，休闲产业时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚更新潮休闲产品竞争，从而使项目经营面临风险。市场探索风险该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路旅游产品时项目能否取得成功关键，因此对项目进行准确主题定位至关重要。项目主题定位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，目开发存在以下个明显劣势自然风光吸引半径有限项目组对该地块自然风光进行判断所得出结论是田园风光明显，生态环境较好，但缺乏知名度高市场影响力大核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源知名度和其市场吸引半径呈明显正相关关系。该项目地燕郊温泉休闲度假项目打造是次从旅游规划到休闲规划跨越，既不能仅以旅游眼光看资源，也不能按照传统旅游套路做规划，应当跳出旅游做休闲。我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力温泉主题休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式休闲度假旅游房地产综合品牌。时代背景从旅游规划到休闲规划进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。有精深见地与独立思想深谙领导与管理之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。方面是主题公园等景区资不抵债，方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。燕郊紧邻北京这个大市场周边类似温泉休闲度假项目有几十家，诸如九华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧问题，这些为燕郊温泉休闲度假项目提供了很好地发展契机。三项目背景从观光到休闲体验首先，本项目面向开发商建设落地实际需求。在策划规划中，应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发角度，提出项目未来发展终极愿景与实际操作具体方式。其次，本项目要考虑到在政府层面影响力和示范效应。在符合国家对于旅游开发度假区打造要求基础上，满足当地发展和居民利益前提下有序开发和进行。在保护环境前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济发展，促进社区和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢目。燕郊温泉休闲度假项目开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层面具有较深远与前瞻性意义，方面可使旅游开发带动规划区新农村建设，吸引城市游客，获得理想经济效益和社会效益。另方面在创建生态文明，实现地方经济可持续发展道路上为燕郊地区开阔了眼光与思路。发挥当地资源优势，通过出售环境休闲度假项目旅游开发，实现卖环境，走生态，长产业，优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益。二项目发展条件剖析在进行项目策划之前，需要搞清以下几个关键性问题。旅游资源吸引力有多大谁最有可能成为消费者项目开发优势是什么项目开发劣势是什么项目开发可能会面临哪些风险可供选择业态形式是什么鉴于以上问题提出，我们主要将从项目旅游资源市场环境项目开发优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面逐展开分析论述。旅游资源条件分析旅游资源赋存状况分析本项目温泉资源与北京周边老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显，出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面景观吸引力。因此，本项目要靠天然条件取胜难度很大，后天开发塑造是该项目能否取得成功关键。可供挖掘资源卖点尽管该项目所在地旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面卖点。项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。田园堆秀视野开阔平原同茂翠田园植被结合