与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区， 同时商业城的定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广 场相对高的消费要求改造后的商业城将更贴近普通平民百姓的生活， 填补了三水商业圈中档商业片区的空白，可见商业城旧楼改造招商招 租项目的开发是完善三水中心城区商业圈的需要。 。年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。 年月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到， 和，亿元，分别增长和年月，商业 营业用房和办公楼销售额分别达到，和，亿元，分别增 长和，达到近年来最高水平。 年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调 控措施简称新国八条，调控从通过行政手段调控房地产市场 转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控遏制房价上涨 的强大决心。新国八条的出台将限购推向了顶峰，房产税以 及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进步紧缩，然而商 业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地 产投资价值再次提升。 未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的黄 金十年即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十 分广阔。在线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产 开发将呈现普遍向二三线城市蔓延的趋势。 目前佛山商业地产市场处于触即发的阶段，以往佛山商业地产 在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。随着 广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响， 自年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。 三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。年，三水广 场建成开业，易初莲花肯德基麦当劳屈臣氏等世界强企业 抢先进驻。娱乐饮食项目后继发力，写字楼商务酒店齐齐上阵， 三水人虽然有了与禅城南海相媲美的商业广场，但禅城南海顺 德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建 的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的 大看点伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活 水平得到了很大的改善，中心城区人口包括流动人口骤增，可以说 消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆高明等粤西 地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为 广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每 经济评价方法与参数第三版及其他有关文件的规定进行的。 根据评价方法的规定，经济评价分为财务评价和国民经济评 价。本工程系城市公用事业工程，属公用事业和城市建设基础设施， 它所产生的效益除部分可以定量分析外，其他往往表现为许多难以 用货币量化的社会效益，本项目符合城市国民经济建设发展的需要， 是城市经济建设必不可少的基础设施项目。 财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财 务角度分析计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的 财务可行性。 目录 第章项目概况 项目建议书编制所依据的重要文件 项目地址及现状 项目建设规模和内容 项目建设规模和内容 项目总投资 项目建设的宏观方向 第二章项目建设的背景 建设背景 项目提出的理由和过程 社会发展背景分析 三旧改造背景分析 城市发展的自我完善 加快推进三旧改造的意义 完善三水商业圈的需要 第三章建设条件 建设条件 区域自然条件 施工条件 第四章项目投资概算 概算编制范围及内容 装饰部分 安装部分 其他 编制依据及费用标准 项目总投资 第五章财务分析以及经济评价 基础数据表 财务指标览表 成本估算 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算 修理费计算 借款利息计算 水电费计算物业管理公司收取 工资及福利费计算 维护费计算 业主管理费计算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 利润总额及分配 年出租收入及年销售税金及附加 年销售税金及附加 年出租收入 财务分析 财务分析报表 清偿能力分析 借款偿还期 还款资金来源及还款能力分析 盈亏平衡分析详见下图 财务敏感性分析详见下图 综合评述 第六章结论以及建议 项目优势劣势分析 项目建议 市场现状 项目市场定位 项目各区的规划建议 项目建筑风格