织调查人员，就调查内容进行培训。按合同协议和调查提纲载明的内容方法和标准进行调查。分析整理调查资料。提出调查报告。四商业地产营销代理内容商圈研究及竞争性商业市场分析二地块商业价值分析三项目业态组合定位四商业建筑规划概念设计五项目形象及卖场包装六招商策划及代理七产权营销策划及代理八商业品牌营销及广告整合传播策略规划。第三篇商业地产的招商招商方案的策划招商项目研究重点是与招商项目有关要素的调查分析调查分析的内容方法与前述可行性研究市场专项调查相似。二招商项目的定位包括项目经营内容产业定位招商规模定位服务对象消费者定位市场地位定位招商对象投资人定位经营业态定位经营主体定位预期收益定位核心竞争力定位等。三招商策略确定重点是针对不同招商对象不同投资者不同竞争者和不同的宏观环境所构成的招商环境，制定分阶段的分地域的分主体的分依托资源的招商策略，并将招商策略细化成不同的战术组合。四传播策略任何次招商活动都离不开传播。恰当的媒介传播省钱有效是招商过程中关键环节。传播策略包括大众媒介传播策略和活动传播策略两部分，且二者组合互动应用。传播策略对到达率和影响效果要进行定量描述。五招商预算招商成本由两部分组成是可用货币价值尺度表现的成本招商的货币支出总额二是运用社会资源成本即人脉关系公关活动政府公权力扶持智力后援等，这些社会资源虽然在本次招商活动中没有表现为货币支出的成本形态，但却是过去或未来必须或必然转化为货币支出的成本形态，或者是单纯的货币成本所不能动用的资源，如人脉关系智力后援政府公权力，并非单纯支付货币就能动员利用。招商成果由两部分组成是以货币价值尺度表现的引入资本金入约万元作为沈阳万达商业广场的宣传费用。其营销人员介绍，许多投资者并不熟悉项目本身，看到广告宣传就投资，方面广告虽然发挥了最大功效，使得商铺前期的销售工作异常顺利，另方面最终也给项目增添了许多麻烦。商业地产营销目录序商业地产关键词第篇商业地产综述商业地产分类二商业地产宏观情况第二篇商业地产的营销代理商业地产代理团队二商业地产代理步骤三商业地产代理前期工作四商业地产营销代理内容第三篇商业地产的招商招商方案的策划二商铺招商手段三招商方案的实施和监督附件烟台南大街购物商城营销案附件二平顶上贸易广场营销策划案附件三大连万达商铺失败案序商业地产关键词关键词商业地产经营决定价值投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营能力是最根本的。个商业项目没有好的经营前景，很难销售出去。即使顺利销售了，后期经营跟不上，也会出现很多的后遗症。关键词二商业项目难就难在招商上目前的房产市场上，盖房子卖房子都相对容易，开发商基本处于相对强势地位，但招商就不同了，来不来商家说了算，这是众多商业地产开发上比较头疼的件事。关键词三地产商需要增值顾问服务如果我们能够建立套完整的商业地产运营模式，在策划代理过程中从经营角度为地产商提供增值顾问服务，将会使我们站到个行业的高度，核心竞争力会大大提高。在和开发商的谈判过程中就会处于相对强势地位。第篇商业地产综述商业地产分类按存在形式分商业地产可分为大型综合购物中心商业街独立商厦批发零售市场连锁店社区商业设施物流园区配送中心宾馆酒店及餐饮娱乐项目旅游观光景点文化服务经营设施体育经营设施公用设施转化经营设施等。二按产权形式分虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有定面积的产权，但具体商铺位置般不明确。在此条件下套现是第位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。此种形式在北京上海成都等城市已禁止使筑规划设计设计深化与招标形象设计与包装招商营销产权销售商业开业。三商业地产代理前期工作立项接受客户委托，进行立项研究和立项过程操作。项目确立前的初步市场调查，包括宏观政策国内外同行业现实状况和发展趋势相关产业状况技术水平评价。项目范围确定项目基本定位项目建筑学价值环境与历史价值评价。项目的经济效益估算社会效益和环境效益的初步评价。编写项目建议书。二可行性研究经济效益评价，提出评价结论和建议市场调查包括项目产品包括货物产品和服务产品的市场供求现状趋势调查，可利用资源调查，技术路线及装备路线调查，竞争者调查，自然环境调查，政策环境调查，文化环境调查等方面。市场预测根据市场调查资料进行分析，做出项目建成后全部经营期内的市场细分预测，提出市场预测的相关指标。项目建设方案和工艺流程评价对项目建设方案的技术可行性先进性，工艺流程的可行性和先进性，利用国内外相关的参数和标准进行评估，明确界定。资源保障评价对项目所需原料动力人力财力基础设施交通环境等资源进行评价。方案比较对项目拟采用的方案和预备方案进行比较，明确推荐方案和技术理由机构设置和劳动组织包括组织机构设置功能描述定员劳动报酬等方面。经济效益分析对项目的投资形成资产利润投资回收期借款偿还期现金流量成本纳税额等指标进行比较，确定经济上是否合理，撰写出经济效益分析结论。进行分期计算，与社会基准收益率等指标进行比较，确定经济上是否合理，撰写出经济效益分析结论。社会效益分析对项目给予社会带来的影响进行分析，诸如对相关产业就业文化社会稳定教育道德精神等方面的正面影响和负面影响进行分析叙述，提出社会效益评价结论。环境影响分析对项目给予自然环境的影响进行分析，诸如对环境卫生环境污染环境保护产生的直接影响和间接影响进行分析，提出环境评价结论。可行性研究报告结论是对项目进行的可行性研究总体结论，包括项目的可行性叙述存在的问题，提出的建议等。三市场调查特定事项特定方向为目标的调查。调查内容项目商业经营资源的用，深圳还有部分存在独立产权商铺独立产权式商铺拥有个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。二商业地产宏观情况商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业零售业年月日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模占领市场的基础。年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好位置优越的项目将成为追捧对象。二运营模式将回归理性由政府推动的会展中心城市广场步行街这类形象工程，以及些开发商盲目兴建的购物中心批发市场等问题逐步暴露出来，些不符合城市商业规划不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管理公司。三商铺开发尚待继续探索上世纪年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称年是商铺年。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。第二篇商业地产的营销代理商业地产代理团队个较完善的商业地产代理团队基本上要包含三个部门，策划部销售部招商部。三个部门的界限未必很清，可以只是概念上的分组，各个部门的主管可能同属部，每个主管都会非常熟悉另个部门，或者参与另个部门的工作，只是各自负责个模块而已，这样能保证整个营销的系统完整性。二商业地产代理步骤项目投标签署合约项目定位建对如此火爆的销售场面预料不够充分，原定名售楼小姐告急，不得已又匆忙追加了两名，个姓李的售楼小姐只经过短暂培训后就马上上岗，没想到开门当天就十几个人围着她，这种阵势她哪里见过，急得光红着脸说不出话来，还差点哭起来。幸亏保安及时赶到疏散人群，并重新排队后，才发挥出多日锻炼的销售水平来。胜兵追剩勇，接二连三开盘的旺盛情形让我们吃了颗定心丸，我们决定乘胜追击，挖掘潜在的观望客户。怎么算都能赚，即买即返，富不过三代，良机不等人，财气更逼人„等系列创意精妙的或诱导或精辟分析的广告配以大量或新闻或劝导的软文，先后出击，俘虏了批又批的尚在犹豫不决的投资者„„在开盘的当天，便创造了平顶山商铺投资数量最多，数额最大的销售奇迹，期开盘，便顺利的完成预定任务并超过期的预定目标。可以说这役奠定了平贸广场在平顶山商业龙头老大的地位，这也是后来国美华丽灯饰大户纷纷入驻的原因。此后的热点制造，期开业，二期操盘的顺利成功，都基于此役的胜利。同样需补充的是擒贼先擒王的战术，在此役中由于销售环节控制得较好，许多精神领袖都成了我项目的良好传播者。每天，当我们项目人员站在销售现场的销控表前，看着不断飘升的红色战旗，执手相望，击掌欢呼时，我们却从不敢有丝毫松懈，因为深知我们将永远与客户站在起，接受市场的洗礼。总结此役，平贸广场的顺利开盘创造了平顶山商铺投资的几个大转变。常规出牌，非常规操作，借势用力，变不利为有利，创造了平顶山建市以来房产市场的销售奇迹，仅期开盘便创造了平顶山至今为止的数量额最多，数额最大的成交量。因势利导，口碑制造显奇功，创造了全新的直效营销的实效途径。心理教育，使平顶山市民的保守谨慎心理大转变，现在平顶山市民对投资商铺由以前的不看好，不投资，而转变为热衷投资。开辟了平顶山市的商业新格局，并形成龙头商圈的地位，促进了商业经济的再发展。国美电器华丽灯饰等大