1、“.....年数第二部分甲级写字楼广州写字楼发展历程写字楼紧缺期年写字楼消化期年写字楼调整期年写字楼快速增长期年至今广州市区写字楼市场分析广州四大写字楼区域介绍大环市东商务区天河北商务区珠江新城商务区琶洲商务区广州市写字楼市场发展分析天河区写字楼市场分析分布特征价格特征成交特征东莞庄项目周边写字楼市场分析年天河区写字楼览表东莞庄项目周边写字楼览表东莞庄写字楼规划第三部分商业广州宏观经济环境分析天河区商铺市场分析分布特征价格特征供求特征经营特色项目商圈分析从交通情况看从消费群体看从竞争环境看项目分析项目优势分析开发水平和开发意识不断提高项目周边空地多规划为住宅用地交通优势市场优势项目劣势分析产权关系复杂区域环境威胁分析机会分析商场规划项目适合开发物业类型评估项目初步定位车位规划投资估算说明写字楼商场项目投资估算表资金筹措资金平衡计划第五部分写字楼商场效益分析销售收入销售税金及附加估算销售收入销售税金......”。

2、“.....东连南航大厦南接广园东快速路西接东莞庄路，北临珠江投资项目。交通便利，有着天河最繁华天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高建筑中信广场。洒店用地地块共占地平方米，写字楼地块为平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路分为二。项目现状动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案设计报批工作。项目总体规划要求项目总占地面积平方米，规划建设个集五星级酒店甲级写字楼综合商场于体城市综合体，土地使用年限为年，建筑密度为，规划容积率为，绿化率。项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为平方米，由两栋塔楼组成，分别为层写字楼和层酒店，其中裙楼层为商业用房......”。

3、“.....商业建筑面积为平方米，写字楼建筑面积为平方米，地下停车设备用房面积为平方米。容积率，绿化率，建筑密度为。机动车停车泊位辆。项目法人概况企业名称广东投资有限公司住所天河区天河北路号中信广场室法定代表人注册资本企业类型有限责任公司国内合资经营范围房地产开发经营，物业管理。凡涉及许可经营项目凭许可证经营。编制依据本项目可行性报告根据广东投资管理公司现有资料，结合有关政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目开发贷款提供科学决策依据。项目建设必要性根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心大商圈，共由四个不同功能片区组成，包括以天河城正佳广场为龙头环体育中心中央零售区珠江新城中央商务区天河北金融商务区箭场。实战模拟游艺场。乒乓球室溜冰场。室外滑雪场。自用海滨浴场。潜水海上冲浪钓鱼。美容美发室......”。

4、“.....从发展角度上具备有城市交通发展及城市区位特点，也初步具备做物流中心基础。物业类型中型购物中心大型娱乐中心超市百货酒店餐饮批发市场商住公寓绿化广场住宅区适合度假设本项目建设为批发市场，在广园东路周边已有众多专业市场，基本上有各大业态存在，会在相当程度上在产品及经营模式上产生同质化竞争。假设本项目建设为百货超市其有吸引周边人气作用，能够成为区域重要商业个补充元素。假设本项目建设为大型娱乐中心，但东莞庄娱乐消费相对单纯，在本项目位置如果只是建个大型娱乐中心，在定程度上可以吸引周边天河北乃至其他区域休闲消费人群，但是从商业价值角度来说，并未得到较好体现。假设建设为大型购物中心，从天河区整个商业格局发展进程及消费者消费需求考虑，本区域缺乏集购物文化娱乐休闲餐饮服务旅游观光于体大型综合性购物中心，从战略发展角度上建大型购物中心，方面可以填补市场空白另方面，通过中型购物中心......”。

5、“.....在其周边购物中心住宅区城市公寓绿化广场酒店餐饮建立，都有很大生存空间有助于使本项目价值达到最大化体现。项目初步定位商业总建筑面积为平方米，根据东莞庄目前商业现状特点，业态优化组合如下为综合超市为内置步行街为专业卖场。层高米。其中，为流行时尚专卖店精品店折扣店组成名店街，并设个方便快餐冷饮店，以服装步行街为主。引进知名品牌做专业大卖场，如卖场家电手机电脑或家居卖场或电玩运动书市电影城之类专业卖场将临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮咖啡茶室等对情调和视线要求较高经营定位，并对这种可凭栏远眺餐饮娱乐景观区进行分割销售。因为项目总建规模小，可供销售面积最大也只有万，为提高开发商投资收益，尽快回收成本，同时支持鹊桥酒店项目运营，所以采用全部分割销售商铺方法。虽然缺少核心店，但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮购物环境，具有明显扎堆效应......”。

6、“.....同时，小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。从定价策略和解决租售矛盾利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多楼层为步行街组合是本项目单体商业项目首选和主要组合模式，同时步行街打造也提高了鹊桥酒店整体形象。车位规划由于商场将引进大型综合超市电器专业连锁店，因此车位配比为个第四部分写字楼商场投资估算投资估算说明本项目投资估算按国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版中规定有关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。投资估算参考了广州市同类结构建筑造价指标。写字楼商场项目投资估算表序号费用名称计算依据或定额标准估算金额万元备注土地费二工程费用土建工程高层元地下室元地下室按元电气工程商场元高压配电划，到年亚运会前，广州星级以上酒店数量将达到家......”。

7、“.....广州星级酒店总数会从现在家增加到家。经济型酒店年预期数字也将过百，未来至年内，经济型连锁酒店客房超万间。以白天鹅为例，目前其入住率都在之间，平均房价今年增幅了近，入住率增长了，在国外，五星级酒店入住率也就左右。营业收入方面，比如东方宾馆，年上半年客房收入达到了万元，同比上升了，净利润也从年上半年万元增加到现在万元。由此可见，广州市目前星级酒店市场空间还很大，我们选择在年进入五星级酒店市场正是较好投资时机。定位五星级酒店标准要求及楼层规划定位五星级酒店标准要求五星级旅游涉外酒店应具备基本条件概述如下酒店总体基本要求酒店功能划分合理设施使用方便安全。酒店室内外装修高档建筑及装修选用豪华材料。酒店内部公共信息图形符号符合标准。有中央空调系统。有背景音响系统。有与五星级酒店相适应计算机管理系统。酒店接待大厅基本要求接待大厅宽敞装修豪华光线充足。有与酒店规模五星级相适应总服务台......”。

8、“.....提供留言服务次性总帐单结帐服务信用卡服务小时提供外币兑换服务。总服务台提供酒店服务项目宣传品酒店价目表中英文本市交通地图，全国旅游交通地图本市和全国旅游景点介绍各种交通工具时刻表报刊杂志等。可小时直接接受国内国际客房预订，有酒店和客人同时开启保险箱设门卫应接员专职行李员值班经理大堂经理。在非经营区设客人休息场所提供店内寻人服务和安排出租车服务门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道配备轮椅。至少能用种外语提供服务英语为必备语种，总机至少能用种外语提供服务英语为必备语种，各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。客房基本要求至少有间套可供出租客房，客房面积不含卫生间和走廊不少于平方米，至少有个开间豪华套房，有残疾人客房。客房装修豪华，有豪华软垫床写字台衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜床头灯，台灯，落地灯全身镜，行李架等高级配套家具......”。

9、“.....在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入报建费可研及设计费土建工程费除土地费租赁费等资金约万元，其资金筹措渠道有四条是自有资金含合作方投资二是商场写字楼年销售使用权部分三是银行贷款四是施工单位带资部分。投资方自有资金万元。能够满足工程需要。主体完成后，酒店部分后续资金可通过销售写字楼商场年产权方式解决......”。