限公司持有商业物业，平方米，可带来稳定租金收益，经济效益极高......”。

9、“.....项目预计将为国家创造销售税费所得税等相关税费近亿元。二创造就业机会项目开发建设，将会给建筑业建材业金融广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。三优化社区环境本项目开发建设能够进步提高社区周边居民购物及居住环境，项目建成后将对区域功能完善和提高起到明显作用。六项目不确定分析盈亏平衡分析盈亏平衡点满足销售收入销售税金总投资盈亏平衡点总投资总销售收入销售税金本项目销售总额为，万元，则保本点销售收入为，万元此时总投资为，万元，销售税金为，万元，通变得更加便利。三禅桂区域零售商业地产布局佛山市大型百货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈东方广场商圈季华路商圈南海大道商圈千灯湖商圈桂澜路商圈......”。