就设备设施维修保养作业等重要的操作环节进行简浅展开，希望能成为较切合实际的作业指导纲领。末端具体工作计划操作程序及规章制度等应在实际工作中根据不同的具体情况和业主委托的实际管理内容进行细化和量化。第二节组织制度部门名称工程部或维修部大厦工程维修服务部门岗位设臵维修保养主管工程师人变电站发电机运行值班人冷冻机和空调系统运行维修人热力站水燃气消防水系统运行人楼宇自控卫星电视运行值班和电话线路报警线路等弱电维修人水电空调末端维修和客户综合维修服务人土建装修日常维修人合计人人员素质主管工程师或技师职称，年以上工作经验。电站电工有高压电工操作证和入网证，中级以上技术等级，年以上工作经验。维修电工有高低压电工操作证，中级以上技术等级，年以上物业维修服务经验。水暖空调工有相应操作证，年以上专业经验。有物业维修服务经验。弱电技工弱电技术年以上，有楼宇自控运行经验。懂消防自控卫星电视通讯线路运行维修。二岗位责任维修保养主管直接上级项目经理工作范围大厦所属建筑物装饰装潢基础设施各类机电设备的运行维修保养工作的管理各类内部工程大修改造工作管理日常维修服务管理。对工程部所有员工负有领导组织教育的责任。制定部门工作计划费用计划并组织执行和过程的控制。对员工人身安全设备运行安全进行检查督导。制定或审批工程部各种规章制度和工作规范。向经理报告工作完成情况费用执行情况及经营情况。工程师主管兼。直接上级公司工程部总监管理工作范围全面技术管理工作。负责大厦硬件设备设排污泵排污井及管道水箱清洗给排水自控装臵电梯发电机等。四大修及更新改造大修的含义。符合下列情形之，即视为大修。发生的单项维修费用符合海关财务制度规定的固定资产列支金额的。如高价值零备件和材料。发生固定资产增值的项目。如设备设施更换改造安装等。财务已列入固定资产的低值项目，其次性维修费用等于或大于设备整体价值的。如整体不能更换或货源困难的低值设备。超过折旧期的设备维修。第部分物业管理有限公司简介及业绩公司的介绍二公司所获荣誉奖励三公司业绩对内承接的项目对外承接的项目第二部分办公楼物业管理服务规划办公楼位于，总建筑面积近万平方米，包括高档商务办公楼餐厅酒店。该项目位于，具有优越的地理位臵和便利的外部交通环境设施设备优良，具有现代智能化系统，各项功能齐全，可提供舒适的办公环境，将为树立良好的形象。基于上述因素，我们认为办公楼的发展空间潜力很大。作为高质量物业项目，建成后必然要求提供有与之相适应的高质量的物业管理服务水准。我公司将凭借中心特有企业文化底蕴和统配的人力资源优势，整合的传统与高新技术优势，成熟规范的管理优势，放射型信息优势等，做好业主的管家，提供流的物业服务，使物业保值升值。运用科学的管理方法，提升大厦形象。综合分析，我们拟定出物业管理的五点设想及策划。实施人性化物业管理人性，是人类亘古不变的永恒主题崇尚人性，是我公司的精髓。在海关大厦，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，以关注员工的不同需求关注物业使用者的工作环境质量关注大厦的整体氛围为特征的物业管理，使该项目成为人性得以充分张扬的生存空间。我们在大厦将实施人性化物业管理的设想及策划具体为引入重视员工的管理理念员工是人性化物业管理的实施者，只有善待员工才能实现善待客户。多层次多角度地激励员工，以满足员工物质与精神需处理的规范大厦智能化程度高，故信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证大厦信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们建议在管理处机构中设臵智能控制中心。该中心除了对楼宇各种智能化设备进行控制外，还负责楼宇所有信息的接受和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪。系统企业形象设计系统提升大厦的文化品味我们将对大厦的形象设计提供参考意见及方案。该设计内容包括大厦标识导向系统配套设施的色调员工的服饰标牌等。系统顾客满意战略为客户提供全方位服务将在大厦实施顾客满意战略，切从客户需要出发，以客户满意为目标，为客户提供全方位的服务。四坚持管理服务运作规范化在大厦的物业管理中，我们将在发展商的支持和配合下，严格按照北京市有关物业管理条例的规定对大厦实行规范化管理，确保发展商物业管理人客户三者处于良性互动的状态之中。此外，我们在严格执行条例的同时，还将对日常管理的有关问题做有益的探索，为大厦的物业管理步入健康的发展轨道做出贡献。五充分发挥高科技在管理中的作用管理公司建议在大厦的管理中，根据大厦的实际情况逐步建立及使用高科技现代化的管理方法管理大厦包括楼宇自动化系统办公自动化系统通讯自动化系统消防自动化系统保安自动化系统物业管理自动化系统第三部分保养保安保洁管理计划第章大厦维修保养管理计划书第节概述办公楼维修保养的基本任务是确保该项目之建筑物内外装璜基础设施服务设施机电设备的完好和正常运行使用。适应高档写字楼及酒店办公和经营服务需要。保持并提高硬件水平使大厦保值增值，为大厦的长远发展打下稳定的物质基础。实施维修保养项目的综合管理，是完成既定任务的保障。我们认为根据大厦的使用和经营需要，结合该物业的实际情况，将维修保养范畴内诸因素的各主要方面及各重点环要主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展为员工创造公平竞争的工作氛围，实现能者上，平者让，庸者下为员工设计职业生涯，通过培训，使每个物业管理员可以成为职业管理处主任和职业经理。办公环境管理中人性化因素的融入以人为本的办公环境概念管理公司在介入大厦的管理后，将凭借丰富的物业管理实践经验并充分了解客户之办公需求，将以人为本的办公概念引入到大厦的环境管理中去，把环境意识人与环境的协调与契合放在首位，使客户感受到大厦的文明和环境的清丽和谐。实施便利办公环境计划为客户提供所需的各项特约服务，解决客户后顾之忧。为客户提供体贴入微的关怀倾听客户心声，确立善待客户的职业意识。安排客户接待日，倾听客户心声，满足客户的合理需求。二全面实施绿色环境保护计划环境保护是二十世纪人类最关注的主题，绿色环保将成为种潮流。大厦的环保指标则成为衡量大厦物业管理水平的重要标志，也是客户的人性需要。因此，我们将在物业管理中导入环境管理体系，全面实施环境保护计划，从大厦园区绿化覆盖率排污排水设施垃圾处理噪声处理及营造自然景观等方面采取系列环保措施。三充分运用现代科学管理方法提高大厦物业管理水平必须充分运用现代科学管理方法。如果我公司能获得大厦的管理权，我们将充分运用我公司已经建立起来的四个系统国际质量保证体系系统信息管理系统系统企业形象识别系统系统客户满意战略确保海关大厦的管理服务始终保持流水平。质量保证体系对管理服务运作的规范本公司已经建立起科学严密的质量保证体系并在所管项目上成功运作，管理服务运作的每个行为都在该体系中有明确的规范和界定，为我们的管理服务提供质量保证。系统信息管理系统对信息厂家和代理商建立稳定的业务关系，保证专用备件和关键技术的提供。针对性地建立与市政或政府及社会专业维修队伍的相对稳定的业务联系，用于应付突发事件紧急任务及不可预见的工作。针对工作中遇到的具体的高精尖疑难技术问题，以多种形式适时聘请专项技术人员协助解决并对酒店员工进行培训。三专业技术操作规程作业程序及质量标准变电站运行规程变电站倒闸操作程序变电站检修操作程序强电低压供用电系统运行规程强电低压维修作业程序供水系统运行规程供水系统作业程序热力站运行工作规程和作业程序热力站检修作业程序排水排污系统检修制度及作业程序空调系统运行规程空调制冷检修作业程序空调送回风系统检修作业程序卫星接受站运行规程及检修程序消防报警系统运行规程消防报警故障处理程序消防报警试验检修程序消防联动系统试验检修程序消防喷洒系统试验检修程序消防栓水系统试验检修程序消防卷闸试验检修程序消防排烟送风设备设施运行检修规程及操作程序保安系统运行规程保安系统检修试验程序楼宇自控系统运行规程楼宇自控系统检修程序燃气系统运行规程燃气系统检修作业程序通信系统运行规程通信系统检修作业程序，移机装机作业程序通信主机计费服务系统作业程序装饰装修维护作业规程建筑物路面外围维护作业程序家具木器维修工作规程电梯升降机擦窗机运行工作规程电梯升降机擦窗机检修作业程序音像设备使用规范及维护程序厨房设备使用规范及维护程序卫生洁具维护检修规程各类专用设备操作规程及检修作业程序各类设备设施，系统维修及保养质量标准各种设备设施系统的安装及施工质量标准其它有关安全规程和技术措施四员工技术培训对员工的技术培训本着专业技术熟练专多能的原则。培训安排可分为三个阶段。第阶段，使各专业员工尽快熟悉大厦内本专业本岗位的设备设施情况，掌握运行和操作，保证整体运转。第二阶段，对重点设备关键设备透彻掌握，能够独立排除故障，定运行操作项目站点故障处理系统停送开关操作机房及基础设施巡视公共区巡视系统运行状态调整运行表格提要按专业系统或设备类型规定运行表格，主要内容如下各类巡视表各类运行记录表交接班表故障处理登记表三日常维修内容系统设备运行故障处理系统设备缺陷的维修公共区设施维修末端设施单体设备的故障维修消耗品的更换其它各类报修四运行维修制度提要维修值班制度巡视制度维修记录制度维修工作单制度日常维修工作流程五建立运行维修速查表为提高工作效率，发挥员工专多能的作用，按专业系统建立维修速查表。将关键部位故障多发点系统连接各环节及位臵等用表格分类表示出来。使任何人对般故障不用查图纸即可准确到位处理。三计划保养建立每台设备的维修档案，动态反映设备情况。二按专业系统分别制定详细的设备防范性保养计划。三制定关键设备重点设备的强制性保养计