高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了双 城区轴向拓展的带形城市空间发展战略。国民经济持续快速增长。初步核算，年全市实现 生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业 增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均地区生产总值 元按年平均汇率折算为美元，增长。 随着市城市化速度的加快，人口的不断增长城市住房体制的完善和人民消费水平的提高，城市 居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日益多样化。人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进 步追求住宅的功能环境服务等质的变化，对住宅房型结构位置配套设施环境等各方面都有了 更高的要求。 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到十五时期经济社会发展的主要目 标时指出城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。城乡居民收入进步增加，储蓄大幅增长，消费 结构日趋合理，生活质量不断提高。城市在岗职工人均可支配收入达到元，全年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长和。各项社会事业进步发展，居住交通教育 文化卫生和环境等方面的条件有较大改善。在房地产业方面制定房地产开发规划，加强房地产 开发投资引导，实现房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。加快市区重点区域的商住开发和 城中村的改造。建设良好的生态人居环境。 本项目地理位置优越布局合理功能完善设施配套环境优美，是适合现代生活特点的新型高 尚住宅区。因此，该项目的实施符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需求。 有利于企业自身的发展 目前，我国房地产业的发展正面临个前所未有的发展机遇，前景广阔。在如此大好形势下，顺应 潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业的必然选择。为此，市房地产开发有限公司决定在市东路 南侧沙墩河东侧建设建设工程项目，公司将充分利用特有的土地位置优势以及公司自身的 经济技术及开发管理优势，充分结合本区域的人文环境，构筑整体布局合理各项生活设施配套完善 管理科学规范的现代住宅新居，为新社区居民营造出优美舒适安逸的生活环境。因此，该建设工程 项目的实施不仅是适应市场的需求，而且能使企业获得良好的资金投向及回报率和房地产企业受全球经济危 机影响，不少城市如深圳上海杭州北京等部分房价回落，部分热钱开始寻找新的投资区域和渠 道。而受奥运会世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并 不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。 对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有 多快，主要取决于宏观经济的总体走势。 第季度，国内生产总值增长城镇固定资产投资在今年前个月完成万亿余元，同比增 长夏粮连续年丰收已成定局经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回 归创造良好的环境。与此同时，我们也看到，国内系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来 挑战 我国房地产业在开发过程中的问题 开发商良莠不齐，自有资金严重不足 目前全国房地产开发企业大大小小超过万家，但有资质实力强的企业并不多，在万家开发企业 中，只有多家上市，即使是上市房地产公司，面对个地产项目动辄数亿元甚至多亿元的资金缺口 也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金 不足。 盲目开发建设，房产供需不衔接 是总量上在定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全不完善的情况下，开发商缺少政府的 宏观有效指导，味追求大社区大项目，住往使定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过 剩二是房型结构上与广大居民需求不吻合。些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁 定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于 这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。 假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险 假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产 开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的 行为。假按揭的诱因是些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式方面逃避了银行对开发贷款的严 格审查，另方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加 了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患给不法企业诈骗银行贷款提供了 可能。 银行急功近利，降低贷款准入标准 由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段， 在激励机制的作用下，些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头，放松了贷款审查标准，对国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证不全的房地 产开发项目发放房地产开发贷款或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目些商业 银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放零首付贷款甚至对个人首付提供定比例的无 息贷款或者在些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到时，开展个人住房按揭贷 款，使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。 我国房地产发展预测 我国房地产市场发展预测 房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用的是典型的香港模式，即开发商利用大量银行资金买地建房 卖房，然后再开始新轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款预收 款银行按揭贷款施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明， 但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要 求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按 揭成数提高，继之招拍挂后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售， 资金成为房地产行业面临的最大挑战旧的融资渠道受阻资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业 正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主 导的间接融资转变为多元化融资模式。 房地产投资增速趋稳，供给量有所增加 从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓，趋向理性与发展。随着宏观 调控政策作用的继续显现，年全年房地产投资增长约左右。由于当前我国房地产投资增长已 进入到相对正常增长空间，随着决政层不断的出台相关调控措施，估计年房地产投资不会出现 较大幅度的降低或上升。方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款将继续从 紧，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另方面海外资金和民间资金 将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性，由于前期政府储备了大量土地以及存量土地的整理并盘活，给商品房的开 发提供了足够的土地资源。 非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖 随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规 模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率高速幅度不大的情况下，些国际热钱仍 对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。 由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理开始进入理性心态，投资方向正缓慢转变。年 自住性需求将逐渐回暖，首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消 费重点已经转向住行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的 比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时， 经济发达的大中城市还吸引了大量经济技术科技人才，将形成巨大的住房需求。 房地产价格涨幅将趋向相对稳定 年以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果尤其在年明显，全国部分城市房地产价 格涨幅会有小幅回落。但总体分析，向这样的三类城市房地产价格大幅下降的可能性不大。根据上述 对房地产供给和需求的判断，年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市 场供求形势和房地产市场结构进步得到改善，年房地产价格将在年的基础上趋向平稳，全 年个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约，略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率， 涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显的城市，可能出现房价小幅下降的情况。 我国房地产发展环境预测 整体来看，的中国房地产市场整体景气指数不高，房产交易量局部下滑，但部分地区房地产市 场价格不降反增。这方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望 强烈有关另方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协 调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。而且反观我国房地产行业年的发展 历史，房地产市场直比较活跃。 第章总论 项目背景 项目名称期建设工程项目 建设地址市东路南侧原市第机械厂地块内 承办单位 市房地产开发有限公司 承办单位概况 市房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金万元，主要经营房地产的开发 和销售，具备房地产开发暂定资质。公司现有员工人，其中管理人员人，工程技术人员人，具 有高级职称的人，中初级职称人，并聘有专家级营销策划顾问人。公司汇集了各类高素质人才， 并聘有高级政策研究顾问项目策划顾问法律顾问等，成为专业化规范化的房地产开发企业。 市房地产开发有限公司目前在建设项目有个原市第机械厂地块内，项目 期占地亩，住宅用地。 市场经济机遇与挑战同在，希望与奋进共存，面对激烈的竞争，市房地产开发有限公司将 如既往，不断与时俱进，开拓