因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环 境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转，还需对区域概念进行强势引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影 响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为芙蓉广场周边的第个代表型房地产开发项目，成功开发 后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提 升周边物业价值。 项目地块价值分析 涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。 光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场 政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府检查院法院银 行等大量的政府机关单位金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新佳 超市通程电器，平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商 业区域，且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓 延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈 发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好， 如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化，将获得可观 的效益回报，亦能成功借势光明山商圈意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城 市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补涟源市家居建材行业这 市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也 将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而 杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保 障的现象，为涟源人民造福另方面也将进步美化城市的形象，提升 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以 项目代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 涟源项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用 地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目 地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使 用权属单位挂牌出让后，涟源市房产开发投资公司成功竞标获得使用 权。该地块土地年限达年，在般的商住用地年限中使用年限是极高的， 作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策 性优惠。 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区 位环境，对该地块价值进行合理的评估。 圈的发展势头，彻底改变目前本 项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与五马广场 光明山形成三点成线的涟源商圈分布架构，带动区域物业的商业价 值，使社会市场市民及开发商实现四赢。 项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足， 周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场单个项 目总量应有所控制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行 业，但需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计 时与人民路芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层 面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优 越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。 目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟源房 地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度 底启动本项目，将使本项目在年赶上销售的黄金季 节。 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间 中获利。 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为五 马广场光明对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功 能分区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会 效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据 国家建