1、“.....以往工业园区单纯生产和开发的模 式，现在已经逐步被开发生产批发销售和娱乐休闲相结合的产 业集聚基地所取代。现代服务业的融入已经产生了效果。 相比之下，作为深圳市最大的行政区，而且处在经济龙头地位的 宝安区，由于历史上直作为个工业大区，在建设现代服务业方面 还有很长的路要走。根据宝安区十五发展规划，宝安区从自身 条件来看，将受到四大因素的制约是粗放型经济增长模式难以为继，经济增长与资源短缺之间的矛盾日益突出，成为制约未来发展的 主要瓶颈。二是产业处在国际产业分工体系中的较低层次。以加工贸 易为主，产品拥有自主知识产权与自有品牌的企业少，工业支柱产业 外资企业占统治地位，产业竞争力低下。三是基础设施发展滞后成为 发展的瓶颈。四是社会管理压力大。为此，在未来相当段历史时期 内......”。

2、“.....未来五年，将重点发展商贸 业物流业旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业金融 业信息服务业。其中有关发展商贸业和文化产业的规划内容包括 商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设 批与制造业相结合的带有专业市场性质的物流配送项目，与旅游业 相结合的旅游商业项目，与休闲活动相结合的大型购物中心主题购 物中心等有特色的大型商业项目。重点发展专业批发市场，鼓励发展 集散型批发市场，尤其是为产业配套服务的生产资料市场和承接特区 内功能转移的市场。 文化产业方面，将努力使其发展成为宝安区新的支柱产业和经济 增长的新亮点。将在做大做强印刷工艺礼品玩具等优势产业的基 础上，扶持广告影视动漫网络游戏文化中介等现代文化产业......”。

3、“.....培育三大文化产业群即包括印刷玩具工艺礼品动 漫游戏艺术创作等在内的文化创意产业群包括数字电视演艺 娱乐艺术培训等在内的文化传播产业群包括法律专利品牌 版权服务咨询中介营销在内的文化产业服务群。建设三大文 化产业基地即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计加工制 作交易展示及出口基地，玩具创意设计加工制作交易展示及出 口基地。 在利用和结合现有旧城旧村的改造来促进第三产业发展方面，宝 安区十五规划中，特别强调要依区位条件招商条件成本 或其它条件，对处在各街道办的中心地带的城中村旧村旧工业 区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业服务业，完善公共市 政设施配套，使些旧厂房通过改造翻新变成服务设施另些条件 成熟的可以改造成大型实验基地维修中心检测中心等也可根据 实际需要改建成工业品批发交易市场等还有些可改造成培训中 心配送中心现代服务业孵化园区等等。 综上所述......”。

4、“.....在发展现代服务业，尤其 是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度 的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划 建设创造了良好的宏观环境氛围。 第二节项目同的，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为 优势产业，展示了巨大的市场前景。年底，深圳该行业有企业 余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品的份额， 深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。而全世界工艺礼品 的年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。可见，深圳 的工艺礼品行业，仍然面临巨大的机会，但同时，也存在定的问题， 长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战的分散状态，现有 的几个市场都不具规模。深圳已经成型和正在规划招商的大型工艺礼 品集聚基地，基本都设在中东部。相比之下，无论是珠宝首饰还是工 艺礼品行业拥有大量制造工厂的宝安......”。

5、“..... 综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响的珠宝首饰与工艺礼 品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力的研发设计和制造企业，以及便利的交通条件大量的消费人群，但宝安区却迄今没有个可 与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美的珠宝与工艺礼品集聚 基地。这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。在对深圳的消 费市场进行深入的市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直 以为的那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。年 宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同 比增长。这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业 零售业态的经济基础和消费基础。而且，项目所在的西乡河西工业村 周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城鸿隆公寓尖岗山居住区 等高尚居住群体，万平方米建筑面积的高档社区有十多个，宝 安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人 流量大......”。

6、“.....足以让项目发挥聚集人气的作用。 第三章项目建设的指导思想和原则 第节项目建设的定位 本项目的定位是立足深圳西部，通过对现有旧工业区进行翻新 和改造，建设具有区域性影响力的珠宝首饰与工艺礼品产业与商贸积 聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为宝安区全新的文化休闲 与旅游购物中心。 上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足深圳西部与区域性影响力 正如在本报告第三章中所分析的，从目前深圳市和宝安区的未来 产业发展布局来看，深圳西部缺少高水平上档次的珠宝首饰与工艺 礼品类产业集聚基地，这和宝安区相关产业在深圳市乃至全国的实际 地位是不相称的。因此，本项目的建设首先是弥补了深圳西部的块 产业空白。其次，深圳东部以水贝和笋岗为代表，已经形成了在全国 有较大影响的相关产业集聚基地，例如，水贝珠宝市场已经占据了全 国市场的半壁江山......”。

7、“.....其每年的交易 额在全国也占有很大的比重。相比之下，刚刚起步的宝安如果上来 将自己定位在国际或全国影响力的集聚基地，方面并不现实，另 方面，也没有必要。如果能够借助自身的区位优势和对周边，尤其是 对加工产业密集的东莞形成区位带动和辐射，则完全可以弥补区域性 空白，避免与罗湖和福田区展开正面的竞争，从而在市场机会窗口中 快速成长。 产业与商贸集聚基地 产业离不开商业平台的促动作用，而平台的价值也取决于产业的 经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整的经济链条，从 产品的开发设计，到制造加工，到展示交易，再经过市场检验和反馈 后进行新的开发和设计，构成个微缩的产业生态圈。圈内上下游配 套企业同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地的整合效应， 最大限度降低市场开拓的成本和投入。文化内涵与文化休闲与旅游购物中心 本项目并非单纯的传统意义上的工业园区或高新技术园区......”。

8、“.....此类型的项目不论是在宝安还是深圳，都不少 见。从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望 建设的应该是赋予深刻文化内涵的项目。之所以如此，和项目选择的 产业主题有很大关系。珠宝首饰与工艺礼品本身就不是般的商品， 如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴同时，此类 产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比重是 很高的。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的从业 人员也和文化产业相关，加上本项目所在的区位是宝安区西乡街道的 核心地区，区内人群的消费水平和整体素质较高，所有这些因素决定 了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引的珠宝 首饰和工艺礼品产业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚 集人气，扩大影响，成为宝安中心商贸组团圈内的中心，进步形成 对周边地区的带动和辐射......”。

9、“.....以及自身条件，项目具 有十大竞争优势 区域优势 目录 第章总论 第节项目概况 第二节项目建设单位 第二章项目建设的背景 第节项目建设的宏观背景 第二节项目建设的微观背景 第三节项目的市场环境分析 第三章项目建设的指导思想和原则 第节项目建设的定位 第二节项目建设的优势 第三节项目建设的指导思想和原则 第四章项目建设内容 第节项目的功能规划 第二节项目的建设规划 第三节项目总投资及构成 第五章项目经济效益分析 第六章项目的运营与管理 第节项目管理模式 第二节项目营销管理 第七章项目的环境影响分析 第八章项目的风险分析 第九章结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。