年 月 年 月 年 月 年 宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制 投机性需求的转变，并实行了地根银根双紧政策，但我们必须看到，严格 控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是项长期性的政 策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。 所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升房价上升是必然的趋势，特别 是具有稀缺性的土地。政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整 除了部分土地投放过量的城市外，从年开始实施宏观调控政策以来， 全国大多数城市的房地产市场表现为短期回落后的强势反弹。而珠三角北京 大连青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上 涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强其主要原因是 我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满 足。处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅 供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。我 国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬究其 主要原因有 杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅 区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容 易形成价格垄断 目录 第部分项目概况 宗地位置 规划指标 招标方式 土地款支付方式 第二部分市场分析 对房地产业宏观政策的若干判断 杭州住宅市场走势基本分析 杭州写字楼市场分析 杭州酒店业分析 杭州酒店式公寓市场分析 第三部分项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 第四部分项目定位与地价测算 项目定位 经济技术指标估计 项目的建设进度 项目投资成本估算 销售收入估算 地价测算 项目财务效益评价 敏感性分析 第五部分地价报价建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第部分项目概况 宗地位置 的投资渠道，大量资 本进入到房地产业是必然的。城市建设高潮期，十五十五是我国城 市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求 的扩大。地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实 现已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方 政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。 国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象， 美国英国韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速 发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房 价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势除部分土地投放过量的城市除 外。 杭州住宅市场走势基本分析 年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策 与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的 些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点 潜在自用性需求量大，需求依然坚挺 年我研究所与杭州市房管局起 杭政储出号地块，位于拱墅区如图，东至京杭运河，南至白 马公寓长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。 规划指标 宗地总面积为平方米折合亩，由六地 块组成，具体规划指标见下表。表项目规划指标 编号 出让面积 平方米 用途容积率 建筑 密度 绿化率 办公兼容宾馆业用地 办公兼容宾馆业用地 住宅设配套公建用地 住宅设配套公建用地 住宅设配套公建用地 住宅设配套公建用地 招标方式 该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间年月日至 年月日期间工作日上午，下午止月日 下午截至时间为。竞价地点杭州市公共资源交易中心东新路号