平衡点为元平方米，而预测单价为元平方米，后者超过前者元平方米。

由以上分析可知，该项目盈利能力较好。

收入或总成本平均出让单价元平方米亏损盈利敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。

以项目竣工后熟地单价为敏感因素当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。

当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

经过上述分析，当项目竣工后熟地单价发生变化时，本项目投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目投资成本利润率变化明显。

因此对本项目而言，土地取得费变化对本项目影响较大。

投资环境风险近几年市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。

因此项目完成越早，风项目立项使用。

第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况市区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

宗地区域历史价值该宗地位于市区大西山风景旅游区西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。

项目自然条件与区位项目土地自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性大断裂分布。

项目区位特征项目所在地区是著名高科技文化教育旅游区。

区内山清水秀古迹繁多，属上风上水之地。

金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园宏大格局，区不仅有优美自然景观，而且有丰富人文景观。

秀美自然景观与丰富人文景观相映成趣，为园区内企业科研工作者提供了个良好生产生活和工作环境。

区中关村是全国智力资源和科技人员最密集地区，其智力密集度在世界亦属罕见。

区发展高新技术产业有了得天独厚条件，确立了区在全国高科技发展中核心地位，具备发展知识经济条件。

区位于市区西北郊。

东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目用地位置范围示意图如下地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。

项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线阻隔，使地块成为个相对封闭区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温亿元，国际旅游收入达到亿元。

预计，年入境旅游人数将前所未有地达到亿人次，比去年增长。

其中入境过夜人数达到万人次，外国人万人次，国际旅游收入析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行。

第九章风险分析不确定性分析收款时间和方式不确定性土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。

市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生费用将会随之发生变化。

土地出让价格不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，影响出让价格。

由于本项目容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地价时按照用地面积计算，因此本项目毛地总价较高。

盈亏平衡分析在诸及沟渠开挖桥涵工程及三期亩花卉苗木采购定植和亩恒温大棚精品花卉苗木引进培育花卉苗木专用运输车采购年月至年月，完成项目职工宿舍楼产品研发中心及专家宿舍楼商务接待中心等建设工程和室内空调电脑办公会议用具采购年月至年月，完成项目堤顶公路生态园区内道路人行道建设工程年月至年月，完成项目亩生态养殖渔塘土方开挖工程万只生态养鳝网箱制作和生态养殖管理船采购定制年月至年月，在花卉苗木基地内配套建设果林采摘体验区，并完成采摘体验用具采购年月至年月，完成休闲娱乐广场标致性建筑兼作望江经济开发区企业写字楼及基地配套休闲亭建设工程年月至年月，完成休闲娱乐广场电子大屏幕及相关文化设施绿化喷泉绿岛假山灯具音箱等配套工程和辅助设施建设年月，项目总结验收年月，项目正式投入运营。

建设工期根据项目建设条件和市场需求预测，本项目建设期限为年，即年月至年月。

项目实施保证条件创新园区建设新体制和新机制完善土地流转机制，探索土地折价入股机制，建立以中国望江古雷池观光农林生态科技园为单位经营管理服务体制，建立多元化投资机制。

坚持适度超前，循序渐进，试点突破，全面推广原则。

积极整合农林业类项目，统筹规划建设中国望江古雷池观光农林生态科技园。

先行规划，科学论证，分步建设，同时实施。

政策资金上加大扶持倾斜力度。

第十七章可研结论与建议中国望江古雷池观光农林生态科技园项目立项条件充足，建设规模适度，财务净现值是大于零正值，财务内部收益率大于现行银行贷款利率和社会基准利率，投资回收期较短，项目盈利空间大。

因而，本项目方案可行。

项目建设符合国家产业政策和投资方向。

中国望江古雷池观光农林生态园以推进现代农林业高效农林业景观农林业和生态农林业为主题，坚持农林业科技成果现代花卉园艺产品展示展览与农林业科研科普教育相结合，实地栽培实物展品与景观文化艺术相结合，建设集农林业培江县，位于长江中下游北岸，地处鄂赣皖三省交界，承东启西，连南通北，是长三角和珠三角地区经济对接交汇地，是东部沿海到内地产业转移必经之地，是安徽省沿江经济带组成部分。

中国望江古雷池观光农林生态科技园选址在稻鸭共生生态农业示范区内，与幸福河两岸农田自然相融。

项目紧邻城市外环路，基本形成了公路铁路水路航空立体交通网络体系。

规划中济南广州高速也将从项目区通过，随着望江长江大桥建成，项目区将成为东达长三角，南至珠三角，西至川渝鄂，北进冀鲁豫中心地区。

气候资源望江县属亚热带季风气候区，季风明显，四季分明，气候温和雨量充沛，同时是全省热量资源最丰富县份之。

水文资源望江县素有水乡泽国之誉，武昌湖泊湖焦赛湖和栏杆湖四大湖泊为望江生态建设和水产产业发展打下良好基础。

常年有水将为园区农业林业生产提供极好水源，丰富水源将满足园区用水之需，也将兼有泄洪和水源调节作用。

土地资源望江地处丘陵水网地区，地形条件较为复杂。

岗地洲圩成片，低丘零星出露。

区域生产现状目前望江县在农业基础工程建设科技服务体系建设农副产品生产营销体系建设方面已经取得定成效。

稻鸭共生生态农业促进了望江现代科技农业发展。

可见，本项目不仅是建设现代生态农业需要，更是国民经济社会环境资源可持续发展和休闲度假旅游产业发展迫切需求。

为此，我们提出建设本项目。

项目承担企业技术装备现状望江县古雷池生态科技有限公司筹建于年元月，规划占地面积亩，已完成投资余万元。

现已建成亩花卉苗木基地和河堤综合绿化工程，已完成米幸福河两岸坝埂边坡整修，已栽植金桂广玉兰日本樱花茶花罗汉松深山含笑等三十多个花卉苗木品种。

项目单位已与南京林业大学建立了教学试验实习基地新型科研合作关系，成功引进了由南林大和南京中山植物院推出新景观彩色树种洛东疑单心木兰。

并组织设计了具有台湾园林风格休闲观光建筑群和管理房，配套建设了供水供电等辅助设施。

项目建设必要性本项目建设主要理由和必要性是推进望江县城城市化发展需要。

加快建设现代设施农林业，提升农林业发展水平，对于促进望江县经济社会生态协调发展，对于建设现代化生态文明城市，已显得十分必要和迫切。

实施安徽林业综合开发十五发展战略需要。

安徽农林业综合开发，需要更加注重科技进步新品种研发精品生产加工高附加值农林产品生产以及市场建设品牌建设和质量安全等方面示范基地。

加快建设农业示范园区需要。

突出中国望江古雷池观光农林生态科技园建设，不仅模式示范巨大辐射作用，更重要是提高标准质量强化品牌培育提升产业富民推进农林结构优化有效途径。

发展现代市场农业需要。

农产品市场竞争日趋激烈，绿色壁垒存在，更对农产品品质产量提出了更高要设备设施清单基地平整开沟机械设备台套基地排灌设备台套基地植保设备台套基项目在经济生态社会评价上可行。

第十六章项目实施计划及保证条件项目实施计划安排年月至年月，筹建项目法人，成立项目部年月至年月，筹措入股资金，完成项目立项征租用土地平整等前期及施工前准备工作年月至年月，完成项目先期投入亩花卉苗木采购定植年月至年月，完成整个项目可研扩初设计及先期定植花卉苗木养护等工作年月至年月，完成项目花卉苗木交易大市场和农林业综合管理中心水上及特色生态茶餐厅建设工程和特色生态茶餐