变化发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。国民经济发展状况国民经济快速增长，综合国力显著增强年，通过实施积极的财政政策，加强和改善宏观调控，积极有效的应对经济运行中出现的问题和困难，中国国民经济实现了持续平稳快速的增长。国内生产总值由年的亿元上升到年的亿元，平均每年以的速度递增，第第二第三产业增加值分别达到亿元亿元和亿元，平均增长速度分别为和。年中国国内生产总值及其涨幅年国内生产总值亿元，比上年增长，同比上升个百分点。这是继年经济增长年之后的新高。年四个季度，单元亿元国内生产总值亿元比上年增长全国增长分别为和，在宏观调控政策的作用下，总体的经济运行比较平稳。国内经济运行主要特点经济发展平稳快速年国内生产总值达到万亿元，比上年增长财政收入突破万亿元，增加亿元居民消费价格总水平上涨。国民经济呈现增长快速效益良好价格稳定的良好局面。改革开放迈出重大步伐些重点领域和关键环节的改革取得新突破进出口贸易总额达到万亿美元，增长实际利用外商直接投资亿美元年末国家外汇储备达到亿美元。人民生活进步改善年城镇新增就业万人城镇居民人均可支配收入达到元，农村居民人均纯收入达到元，扣除价格因素，分别增长和。国内经济发展趋势分析与判断未来几年，国际国内的环境总体上有利于我国经济继续平稳较快发展的势头。从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。我国经济已经连续三年保持左右的增长，为新的年经济平稳较快发展奠定了基础。结论我国国民经济将继续保持较高的增长势头，呈现良性发展态势。从全国投资环境宏观经济发展趋势发展状态均远远大于基准收益率，说明本项目可行，全部投资现金流量表详见附表。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售经营收入扣除销售经营税费后与总投资相等的状态。具体分析如下项目总论项目背景项目名称本次进行可行性研究的项目是沈阳奥园国际动漫城项目可行性研究报告委托方本项目的委托方中国奥园地产集团股份有限公司承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位沈阳新峰房地产咨询有限公司研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。我司对城市房地产的市场调研资料。房地产开发项目经济评价方法建设部年月日发布国家及沈阳市经济建设的方针政策和城市规划。项目建设规模和内容本项目总用地面积为，规划总建筑面积为，规划建设为国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表项目主要技术指标序号项目面积备注总用地面积国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区合计总建筑面积国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区合计地下停车位国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城小计容积率国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合容积率绿化率国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国系列扶持优惠政策，以前所未有的力度推动动漫业的发展，为动漫基地的建设提供了坚实的基础。动漫产品本身有巨大的市场空间，而动漫产品的衍生产品市场空间更大，为本项目提供了良好的发展机遇。沈阳市动漫产业基地实施产学联合模式，每年可实现对动漫产业输送近千名人才，这对于本项目的发展提供了绝好的人才储备。本项目地处浑河南岸，是沈阳市未来城市规划中重点发展的区域，优越的地理位置为本项目开发提供了强有力的保障。相对于国外已经成熟的动漫产业，中国的动漫业仍处在起步阶段，尚未形成个完整的产业链，有可能对本项目的发展造成定的影响。目前已经建成的浑南新区动漫产业基地及相关的软件基地，均已具有相当的竞争力，增加了本项目的运营风险。项目建设期本项目建设期为年。投资估算和资金筹措本项目的总投资估算约为万元，在建设期年内投入。本项目开发投资的资金来源包括三个渠道是企业自有资金二是银行贷款，三是预售房收入用于投资。项目财务评价结论本项目财务指标如下开发商投资利润率自有资金利润率税前财务净现值万元税后财务净现值万元税前财务内部收益率税后财务内部收益率项目总投资万元项目总收入元万元项目综合评价本项目地处沈抚同城的核心区域，地理位置得天独厚。沈阳经济的繁荣发展和三好街的辐射效应等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。虽然，项目存在着其它产业园的威胁，但在目前国内国外资金纷纷涌入，各地动漫产业蓬勃发展的大环境下，如本项目能跳出动漫，依靠旅游作为杠杆，撬动与之关联的地产业泛旅游业及其它商业的发展，本项目将可实现前期稳定经营，中期扩大研发，远期可观回报的开发目标。总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁，开发商如果能抓住沈阳打造动漫产业城的利好机遇，在全国及沈阳经济环境持续向好的背景下，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。同时，通过本次财务测算分析表明，该项目投资回报高资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区小计综合建筑密度国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合停车位未计入容积率，地下车位按照个计算。绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。报告成立的假设条件本报告的测算结果在如下假设条件下成立本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。项目开发周期为年，其中建设期为年，土地取得费用全部在第年年初发生，前期费用在各期期初发生，配套费用开发成本管理费用不可预见费用销售费用销售税费及销售收入在各期均匀发生。本项目建成后，本项目建成后，国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城地下停车位等物业全部用于销售，销售率为项目的各年销售收入投入下年开发设定行业基准收益率为。可行性研究结论市场预测结论从全国投资环境宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。沈阳市固定资产投资虽涨势趋缓，但仍呈逐年上升趋势。全市经济的良好态势是本项目开发的利好条件。城市交通及通讯网络日益发达完善，为城市的更快的发展提供了良好的基础和保障，对本项目的开发及发展都十分有利。金融业运行平稳，存贷款规模持续增加，全市的金融经济呈现极其良好的势头，降低了本项目开发的风险。全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。中国网络动漫即将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。年至今，沈阳的经济直保持着健康发展，综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳宏观经济正处于上升发展阶段，为本项目的开发以及发展提供了良好的契机。国家及沈阳市政府推出玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城及地下停车位的建筑安装费以及各项水电安装费电梯费消防设施工程费通讯设施工程费对讲系统费等共计元。管理费用按项之和的计算，为元。不可预见费用按项之和的计算，为元。投资利息投资利息，按的年利率计算，为元。销售费用按总销售额的计算，为元。销售税费包括营业税城市建设维护费印花税土地增值税所得税，按销售额的预提计算，共计元。项目总投资估算表单位元序号项目第年第二年第三年小计土地取得成本前期工程费配套费用开发建造成本管理费不可预见费投资利息销售费用销售税费合计项目各年投资明细表项目各年投资明细表详见表。流动资金估算流动资金是指房地产开发过程中，进行房地产经营，用于购买材料支付工资及其他经营费用等所需要的周转资金。包括储备资金生产资金产品资金结算资金和货币资金。对于开发销售房地产项目的投资估算，由于无生产经营期，所以不需要进行流动资金估算，其投资估算主要是建设总投资估算。资金筹措资金来源根据委托方提供的资料，本项目开发投资的资金来源包括三个渠道，是企业自有资金二是融资含银行借款和信托等方式三是各期销售收入的再投入。项目筹资方案本项目建设期的资金来源及筹措方案如下项目资金筹措表序号项目名称合计第年第二年第三年建设投资资金筹措自有资金银行贷款销售收入再投入注自有资金按总投入的计算贷款资金按总投入的计算。投资使用计划项目地价款投入计划在本次核算中设定地价款含土地出让金及契税在项目开发期初次性投入。建安工程款投入计划项目建安工程款的投入计划是按照项目的开发计划及工程进度投入，不考虑施工单位垫资