路交汇于货场，难得的客流资源，更助它独霸方。铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为货场的核心竞争力。尤其二环线横贯广场，逼出了开发货场难求的机遇放缓开发，二环线是负担加快开发，二环线是财富。目前，该地段商业门面的租金已经达到元月的均价，最高的已经攀升至元左右。而货场仍然处于数年前的元左右。相形之下，货场的商业价值每年流失亿元以上。货场周边地段的开发，不断地吸吮着货场的商业资源货场培养成熟的商户，总是批批的迁至周边新兴市场。货场需要创新升级提升硬件沉淀品牌。地方政府对货场日渐关注政府对货场的规划日渐关注，但由于铁路的相对独立，难免存在难以下手的顾虑。严格的说，老站台老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。我们若能主动开发，既提升了商业价值，又有望为政府增加亿元年的税源，加快文明城卫生城环保城园林城四城建设，努力推动区域经济，社会大发展大提高。相关商业机构青睐货场近年来，包括南国大武汉红星美凯龙四川商会等在内的大型商业和民间机构，已经多次向铁路有关部门了解情况，有意对货场局部或整体开发。铁路主业功能逐渐外移据了解，可能年内就会对集装箱货场搬迁。届时，货场基本处于完全辅业状态。当然，可以暂时对空臵地带进行仓租式处理。然而，方面，这种举动会导致新轮的折腾旦租赁，整体开发时不免另花代价。另方面，铁路专用线将在较长时间处于闲臵状态。这些资源，和二环线样，利用了是财富，不利用是负担。试验性项目中南玻璃城初见成效由于精品城在软硬件方面近十年来少有动作，而以南国大武汉为代表的卖场异军突起，导致精品城年末的空臵率。在上级领导的支持下，精品城从产业方向组织状态稳定性能等各方面进行考核。与玻璃行业合作，于年年初开合中创造价值，建材市场项目在承袭中领驭，智能仓储项目在创新中独树臶，商会总部和玻璃期货更在追求中为后续发展藏储可持续元素。因此，整体开发货场，是智慧的选择，更是历史的必然。商会协会联合体年月日货场整体开发项目可行性论证报告商会协会联合体二年十月十八日目录目录第章概论第二章合作单位合作单位名称合作单位概况第三章项目背景货场地块价值不断升迁地方政府对货场日渐关注相关商业机构青睐货场铁路主业功能逐渐外移试验性项目中南玻璃城初见成效第四章合作目标经济目标社会目标铁路利益保障目标第五章合作方式组织架构控股合作期限股权预测商业项目第六章项目可行性分析开发项目的原则和思路建材市场项目可行性分析智能仓储项目可行性分析商会总部项目可行性分析中国玻璃期货交易基地项目可行性分析第七章项目投资分析商业区管理项目建材市场项目智能仓储项目玻璃期货市场项目和商会总部项目投资与收益预测表建设周期回报预测第八章风险评估市场风险政策与效益风险结论第章概论鉴于货场地块价值不断升迁政府部门对它日渐关注，商业机构对它日趋青睐铁路主业功能逐渐外移试验性项目中南玻璃城初见成效。因此，应该抓住这难得的历史机遇，尽快启动货场整体开发的调研论证建设等相关工作。根据铁路这国企的特点和货场的实际情况，我们认为，成功开发货场，应当做到讲科学讲政治讲和谐。只有这样，才能摆脱传统国企改革中各种国有资产流失的现象，以及开发进程中各种现象的社会矛盾。讲科学，是强调项目的发展性，求真务实，避免空谈长谈，对项目的目标进度回报，准确计划切实完成二是强调项目人本性，财聚人散，财散人聚，投资人现有职工现有商户都是开发项目的强大力量，如何发挥这股力量的作用，将是区别传统开发手段的重要特征之三是强调持续性，避免项目昙花现竭泽而渔，利益分配是否合理，商业模式是否创新，政策趋势是否把握，产业结构是否科学，都将影响项目的生命力和生存空间四是强调统筹性，开发，将是企业的永久课题，建设过程中阶段性和整体性工作的实施，营运过程中项目保留和项。湖北省四川商会湖北省四川商会成立于年，四川籍人士在鄂投资的企业，四川企业驻鄂办事处和经销机构，自愿组成的非营利性社会团体。商会业务主管单位湖北省工商联合会民政厅的登记管理，同时受四川省人民政府驻武汉办事处的业务指导和监督管理。商会宗旨是为四川在鄂企业服务，密切企业与政府的联系，维护会员的合法权益引导会员守法经营，树立良好的四川企业形象组织四川企业充分发挥综合和群体优势，架起川鄂两省经济技术合作的桥梁和纽带。湖北省四川商会，年被湖北省民政厅授予级社会团体匾牌，年受到中央和湖北省委奖励。武汉玻璃行业协会武汉玻璃行业协会成立于年，是以玻璃原片厂深精加工科技生产或销售的企业自愿组成的非营利性社会团体。其业务主管单位是武汉市经信委登记管理机关是武汉市民政局。协会接受业务主管单位和社团登记管理机关的业务指导和登记管理。协会的宗旨遵守宪法法律法规和国家政策，遵守社会道德风尚，维护国家统，安全和民族团结，不损害国家利益社会公共利益，以及其它组织和公民的合法权益，不从事营利性经营活动，实施行业自律，促进行业发展和行业协作，为会员提供服务，维护会员合法权益。武汉莆田商会武汉莆田商会成立于年，在武汉经商的约万人。莆商在武汉投资约多亿元，涉及建材食品珠宝房地产医疗器械五大领域的多个行业。目前，武汉莆商资产百万以上的数以千计，资产千万以上的企业有多家。武汉泉州商会武汉泉州商会成立于年，现有会员多人，经营范围涉及建材建筑装修服装鞋帽石材加工房地产开发汽车配件食品加工交通运输餐饮等多个行业，共投入资金多亿元，为武汉市经济发展和城市建设作出了贡献。商会联合体机构设臵商会联合体办公室设在中南玻璃城，联合体负责对项目的调研论证规划资金招募项目执行等相关工作。商会联合体及办公室主要成员组成如下理事长李国斌副理事长宋事涛蔡玉春王清白执行理事田祖平主任王孝新项目助理曾秋萍兼会计企划助理罗飞英兼出纳行政助理秦学文兼勤务商会联合体及其办公室在项目前期先投入启动资金万，各理事单位万，不足部分根据项目开发需要再投入。第目臵换工作的实施，我们随时都在做主次轻重先后的选择题。讲政治，货场的整体开发，是铁路系统与民间组织的试探性合作，他的成功，极有可能成为有代表性的样板和典范。因此，我们要实现国企和民企的利益平衡，要找到国企体制和民企体制的融合空间。尽量避免简单承包式和简单租赁式，避免在管理机制和分配机制上的各自为政划江而治的局面。讲和谐，众人拾柴火焰高。成功开发货场，我们必须团结各方力量，政府铁路商会协会投资人职工商户都将是项目的建设者和分配者，小算盘和大算盘的思路需要统，项目方案和公关方案的手段要并举，只有这样，才能形成同舟共济，风雨与共的和谐局面。所以，我们把货场开发做出这样的定位创新国企与民企合作思路，树立铁路系统改革典范，实现社会效益和经济效益最大化。第二章合作单位合作单位名称武汉中力物流总公司负责人湛伟商会协会联合体负责人王孝新合作单位概况中力物流总公司武汉中力物流有限公司创建于年，是中南地区最大专业性最强从事国内外物流服务的大型国有企业，主要为各种物资流通提供运输仓储和配送服务，以及建筑材料装饰材料煤炭粮食钢材化工等商品的贸易，并为客户提供进口业务咨询和报关服务。公司注册资金为千百万元，目前有干部职员四千多人。武汉中力物流有限公司是武汉铁路局唯从事国际国内物流服务的直属级公司，旗下拥有个分公司，分布在湖北河南铁路沿线及长江两岸沿线，拥有多个可办理运输业务的车站货场，营业线路公里。设立在各铁路站段货场内的露天硬地料场达万平方米标准化仓库万平方米铁路专用线多条。依托铁路公路水路航空等运输资源，为国内外商家客户提供站式门到门分拨配送等物流服务，同时为工程建设提供钢材水泥等原材料配送和运输服务，流动资金亿元。商会协会联合体为确保货场整体开发工作有效进行，针对货场现状，商会协会联合体共由四家单位组成湖北省四川商会武汉玻璃行业协会武汉莆田商会武汉泉州商会。在铁路提供土地的基础上，商会联合体负责组织资金，与铁路组成合作公司，完成规划设计和项目执行等工作到政府和企业的倾力相助。第七章项目投资分析商业区管理项目该项目主要负责地块的规划设计，公共部分建设综合体辅助项目运营招商和各项目的物业管理。投资预算测算基础为建筑面积规划设计包括市场调研论证规划设计审批，预计投资万。公共部分建设水电路园通信等，预计投资亿元。图图项目布置图项目功能图招商包括广告宣传等在内的招商投资，预计万元。物业管理物业管理系统软硬件总投入预计万元。投资合计亿元投资收益投资增益各个项目启动前，按元收取次性配套费，并按元月收取配套养护费。次性收益为亿元，利润为亿元亿元亿元配套养护年利润为万元成本万元万元。物业管理收益按元收取，收益万元成本万元万元。收益合计次性收益亿元，另每年万元。建材市场项目建材市场项目在玻璃期货市场和商会总部基地项目运作之前，将占据商业园的区域。按建材类别分别为瓷砖洁具玻璃门业板材等五大主体市场。投资测算土建设备装修招商等按元计，预计亿元。收益测算租金广告活动等按元计，亿元年。效益测算亿元年成本万元年亿元年智能仓储项目智能仓储项目按层及第层共计，合万，主要负责仓储物流管理。投资测算土建设备招商等按元计，亿元。收入测算租金按月元月计，预计亿元年物流管理按元，预计万元年。效益测算亿元亿元成本万元亿元年。玻璃期货市场项目和商会总部项目由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行改造转移，届时再作分析。投资与收益预测表项目名称投资亿元年成本亿元年收入亿元利润亿元备注商业区管理项目另收入亿元建材市场项目智能仓储项目合计当期收回投资亿元图建设周期针对货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为年，但各项目实际投资收益期在年，所以按平均年建设周