土地费用建安工程费销售价格开发期风险分析项目自身项额每增加，投资利润率随即下降。因此，在项目开发过程中应当注重对开发成本费用有效控制，以保证各项经济指标得以实现。由于销售单价变动带来投资利润率变化不如成本费用变动带来投资利润率变化明显，所以不应当轻易使用降价策略。盈亏平衡分析盈亏分析，亦称盈亏平衡分析够本分析。它是研究个项目营业收入成本和产销量之间关系，确定够本点，预测产品产量对项目盈亏影响。够本点盈亏平衡点，是营业总收入和总成本正好相等产销量，即利润等于零时营业水平。当产销量大于够本点时，企业盈利当产销量小于够本点时，则企业亏损。该项目中，项目总成本商品房均价销售总面积销售税金及附加由此表明当销售率到达时，项目即实现盈亏平衡。属于风险较小，适合开发。不确定性分析房地产开发投资是个动态过程，它具有周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后收益情况做出精确估计。因此，有必要就上述因素或参数变化对评价结果产生影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学依据。房地产投资项目不确定性分析，是指分析不确定性因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险。不确定性分析是房地产投资项目经济评价重要组成部分，对房地产投资项目投资决策成败有着重要影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险大小和特点，确定合理投资收益率水平，提出控制风险方案，有重点地加强对投资风险防范和控制。以下对本项目土地费用建安工程费用销售价格开发期这个主要不确定因素进行分析。土地费用由于本项目土地费用在总开发成本中所占比例并不大，所以并不能对项目投资产生较大风险。建安工程费当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。本项目所在地广汉市建筑材料市场总体稳定，建筑材料价格短期内变化不大。同理，人工费也会对本项目投资不构成较大影响。销售价格本项目所在地广汉市房地产市场总体处于缓慢上升趋势，而短期内新经济开发区内所建商品房并不能完全满足市场需求，所以销售价格方面不确定性因素不会对本项目构成不好影响。开发期本范围可行性研究意义可行性研究范围房地产市场研究宏观环境分析宏观行业政策分析宏观行业经济分析区域环境分析社会环境经济环境房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状广汉市房地产市场供给及需求趋势分析总结项目定位项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析可类比项目研究产品定位结构定位户型定位价格定位项目规划设计户型设计小区规划项目开发建设项目开发计划开发周期计划财务分析规划要求及项目指标规划要求项目指标项目总投资估算消费性支出趋势图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在左右。年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市经济受到巨大冲击，各类经济指标都有所下降。但这是特大灾难缘故，不能反映彭州市经济发展真实情况。根据年消费额发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市项目总论项目背景续上涨。眼下投资该地区房地产开发项目，将会得到稳定收益，该地区有着巨大发展潜力，地域性优势对本项目开发建设非常有利。本项目总投资万元，销售收入万元，税后净利润万元，投资利润率，相比同行业其它项目有着更好经济效益，且本项目风险较小，易于开发建设。总之，汇嘉住宅小区项目开发符合广汉市发展趋势，这将使本项目产生良好经济收益和社会效益，具有广阔市场前景，有其实施充分必要性和可行性。资决策，有助于使开发商决策建立在科学而不是经验或者感觉基础上。本报告主要是对汇嘉建设项目市场周边情况产品定位项目建设及实施进度项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。房地产市场研究宏观环境分析宏观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业发展，在国民经济当中占据比较大比例。温家宝总理说房地产业是国民经济重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民生具有重要作用。十七届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划建议。十五期间，为应对国际金融危机带来负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长主要途径，从而出现了房地产市场过热，以及房价在前些年过快上涨基础上进步飙升。过高房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。目录项目总论项目背景广汉市概况项目概况宗地现状及周边环境宗地现状宗地周边环境宗地规划设计条件用地规划建筑规划绿化环境规划要求可行性研究报告研究意义与范围可行性研究意义可行性研究范围房地产市场研究宏观环境分析宏观行业政策分析宏观行业经济分析区域环境分析社会环境经济环境房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状广汉市房地产市场供给及需求趋势分析总结项目定位项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析可类比项目研究产品定位结构定位户型定位价格定位项目规划设计户型设计小区规划项目开发建设项目开发计划开发周期计划财务分析规划要求及项目指标规划要求项目指标项目总投资估算项目开发成本及开发费用开发费用销售税金土地增值税项目总投资预计收入财务盈利能力分析项目利润主要经济技术指标静态回收期净现值内部收益率可行性研究报告敏感性分析盈亏平衡分析不确定性分析项目开发成本及开发费用开发费用销售税金土地增值税项目总投资预计收入财务盈利能力分析项目利润主要经济技术指标静态回收期净现值内部收益率可行性研究报告敏感性分析盈亏平衡分析不确定性分析土地费用建安工程费销售价格开发期风险分析项目自身项考虑，排除政治经济形势发生突变情况下，本项目开发期不会轻易受到影响。风险分析风险分析是指辨识和估计风险，并对风险结果进行评价，为风险管理计划制定和实施提供依据。有了风险分析将可以查明项目出问题方面，预测项目出问题时候，洞察项目里潜在风险。建设项目风险主要来源于宏观经济市场项目自身项目环境这四大方面。由于宏观经济及市场分析以在上文中加以分析，以下将对本项目可行性研究报告中还存在些不确定性因素带来风险进行分析。项目自身项目自身风险中，可能存在组织管理不善设计变更融资困难等不利因素。其中组织管理不善可由建设期间加强管理，科学落实来解决。设计变更概率并不大，主要是由于设计出现严重问题导致而成，而本项目设计在前期准备中经过仔细检验，有效规避了该项风险。本项目筹资计划中，开发过程中大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。即将本期预售收入和前期销售收入用于本期资金结算和下期项目再投资。如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。项目环境项目环境方面可能存在诸如不理自然条件当地民众对项目抵触法律法规不健全等风险。而这其中自然条件不能避免，只能在施工中尽量规避该种风险。实际情况中，广汉市自然条件尚且不错，因为地处成都平原，所以各方面自然条件都算是得天独厚，因此该项因素并不能对本项目建设造成重大影响。当地民众对项目抵触这项因素方面，依据周边楼盘开发情况看来，不存在该项担心，本项目房产建设解决周边工业园区众多职工住宿安家问题。法律法规不健全这项因素可能会对本项目开发建设产生较大影响，导致建设期延后甚至更严重。分析总结综上所述，本项目风险不大。当前宏观经济政策对本项目还是有利，房地产将长期作为国民经济支柱产业广汉市房地产市场发展也是良好，特别是项目所处新丰镇经济开发新区，这里还有很大发展空间项目自身存在风险可以通过各个建设阶段来加以控制，把好主要关卡以尽量减少风险项目环境上没有较大风险，广汉市毕竟临近天府之国成都，而广汉市民普遍对房地产行业处乐观态度。这系列条件都表明本项目具有较安全开发环境以及开发必要性。可行性分析总结综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上广汉市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之提高，作为支柱产业房地产行业发展较为稳定，市场需求旺盛。随着广汉市新丰镇经济开发新区不断发展，近期内其周边土地费用建安工程费销售价格开发期风险分析项目自身项额每增加，投资利润率随即下降。因此，在项目开发过程中应当注重对开发成本费用有效控制，以保证各项经济指标得以实现。由于销售单价变动带来投资利润率变化不如成本费用变动带来投资利润率变化明显，所以不应当轻易使用降价策略。盈亏平衡分析盈亏分析，亦称盈亏平衡分析够本分析。它是研究个项目营业收入成本和产销量之间关系，确定够本点，预测产品产量对项目盈亏影响。够本点盈亏平衡点，是营业总收入和总成本正好相等产销量，即利润等于零时营业水平。当产销量大于够本点时，企业盈利当产销量小于够本点时，则企业亏损。该项目中，项目总成本商品房均价销售总面积销售税金及附加由此表明当销售率到达时，项目即实现盈亏平衡。属于风险较小，适合开发。不确定性分析房地产开发投资是个动态过程，它具有周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后收益情况做出精确估计。因此，有必要就上述因素或参数变化对评价结果产生影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学依据。房地产投资项目不确定性分析，是指分析不确定性因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险。不确定性分析是房地产投资项目经济评价重要组成部分，对房地产投资项目投资决策成败有着重要影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险大小和特点，确定合理投资收益率水平，提出控制风险方案，有重点地加强对投资风险防范和控制。以下对本项目土地费用建安工程费用销售价格开发期这个主要不确定因素进行分析。土地费用由于本项目土地费用在总开发成本中所占比例并不大，所以并不能对项目投资产生较大风险。建安工程费当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。本项目所在地广汉市建筑材料市场总体稳定，建筑材料价格短期内变化不大。同理，人工费也会对本项目投资不构成较大影响。销售价格本项目所在地广汉市房地产市场总体处于缓慢上升趋势，而短期内新经济开发区内所建商品房并不能完全满足市场需求，所以销售价格方面不确定性因素不会对本项目构成不好影响。开发期本范围可行性研究意义可行性研究范围房地产市场研究宏观环境分析宏观行业政策分析宏观行业经济分析区域环境分析社会环境经济环境房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状广汉市房地产市场供给及需求趋势分析总结项目定位项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析可类比项目研究产品定位结构定位户型定位价格定位项目规划设计户型设计小区规划项目开发建设项目开发计划开发周期计划财务分析规划要求及项目指标规划要求项目指标项目总投资估算