1、“.....南区为中央面积达万平方米高米空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来影响。项目南区将于年年底前开工。年以前，南区包括交通枢纽部分双塔写字楼酒店及酒店式公寓商业正式投入使用北区公寓中庭式写字楼商业也将达到亮相要求。本项目归纳起来具有如下特点交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主地面公交换乘为辅，集地铁城市轻轨机场高速铁路公交出租车社会车辆等多种交通体系和功能为体，实现零换乘理念综合性立体交通枢纽。枢纽中建有首都机场第二始发大厅候机大厅售票大厅，乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。因此有第二空港美誉。形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从空中码头直接进入京城乃至中国第落点。项目将成为名副其实国门商务第站。区域优势本项目位于黄金地段......”。

2、“.....项目发展潜力巨大。项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。高达米双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公序幕。至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环标志性建筑，也是北京市大重点工程之和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪十大标志性建筑之。二调查设计方案调研目根据委托方要求，本次调研主要目在于界定本项目各类办公物业双塔写字楼中庭式写字楼小户型写字楼目标客户及其需求特征了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场特别是东部市场供需环境界定未来特别是本项目写字楼入市时面临主要竞争对手及其特征二调研内容针对委托方要求......”。

3、“.....分别是第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分本项目竞争对手研究第三部分本项目潜在用户研究三执行情况根据以上要求，本次研究在针对第部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合方式进行。本项目主要工作如下全面普查北京市甲级及以上写字楼全面，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合，在成功完善配套设施同时也有效聚拢了人气，具有得天独厚规模优势。机场轻轨投入运营和机场高速路延伸，使本项目成为名副其实国门，诱人概念无疑将为本项目吸引更多眼球。做为奥运会配套工程，政府强有力支持是本项目区别于竞争对手最大优势所在。项目劣势本项目规模和体量堪称目前北京写字楼市场之最，在多种功能和业态并存为项目带来便利和卖点同时，能否为客户营造个舒适办公环境成为本项目大隐患。深访显示......”。

4、“.....写字楼部分做为东华广场部分，且具有地标性建筑景观同时，必然牺牲了占地面积，直接导致标准层面积收缩，不利于吸引大型集团总部入住。项目机会在房地产市场中，概念对个项目成功起着举足轻重作用，交通枢纽国门商务区第二空港概念旦推出，无疑将成为市场中亮点，加之地标性建筑景观，米高写字楼将成为屹立在国门颗璀璨明珠。在年项目落成投入使用后，庞大体量在很好营造了商业务氛围同时，附以项目三大概念，必将吸引众多国内外集团企业眼球，但东直门地区稀缺土地资源必将使本项目成为客户唯镖靶。项目东邻第二使馆区南距外交部公里北到首都机场轻轨直达仅分钟左右，且百万平米高档社区当代万国城东方银座天恒大厦南新仓商务天地东环广场等高档物业林立，确立了本项目在日渐成熟东直门商圈核心地位。项目风险东直门地区目前商务业氛围均不够浓厚，就目前情况看，在项目未投入运营前，对招商不利......”。

5、“.....有少数客户例如东盛科技对本项目能否按期交付使用持怀疑态度，但也说明在项目尚未动工时，已经有客户对区域表示出了定兴趣。二客群定位主力次主力潜在主力客群描述运输贸易类和金融投资类企业是最本项目接受度在以上企业，他们应视为本项目主力客群，其中金融投资类可承受售价范围在美金平米，金融投资类企业可以接受租金范围是美元平米月运输贸易类企业对本项目只考虑租赁，租金范围较为分散，但也有运输贸易类企业客户可以承受美元平米月租金，美元平米月和美元平米月租金各有客户可以接受，表明主力客群，尤其是金融投资类企业经济承受能力是非常强。附表主力客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例金融投资类美金平米美元平米月运输贸易类美元平米月次主力客群描述广告传媒类通讯国际通讯巨头驻京亚太地区办事处咨询服务类企业对本项目接受度介于之间，我们将这三类企业视为次主力客群......”。

6、“.....元平米高价承受者全部来自咨询服务类企业，但同时剩余咨询服务类企业可以承受价格却是最低平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为元平米，目前所有在建在售顶级写字楼总体平均租金为元平米月......”。

7、“.....上述项目满足要求并不多，主要有如下项目。附表北京顶级租金及地标建筑写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区京广中心朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区华润大厦东城区东方广场东城区远洋大厦西城区数码大厦海淀合计平均以上项目总体建筑面积为万平米，平均租金接近元平米月。东直门区域及东二环沿线东直门区域及东二环沿线顶级写字楼供给面积比较小，纯粹顶级写字楼仅有华润大厦，总体建筑面积为万平米，其次是东四十条港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面积仅为万平米合计万平米，目前供给量非常有限。东直门区域租金最高是港澳中心，租金为元月平米。二北京市现有甲级写字楼供给分析按照租金水平低于元月平米，但高于元平米月标准进行划分......”。

8、“.....只能表明该行业经济接受能力比较强，通讯类企业在售价承受范围都在元平米，是经济承受能力最弱次主力客群企业，详见下表附表次主力客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例广告传媒类美金平米美元平米月通讯类美金平米美元平米月咨询服务类美金平米美元平米月潜在客群描述汽车工业类企业和制造类企业对本项目接受度均在以下，我们将这两类企业定位于潜在客户，详见下表附表潜在客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例汽车工业类美元平米月制造类美金平米美元平米月三产品定位米双塔写字楼汽车工业类通讯类国际通讯巨头驻华亚太地区办事处运输贸易类企业，可自由分割空间整层出售将地标性米双塔写字楼定位于国内外大型企业集团总部办公区。米中庭式生态写字楼金融投资类咨询服务类企业，主推生态概念和中庭式概念，打造成具有舒适创作空间和惬意办公环境纯生态写字楼......”。

9、“.....尤其是全球知名媒体驻京联络处特殊政治因素和历史背景使境外媒体记者站直入住在外交部指定涉外公寓楼内办公，且对该类企业有严格人员控制，租金水平也在美元平米月以内，历史习惯使该类企业钟爱于在小户型写字楼内办公且该类企业对交通与外交部距离扎堆成规模要求非常之高，项目距离机场交通方便南距外交部公里，且政策业已放开，所以只需成功吸引家记者站，就会有家闻风而动，从而顺利将最不被人看好鸡肋小户型写字楼，缔造成最具特色最具卖点国际传媒港。四产品功能设计建议电梯以每万平米部分区电梯高标准配置，将电梯间做宽敞明亮，使等候空间高档豪华在招商时出注意调控大企业楼层安排与分区电梯合理性，例如，嘉里中心北楼英特尔公司位于层，分区电梯为层，导致层客户对电梯不满意度加剧。因此，最好将大企业安排在分区电梯顶层。空调采取每天小时分户计量单层调控，出风口分散......”。