根据地段续建工程量的 不同，定价稍有差别，般在元之间，相对海口新建的楼盘，每平方米价格偏 低元左右，在大部分海口市民的支付能力范围内，因此，楼盘的销售情况比较好。 四购买群体及购买力分析 年海口市的生产总值达亿元含农垦，按可比价格计算，比上年增长 ，乡居民生活水平稳步提高。全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长 在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。 月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。城镇居民人均可支配收 入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口 万，流动人口约万。随着城市居民收入的日益提高，外来人口的不断增加，土地市场的规范化，海口市内 的土地储备越来越少，其地价越来越高。 临近楼盘价格调查情况表 临近楼盘销售价格情况表表 序号楼盘名称性质地理位置 商住楼销售价 元 铺面销售价 元 目前状况 平方米，临街铺面销 售价是元平方米。 国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近 的半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，绿地面积和停车位置都较小，商住楼销 售起价是元平方米，现基本上已销售完毕。 商住楼及铺面销售价定位 本项目是半拉子改建工程，正处于红城湖路临街位置，项目建筑与红城湖路之间 有块近平方米的广场可作为停车场使用，二楼顶还有个近平方米的空中花园 除两层铺面是原建建筑物外，其二座商住塔楼都是新建的，比较符合消费者喜新厌旧的心理， 并且塔楼之间又是各自的建筑物，其建筑造型基本上都是坐北向南的朝向，各栋建筑物之间还有近米的距离，采光通风条件很好，交通条件十分方便，与周围类似楼盘相比，该 项目的区位或建筑风格还是具定优势的。房屋销售价格，定位不宜过高，建议商住楼销售 起价为二楼元平方米，其他楼层每层每平方米增加元，层楼为元平方米， 顶层元平方米，至层楼综合价为元平方米，层商业铺面为元平方 米，二层商业铺面为元平方米。 购买群体 商住楼的购买销售对象主要定位为家庭月收入为元左右在海口有较稳定工 作收入的白领阶层，海南师范学院海南中学及海师附中的教职工，来海南休闲养老的退休 老人，用于投资保值增值购房的大陆籍富裕家庭。 二层商业铺面的销售对象主要定位为海口市本地从事商业开发的市民，外地 来海口投资商业房产的投资商。 五投资估算 本项目的投资分成两期计算，第期是海南榆海实业发展公司购买该项目所花的 费用万元第二期是海南公司投资管理有限公司以下简称公司为该项目 的土建设备安装小区配套等工程建设需投入的资金万元，两期投资合计 万元，项目成本投资元平方米。 榆海公司第期投资估算见表 海榆公司期建设投资估算表表 序号项目名称计算过程单位基数金额元备注 项目转让费 土地评估价亩万元亩 已完工二层建筑转让费 小计 二工程建设其他费 图纸设计费 质量监督费 监理费 勘探费招标及预算费 活动费 工程质量检测鉴定费 小计 合计 说明 本项目亩地以商业用地价格作为评估价 表中元为海榆公司与施工单位签订的中标价 海榆公司每平方米投资 在双方未达成合作协议前，榆海公司口头所提供的项目购买价万元不能作为投资 估算的参考依据，只能根据海口市政府制定的海口市处置停缓建工程若干规定，市场上同 类项目转让所发生的土地评估价已竣工项目费用般按建筑面积计算工程建设其他费 进行评估。 土地评估价 根据项目地段所处的地理位置,本地块应属二类用地，并从海口市土地资源局储备中心 了解到年海口市二类用地基准价为万元亩该地块附近区域开发项 目的成交价为万元亩。此地块作为商住楼用地，土地评估综合价按万元亩 计算，亩地价格为万元 竣工项目转让费 已竣工项目的两层建筑面积为平方米，按元平方米计算，此项转让费用为 元。 工程建设其他费 对竣工项目及续建项目进行施工所产生的工程质量检测鉴定费图纸设计费质量监 督费监理费勘探费工程招标及标底预算费活动费指非政府法定收费而必须支付的 其他费用，暂按合同价的计算，此项费用为万元。 榆海公司购买项目的总投资估算价为万元,项目成本投资元平方米。榆海 公司购买项目的估算价只能作为参考价，最后应以榆海公司提供发票确定其实际购买价。双 方议定的购买价确定后，其利润分成须重新进行调整。 公司第二期投资估算见表 本公司第二期需投资的项目有已竣工层的楼地面及装修工程层主体结构 及楼地面装修土建工程等市政水电智能设备配套设施,销售费用及其他费用。 层土建工程造价万元市政工程造价万元 水电消防防雷工程造价万元 智能工程造价万元 设备工程造价万元 销售费用万元 其他费用万元 小计万元 公司第二期总投资估算价为万元,项目成本投资元平方米。 公司二期建设投资估算表表 序号项目名称单位数量单价元金额元备注 土建工程 至层部分 砖石工程 脚手架工程 门窗工程 楼地面工程般大理石地面 装饰工程 小计 至层部分 混凝土及钢筋混凝土工程 砖石工程 脚手架工程 门窗工程 楼地面工程般地砖地面 屋面工程 装饰工程 其他附属工程 垂直运输工程 小计 合计 二市政工程 目录 项目概况 项目背景 项目状况 二项目建筑使用功能 设计构想 设施标准见表 小区内配套设施 商业铺面及住宅户型规划 三项目周围楼盘分析 四购买群体及购买力分析 临近楼盘价格调查情况表 商住楼及铺面销售价定位 购买群体 五投资估算 榆海公司第期投资估算见表 公司第二期投资估算见表 项目投资汇总表 六商住楼销售方式 七盈利能力分析 八投资开发方式 九风险分析 十结论及建议 项目概况 项目背景 本项目原名称为景和大厦，原设计地上层，底层为设备及停车用房，层为商 场，层为办公用房，建筑面积为平方米，容积率，建筑密度。海南榆 海实业发展公司以下简称榆海公司年收购该项目后更名为榆海华庭商住楼， 年月已取得国有土地使用证，年月已取得用地规划许可证，年 月取得海口市建设工程临时规划许可证，年月取得建筑工程施工许可证，工程 开工前的所有证件手续均已办齐，并已确定了设计单位施工单位监理单位，并经海口市 招标办公开招标，确认土建工程合同造价为万元，资金到位后工程即可动工兴建。 项目状况 榆海华庭商住楼工程为闲置楼改造工程，整个工程用地平方米折合 亩，用地类型为城镇混合住宅用地，土地使用时间从年月日开始至 年月日止，使用年限为年。现将改建为十三层商住楼，其中底层层高为米，二层 层高为米，层每层高为米。层已施工完毕，基本维持原状，拟作为商业铺面 使用层改为栋塔式商住楼，其中每栋建筑每层个单元配部电梯，商住楼共 套，改建后建筑面积平方米，容积率，建筑密度见表。 项目地理环境 本项目位于海口市红城湖路边，北靠红城湖米宽工业大道南邻海南师范学院东 为规划道路西为洋浦海关宿舍楼，北与红城湖隔路相望，沿路往西行米即是龙昆南路。 红城湖路是连结府城镇与龙昆南路主要干道，路路路等多条线路的公共汽车均 由此经过，交通道路十分便捷。随着龙昆南路路面及绿化工程改造完成，此地段的地价及商 业铺面将逐步升级。 榆海华庭项目半径米内，是人居较为密集的地区，地段位置 和区位在海口具有较大的优势。其间，各类小区星罗棋布，西面有早期开发的怡田广场国 托公寓汇宝广场，是海口市较早开发的商品住宅区北面红城湖畔刚竣工的海南烟草公司 住宅楼办公楼，正在兴建的汇隆广场龙昆路旁的龙泉花园皇家花园南沙路旁的四季 华庭等。 工程概况及经济技术指标表 序号名称单位数量层数建筑面积备注 工程概况 建设单位海南榆海实业发展有限公司 工程名称榆海华庭原名称景和大厦 建设地址海口市红城湖路南侧 建设规模栋合同价 设计单位海南泓景建筑设计有限公司 施工单位三亚金盛建筑工程有限公司 监理单位海口百佳兴工程监理有限公司 土地面积亩审批日期终止日期 合同开工日期 合同竣工日期 海口市建设工程临时规划许可证审批日期 海口市建设工程施工许可证审批日期 二主要经济技术指标 建筑占地面积 总建筑地面积 绿化率 层数 建筑密度 容积率 机动车辆停车位 二项目建筑使用功能 人与自然和谐发展是世纪对城市住宅小区的呼唤，强调综合环境和居住生活方 式协调，注重消费者人际精神和心理上的需求和沟通，也是今后对城市住宅小区开发建设 的要求。设计构想 年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模以口户为主，户结构以户 主为核心，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公 共交通工具和私人汽车有较大发展学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距 离要求公共服务设施逐步完善，满足居民点文化和购物要求，环境保护绿化有较大提高。 年住宅的套型模式各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒 适配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能重 新划分。 设施标准见表 建筑户型汇总表表 序号户型编号户型单位套型建筑面积阳台面积套数小计备注 可出售房屋面积 层商业铺面层高米 二层商业铺面层高米 二房二厅层高米 二房二厅层高米 三房二厅层高米 三房二厅层高米 小计共套商住房 二公共建筑房屋面积 室外楼梯 公共走廊 屋顶楼梯电梯间层高米 小计 合计 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合有关规范，并按 中高档住宅有关标准设计。 住宅装饰及设