了房地产市场的供给第四，放开房地产价格，更多开发商加入房地产开发行列，大大增加了商品房的供给第五，房地产市场逐步放开，内外销房销售并轨，使得个城市的外来人口加入到买房行列。今后几年，由于城市化进程和居民收入稳步增长，居民商品房消费倾向会保持上扬，而住房体制改革也会步步深入。因此，长期来看，我国房地产市场发展潜力巨大。但同时也应看到目前国内房地产市场的些问题以及由此所引发的些新的走向。产品结构过偏，高档楼房过剩，经济实用楼房供给不足年上半年，全国商品房空臵面积同比又增长了约，但人均住宅面积还是远远低于国际标准。针对此情况，年月日，建设部发改委和国土资源部联合下发了关于下达年经济适用住房建设投资计划的通知。通知指出，年经济适用住房年内施工面积万平方米，其中续建面积万平方米，新开工面积万平方米年度投资规模亿元。年新开工面积万平方米，同时年在建项目未竣工面积自动结转为年续建面积规模年度投资规模亿元。住房二级市场发展不够健全个健康的房地产市场必须两条腿走路手房繁荣，二手房兴旺。然而，从总体上看中国房地产市场还是条腿长，条腿短，多数城市的二手房交易量不足总量的三分之，有的还不到。地区结构不合理少数省市投资增幅过大，土地供应量价格上涨过快，如北京上海广东重庆和辽宁等地房地产投资年增长率超过，远远高出销售增幅。同质化竞争激烈房地产是不动产，与其他商品市场之间的最大不同是市场的地区性很强，市场的供求关系楼价变化等在不同城市不同区域可能完全不同。但在中国房地产市场，跨区域的盲目学习现象很严重，由此导致的就是目前的房地产市场同质化竞争激烈，因此在今天的房地产开发市场，其开发战略应首先选择产品的差异化，通过产品的功能差异文化差异和服务差异，充分显示自己的特点，把目标客户吸引住。这段时间小户型在不同城市的异常畅销就很好的证明了这项目地址青山区园林路项目规模占地面积平方米建筑面积平方米容积率均价元平方米户车比户数户现销售率开盘时间主力户型开发商武汉市青山城市综合开发公司主打广告语楼盘描述恒庆花园期目录第章前言报告编制目的报告编制依据项目概况第二章项目开发经营环境分析国内房地产市场经济回眸武汉经济发展概况武汉房地产市场运行情况综合概述年房地产主要经济指标房地产相关经济指标年武房指数回顾商品房价格稳步上涨存量房价格涨幅较大房屋租赁市场波动较小上半年武汉房地产运行情况上半年房地产主要经济指标上半年房地产市场评述现阶段房地产政策导向现阶段政策主线房地产金融政策房产市场政策政策评析武汉房地产市场未来发展趋势分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第三章项目周边物业市场调查分析投资地块的地理环境地块周边状况地块周边配套现状青山片区房地产市场浅析青山区域概况青山区房地产市场现状区域产品特点区域总体环境特点总体环境分析未来规划目前状况存在问题青山房地产发展优势未来的发展潜力和趋势附项目周边主要物业分析第四章项目周边区域消费者调查分析选取样本的基本情况经济能力与购买力需求影响被访者购房的因素被访者对住宅的购买偏好被访者对小区规划配套的建议第五章项目开发经营分析第六章项目定位目标市场定位目标消费群定位产品定位第七章项目规划建筑设计建议项目总体规划建议住宅建筑设计建议总体规划布局构思项目建筑风格建议道路系统布局建议景观设计建议小区配套设施建议商业配套建议交通配套建议体育娱乐设施建议医疗卫生配套建议教育文化配套建议户车比建议户型配比建议安防智能系统建议第八章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略项目投资估算项目实施进度安排第九章项目效益及风险分析经济效益分析项目经营策略成本费用和各项税收投资利润环境效益分析社会效益分析风险性分析第十章结论与建议项目结论项目建议第章前言受武汉恒鑫房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方在武汉市武丰村进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。可行性研究的工作从月日开始展开，至月日结束。可行性研究的资料来源有公开的政府报告和统计资料，无需支付高额土地出让金，并享有巨额土地增值收益规划优势武汉市政规划新轮经济增长区域，市政配套优良项目优势地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并同步增长运作优势国内城中村课题及房地产开发策划顶级人才主导本项目运作社会效益解决武汉城市发展痼疾，促进武汉城市化发展进程关系运作与政府相关职能部门的良好关系基础，保证项目的顺利实施第二章项目开发经营环境分析国内房地产市场经济回眸最近几年，房地产行业持续增长。本轮房地产周期从年月启动后，于年月回调到，之后逐步回升，在年月达到该年最高峰。年以来，国房景气指数开始高位震荡，月份开始，持续个月回落。年，该指数呈现上行形态。年上半年，国房景气指数再次在左右的高位徘徊年月份，央行号文件对房地产市场的作用开始显现，当月国房景气指数为，比月份下降点，在连续个月攀升之后出现小幅回落，月份数据目前没有，但考虑到国务院号文件对房地产行业在国民经济中支柱性地位的肯定来看，年第四季度应有上升趋势。整体看来，房地产行业近几年保持了持续增长的态势。无论是商品房的销售面积还是商品房的销售金额均有稳步提升。图全国房地产开发综合指数房地产开发综合指数房地产行业这几年之所以持续稳步增长，主要是如下原因所致城市化进程产生了对商品房的大量需求。城市人口平均增长率全国人口平均增长率中国特有的城乡二元结构直接导致了其城市化水平明显低于世界平均水平。根据第五次全国人口普查，我国城市化率为，比同期世界平均水平低个百分点。年至年我国城市人口年平均增长率为，年至年城市人口平均年增长率为，远高于全国人口平均每年的增长水平。改革开放以来，我国城市化进程不断加速，随着经济的持续高速发展，城市化的速度还会加快。未来十年，保守预测中国城市人口年均增长率会在以上，这导致了人们对商品房的巨大需求。不断增加的居民收入，使得人们对商品房的巨大需要转变成为有效需求。要把人们的需要转变为现实的需求，最重要的个条件是购买力。近几年，我国的和居民可支配收入都呈现出稳定增长的态势，这为房地产业的发展打下了坚实基础。住房体制改革对房地产市对政府官员房地产业内人士房地产开发企业普通市民的访谈相关产品的项目资料具有代表性的开发商的调研资料等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。报告编制依据城市居住区规划设计规范武汉市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范现场勘察和实地调研所得资料项目概况地块位臵本地块隶属于武汉市洪山区和平乡武丰村，东至政府规划工业大道中北路延伸段，南临武青四干道及规划中的武青公园，西至园林路延伸段，临和平乡铁机村及美地家园小区，北至白洋路，紧邻金鹤园小区绿景苑小区。建设规模与目标项目名称五丰新村土地面积平米亩容积率鉴于目前青山楼盘还主要以多层为主，在考虑各种综合因素的情况下，本项目把容积率把握在较小的数值建筑面积平米开发周期个月土地价格元平米由于本项目为城中村项目，考虑到需还建及其他特殊因素，暂定价格为周围环境与设施本项目位于武昌与青山结合部。东临十里钢城，西连长江二桥，南接东湖风景区，北靠钢花新村，武青三干道，北洋大道，建大道，园林大道，四通八达的公路直通武丰村，武钢交运站设在武丰村内，交通十分便利。项目投入资金及效益情况项目总投资万元自有资金投入万元住宅销售价格元平米起项目销售收入万元项目税后利润总额万元项目开发优势所在政策优势政绩工程，有强有力的政策扶持市场优势武汉房地产处于历史上升期成本优势土地成本由股本体现换代已是势在所趋。这对我们来说无疑是个巨大的有待开发的市场。存在问题即有先天的环境优势，又有可待开发的市场，可是为什么该区域的房地产市场却徘徊不前呢这里存在着两个方面的因素是观念因素，长期以来，人们已经习惯把青山看作是个工业区，而非居住区，总是把那里与冒烟的烟囱和轰鸣的机器联系在起，居住本来就是个心理上享受，这种先入为主的观念对其影响可谓是深远的。人流因素，长期以来，青山形成了个相对封闭的区域，那里的人也许因为工作原因，很少与外界过于频繁的联系，因而也使得外界对它也知之甚少，那里的人口流动量相对其它城区来说几乎可说是相当稳定的，试想有谁会到个自己不熟悉的地方去买房子居住呢这也是它对其周边客群吸纳力不强的原因之。青山房地产发展优势优势青山美化工程明显青山区在全市率先实施环境创新，咬定绿化不放，绿化青山，美化钢城，以山矶头山滩江滩渠南干渠园青山公园为重点，每年投入多万元，年时间，公共绿地年均递增速度明显，人均公共绿地面积从年的平方米提高到了现在的平方米。全区已成为山水绿地纵横通透城区形象独特鲜明，钢城文化品位突出，整体环境质量良好的现代化山水园林城区。而且，武钢石化热电厂造船厂等均进行了环保技术改造，青山的空气污染，不再是制约青山楼市的大因素。优势二青山区产业优势明显以营业收入作为主要指标，利税资产总额为参考，排出的武汉市百强企业中，青山区有家，其中武钢石化位列第第三位。全市确定的钢车机新环生六大支柱产业，青山就有钢机环三大支柱产业全市财政收入的主要来源是钢油烟，而青山就占有钢和油，青山区具有不可比拟的