特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大方向背景下发展预期。

城市用地布局城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心多中心均衡分布结构，是城市发展核心地区。

沿山东路湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为市中心商务区。

沿中山路莱州路馆陶路胶州路形成以商业商贸为主主城西部副中心。

海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主主城东部副中心。

自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主主城中部副中心。

在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主主城北部副中心。

在黄岛区唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主城市副中心，同时作为辅城中心。

居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。

主城新建居住区主要向东部发展，辅城新建居住区主要向西部和南部发展。

规划红岛发展组团作为远期城市居住区发展用地。

至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为，居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地。

至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。

旧居住区更新改造应按规划集中成片有计划有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。

从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西部副中心所围绕纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上中央生活区是具备相关条件。

所以本项目在营销推广上可以突出发展前景。

房地产与城市建设房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数下降。

年，市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。

推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房投资和开发，逐步改善城镇居民居城市负债应小于自有资本，这样在经济环境恶化时仍能保持稳定。

但过小负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润机会，所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临财务风险已经很低。

房地产企业最高资产负债率为。

本项目由东营精公石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以开发集团作为保证担保，确保贷款安全。

贷款还款期为年，进入销售环节后，项目贷款偿还有保证。

第五节项目不确定性因素分析项目盈亏平衡分析通过盈亏平衡点分析成本与收益平衡关系。

利用本量利分析法，根据成本销售收入与利润三者关系，考虑利润为零时销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为。

为便于计算，本次测算只考虑可售部分盈亏平衡，计算过程如下销售面积盈亏平衡点计算销售面积盈亏平衡点万本项目销售面积保本点为万，占计划总销售面积万。

二销售价格盈亏平衡点计算销售价格盈亏平衡点销售税金及附加销售量总成本税率销售税金及附加平均销售单价总成本，元本项目销售均价保本点为，元，占计划销售均价，元。

般认为，当盈亏平衡保本点在之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为，且销售量和销售均价中均未考虑车位，因此安全相对较大。

二项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。

但在般情况下，项目销售价格可变成本对项目影响最为明显。

本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。

根据价格建设投资对利润静态敏感影响程度进行分析。

各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析净现值万元变化幅度内部收益率变化幅度原基准方案销售价格，建设投资，由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目敏感性较大，因此，在对项目价格策略制定工作。

价格是项目最敏感因素。

三投资风险及规避建议项目预计在年月开始认购登记，年月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金运转是否顺畅。

项目进入销售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。

项目进入公开发售后，在年月至年月面临整个房地产市场销售淡季冲击。

在年月至月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年销售旺季。

项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度要求。

工期是消费者信心保证。

项目销售时，面临山水名园等项目市场冲击，同时房地产市场整体价格变动对项目也有相当大影响。

第六节项目评价结论项目可行性分析结论通过以上分析和经济效益评价结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前