1、“.....还本付息能力较强，无任何风险，社会影响好，项目可行。花园总投资万元，前期费用投入万元，可实现销售总收入万元，实现收益万元，投资收益率，另可获得特色学校等实物资产资本金收益率销售利润率为投资回收期为月利息备付率倍，偿债备付率倍各项经济社会指标见表均能满足或超过经济社会效果评价标准，项目是可行。第八章其他项目可行性研究依据国家发改委投资项目可行性研究指南建设部建标号文件房地产开发项目经济评价方法安徽企业调查资料蚌埠市国民经济和社会发展统计资料蚌埠企业调查资料蚌埠市总体规划⒎新城区片区规划蚌埠市经济运行监测蚌埠工程经济⒑花园规划设计方案现代咨询方法与实务等若干资料二附件略三可行性研究人员略以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场发源地......”。

2、“.....目前蚌山区房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数，完成投资额占全市完成房地产开发投资额以上，蚌山区房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业中流砥柱，是蚌埠房地产市场风向标。目前蚌山区有在建或待建房地产项目个，规划建筑面积万。蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。楼价是蚌埠市楼市价格风向标，楼价明显高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建筑占有定比重。多为外地开发企业开发建设。空置率并不高。三花园临近区域房地产市场分析微观临近区域大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。即为蚌埠新第章市场分析蚌埠市房地产市场分析宏观年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达，经济实力日益增强。年蚌埠市国内生产总值亿元......”。

3、“.....实现两位数增长财政收入跨上新台阶，比上年增长亿元，达到亿元，同比增长尤其值得注意是城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，这是对楼市最有力支持和促进固定资产投资大幅增长，比年翻了番产业结构进步优化，二三产比重同比有了提高投资环境得到优化人民生活明显改善，城乡居民收入生活水平进步提高整个国民经济呈现出派欣欣向荣景象。在整个国民经济调整发展同时，房地产业也不甘落后，年至年，每年完成投资档商品房。外装饰为中档外墙涂料面砖。内装饰为毛坯墙地，智能化偏高主力户型客户定位于中上等收入白领人士经济效益变动敏感程度。分析结果如表。表开发成本影响程度分析表计量单位万元开发成本增长幅度开发成本实现收益全投资收益率全投资收益下降幅度平衡点由表所得分析结果可以看出，项目经济效益对开发成本变动相当敏感，只要开发成本上涨，全投资收益率就分下降。当开发成本升幅度达时，项目即处于盈亏平衡状态。由此可见......”。

4、“.....控制成本开支推行责任成本制度引入广泛竞争机制是项目获利重要保证。二销售价格敏感性分析由于市场行情波动变化或出于竞争需要，未来个月内商品房销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现收益下降。对于本项目，因前述估算销售价格住宅元，营业房元，此价并不高，未来个月内下降空间并不大，经可研人员和有关专家估计最多下降。现设价格分别下降，分析由此引起经济效益下降程度。分析计算结果见表。表商品房销售单价影响程度分析表计量单位万元单价下降幅度销售收入实现收益投资收益率投资收益下降幅度平衡点由表所示分析结果可看出，本项目全投资收益率对销售单价变动特别敏感。当单价分别下降时，全投资收益率就分别下降当单价下降幅度至时，本项目盈亏平衡。由此可见，本项目实施过程中应尽早预售尽早回收资金，对确保投资收益是非常重要。六运用概率树法进行财务风险分析针对本市房地产市场特点和本项目优劣势......”。

5、“.....经专家们估计概率如表。表开发成本销售单价变动概率分布表变化率概率不确定因素计算值销售单价开发成本根据表专家估计概率，画出概率树分析图。销售单价开发成本发生可能性全投资收益加权全投资收益合计图销售单价开发成本变动概率分布图由图可见，全投资收益加权期望值为万元，且全投资收益大于零概率全投资收益，项目无任何风险。第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济角度，从宏观经济战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来影响，以及整个国民经济为项目付出代价。般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目特点，进行国民经济评价，可在财务评价基础上，对财务评价中有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。直接费用与直接效益调整本项目所用土地是出让土地......”。

6、“.....不存在价格扭曲现象，故不予调整。规划设计费是社会中介服务机构收取费用，不存在价格扭曲现象，不予调整。工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后开发间接费为万元。销售推广费不予调整。税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除住宅区，容积率低，绿地率高，项目正对着花园绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。景观综述从本项目周围环临景观及远景开阔程度看，四周方向远景和近景相对来说是比较优美，也是本项目大优势和卖点。三环境卫生社会治安状况环境卫生。项目属戴湖住区，是其个组团，临近光光光花园经过物业管理公司近来有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角......”。

7、“.....但对项目产生影响微不足道。社会治安状况。项目位于本市东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府综合治理和政治思想工作开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。四周围交通条件环临公共交通条件。项目东临四路，南接路，在住区东主入口即有路公交车起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。项目与公共交通连接。本项目仅临公共交通站路公交车起终站米，居民仅需步行分钟即可到达站点，不存在亚交通问题。交通条件综述。环临项目公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这优势点。五配套设施菜市场。项目正对面星光花园西北角，规划有高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。商店超市......”。

8、“.....规模超市达家以上。学校幼儿园。本项目中即有特色学校幼儿园，占地面积约万，各类教育教学设施齐全。医院。小型社区诊所个体诊所项目附近有家之多，大型医院蚌埠铁路医院距项目米。体育运动场所。本项目中学校附有体育场，且为开放式，在学校兼用同时，也可供居民使用。另，星光花园内也有健身大道供居民使用。银行邮局酒店娱乐场所此类设施附近齐全。本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中居民市场分析蚌埠市房地产市场分析宏观年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达，经济实力日益增强。年蚌埠市国内生产总值亿元，同比增长，实现两位数的增长财政收入跨上新台阶，比上年增长亿元，达到亿元，同比增长尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，这是对楼市最有力的支持和促进固定资产投资大幅增长......”。

9、“.....二理发展商资信付款方式售后服务相对价低威胁竞争激烈外企营销手段外企资金实力第二节主要竞争楼盘分析本项目临近地段目前主要竞争楼盘有龙湖香都沁雅花园Ⅱ阿尔卡迪亚Ⅱ金山家园益兴名流区等个楼盘。香都项目特色与市场定位。该楼盘位于大道北侧，办公中心西北侧，占地，容积率，绿地率，由多层和小高层组成。交通相对较为便捷，周边配套设施基本齐全，周围自然环境般。临近区域内有中学小学职业中学高校等，子女就学相对较为方便。该楼盘发展商是香港投资公司，发展商实力雄厚开发商是安徽置业公司，开发商经验不足营销企划为福州投资顾问公司，经销商经验老到，手法娴熟，售楼处设在楼盘门口南侧，并经形象包装，气势宏伟高大。该楼盘产品定位于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料面砖。内装饰为毛坯墙地，智能化偏高主力户型客户定位于中上等收入白领人士以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场发源地......”。