素质高效精干的人员外，还必须定期组织学习培训，采取集中与分工种培训，本单位内部与派出去培训相结合，造就房屋管理电脑与档案管理治安管理消防管理水电管理财务管理与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才便出好成果。培训主要内容本岗位规章制度及岗位责任制物业管理应知应会文明礼貌用语及行为道德规范④土建水电消防市政等设备设施检查的基本要求物业管理应知的法律法规物业管理实用技巧工程技工本岗位规章制度及岗位责任制物业管理应知应会文明礼貌用语及行为道德规范④本小区各种设备设施的管理制度维修保养规定及操作规定物业管理应知的法律法规保安员本岗位规章制度及岗位责任制物业管理应知应会文明礼貌用语及行为道德规范④土建水电消防市政等设备设施检查的基本要求物业管理应知的法律法规重点治安消防方面突发事件处理实用技巧保安员应知应会清洁绿化工本岗位规章制度及岗位责任制物业管理应知应会文明礼貌用语及行为道德规范④不同区域不同项目清洁保洁的标准及操作规范物业管理应知应会的法律法规重点环卫绿化方面清洁用品的使用规范及安全操作事项不同绿化品种管理养护的标准常见病虫害及防治喷撒农药杀虫安全操作⑩常用农药的稀释配量四小区规章制度档案的建立与管理规章制度公众管理制度业主公约精神文明公约业户手册及装修守则摩托车自行车停放管理规定钥匙管理规定关于住户室内装修工程的有关规定安全用电用水管理规定关于加强车辆管理的若干规定消防管理规定儿童娱乐设施管理规定地下停车场管理规定小区管理的标准规范内部岗位责任制管理处总经理部门经理主任助理会计员小区文员管理组主管定期开展各种棋类象棋围棋球类网球乒乓球羽毛球书法绘画等比赛活动，设冠亚军，为获奖者戴花颁奖在小区明显地方设宣传栏，即时介绍国际国内新闻生活健康方面的知识及当天的天气预报等内容。五星级酒店服务理念物业概况广州是由广州市房地产开有有限公司投资兴建的低密度园林大型住宅小区。匠心独特的规划设计和整体效果，使物业极具巨大的居住价值及升值潜力。据此，我公司制定出切实可行的管理方案，计划将该小区管理成为广州最好管理档次最高的住宅小区。根据国家建设部颁布的号令城市新建住宅小区管理办法和广东省人大党委会颁布的公告号广东省房地产开发经营条例等法规的规定，开发建设单位将广州委托给进行管理，并签订物业管理委托合同，同时委托房地产顾问广州有限公司作为物业管理顾问。二管理服务目标与整体策划管理服务目标物业管理服务的最终目标是创方文明保方平安，使住用户安居乐业，使该物业保值增值。物业管理服务主要包括两大部分，是对物业的管理，二是对住用户的服务。将广州作为广州物业管理的典范实施管理，将五星级酒店管理与物业管理融为体，以高起点的管理高标准的服务高素质的人员，从而达到社会环境经济的高效益。内部管理上实行定员定量定额方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，为管理好广州，服务于住用户打好坚实的基础。正确处理好开发商与住用户之间的关系，维护两者的合法权益，为开发商提出合理的建议，为住用户排优解难，让住用户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商感谢物业公司。通过严格管理与优质服务，更进步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。在物业管理方面，计划住用户入住后评上广州市物业管理示范小区。通过高水平的物业管理，让住户享受五星级的家园，让商业户对该管理深感满意。通过科学的管理服务，使该物业及其设施设备绿化等延长使带动人。建立健全管理制度岗位责任制及操作规范实施诱导式的培训机制情感式的激励机制自我约束量化评制目标管理业绩考评制，提高员工的集体荣誉感自豪感，激励员工爱岗敬业，体现人生价值和成就感。根据开发商对广州物业形象的定位，按照全国物业管理优秀示范小区的标准，对小区的路牌标识警示牌宣传栏广告栏等统设计制作及安装，使住用户进入小区方向明确目标清楚行有规范动有准则，同时也扩大物业管理有限公司的知名度。在每幢楼宇的楼梯口道路公共场所设置垃圾分类箱，向住户发放垃圾分类袋，将可回收垃圾不可回收垃圾分类放置处理，减少垃圾二次污染。从人环境和谐的角度出发，采用多种形式，积极进行环保的宣传教育，创造新型的环保社区。采用车辆交通科学化管理方案，实施人车分流在车行入口，设置指导岗在车行道路上，设置警示牌减速驳等设施，最大限度地减少汽车噪音废气对小区的干扰和污染。加强装修管理，严格按照装修管理规定，规范住用户二次装修。住用户装修申报制装修施工队伍登记制管理处审批制。保证安全网空调机的安装施工动火材料搬运人员出入等装修管理规定落实到位。严格装修施工的巡查监管，落实管理员水电工保安员三重多频次的巡查，切实杜绝违章装修。治安保卫消防实行小时保安制度，采取人防与技防昼与夜紧密结合，动态与静态管理相结合的措施，最大限度地减少治安发案率。采用先进的电视监控防范系统，对小区的梯口通道电梯公共场所等进行中央监控管理，构成小区技防网络。定期进行消防演练及消防宣传，做到以防为主防消结合，确保小区无火灾发生。严格保安值班交接班巡逻工作规程，实行保安员军事化管理。保安员是保方平安的关键，是业用户满意的主要因素，严格保安员的选聘录用培训考核，从军队退伍兵中招收合格人才，保证保安员思想过硬军事过硬，规定不是退伍兵不够高度不够高中文化程度者不聘。根据广东省物业管理条例，协助成立广州业主委员会，切实做到业主自治管理和专业化物业管理相结合，实现广用期，确保开发商和业主的物业高度保值增值。通过对广州的管理，更加提高广州市房地产开发有限公司的名牌地位。二管理服务目标整体策划广州的管理服务工作将按照用心管理真诚服务的原则，将实施体化管理的综合服务。体化管理，管理处就管理工作的实施分别设置职责不同之部门，负责协调管理中出现的各种情况和问题，保证小区的正常运作，受理业户投诉，监督服务质量，确保各种管理工作畅顺进行。管理处设有小区管理组，全面负责小区的日常管理服务工作，充分发挥体化管理资源合理配置的优势，节约人力物力的投入，加强小区各部分的相互支持和促进，提高管理效能。管理处将以人性化的管理贯穿于工作的始终，充分发挥员工的工作积极性主动性和创造性，最好地满足住用户的各项要求。管理处将结合本小区的特点，创造出独具风格的管理模式，以尽善尽美的管理服务，为业户提供安全舒适的居住环境。三管理模式与实施计划管理模式设置物业管理有限公司由精干专业性强的人员组成，下设各管理服务专业部门管理处人员的配置力求合理科学，主任及助理须大专文化程度，精通物业管理，懂经营懂法律，员工全面特证上岗。各专业分工明确，在管理处总经理的指导下，各司其职各负其责，以协调的高效率的相互促进的管理模式来实现管理的良性循环。客户服务中心负责房屋管理入住管理家政服务环卫绿化清洁信息处理等工作。财务部负责管理收支等工作。设施管理中心负责小区各种设备设施的管理维修保养抄水电表等工作。安全服务中心负责治安消防交通车辆等工作。二实施计划全面推行五星级酒店服务物业管理模式，手抓物业管理，手抓精神文明建设，树立广州高尚住宅小区的物业形象。依法管理按章办事，在原有的整套规章制度和管理基础上，有更多更新的创新，以人为本以管理服务为中心以业用户满意为目标。坚持以人为本，抓好员工队伍的教育和培训，牢固树立业主至上，服务第的思想。在服务中加强管理，寓管理于服务之中，做到以情感人以理服人以自己的实际行动去教育人到的形象。六日常的管理与服务日常的管理楼宇的管理管理员上班前巡查遍所分管之楼宇，发现问题及时处理并记录于工作日记房屋管理台帐下班再巡查遍，做好记录交接班人员设立房屋维修卡，对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录，并定时回访对装修的住用户要随时查看是否按装修规定进行装修，发现乱搭乱改等行为，即时处理纠正，并耐心做好思想工作，直到恢复原状为止。对楼宇天面防水层水池公共通道地下室基础梁板外墙空间地面进行管理与维护，使房屋完好率达以上，维修合格率达以上由管理组负责，按人均管理户数和栋数包干，量化考核。设施设备的管理将公共设施如公厕配电房泵房通讯路灯排水排污管道沙井化粪池马路公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。对水泵发电机配电柜做好运行及维修保养记录台帐，定期检查等，及早堵漏洞管道和有电的设备均有明显的提示标志如小心触电等提示在设备设施的现场设置管理制度维修保养规定操作规范，挂在明显的位置，操作人员必须熟悉牢记后，按要求上岗操作，每季度组织学习，考试合格后才可继续上岗。水电管理水电工小时值班，保障用户的水电供应，不得出现因管理不善而停电停水出现故障，水电工必须分钟到达现场，及时维修恢复正常因公用线路停水停电，必须由管理处预先通知用户，让用户做好蓄水停电的准备按期清洗水池定期出示水质化验单，保障生活用水的清净符合标准。每月准确无误地给用户抄水电表，做好计算摊分及收缴水电费通知单等工作，让用户有足够的时间备足水电费用，按时交纳将住用户入住前的水电表度数抄好登记好存档协助办理住用户用电增容。卫生管理垃圾天天清运上门收住户的袋装垃圾公共地方中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二，垃圾桶每天清洗次小区内马路走道公共场地每天清扫保洁两次，确保路面无杂物集水现象所有楼梯每周清洗次电表箱电梯轿厢楼梯扶手消防箱信箱楼宇防盗门通风窗玻璃等设备，每天抹次，确保物业管理服务公约，明确双方责权利，以便今后物业公司与业主相互督促签订公约后业主领取房屋钥匙。管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的注意事项。保安与消防服务本小区实行半封闭管