行性研究报告二〇五年六月学院名称专业名称学生姓名学号指导教师西南科技大学本科毕业设计设计总说明项目可研的目的该项目名为熙河湾住宅小区项目，位于四川省达州西外繁华城市中心凤凰大道西行米处凤凰大酒店旁，两大城市主干道凤凰大道和金龙大道交汇，西外是达州三大开发新区之，达州开发新区主要有西外南外和北外。由于西外新区拥有目前达州城市发展众多的优势资源，如教育资源优越医疗服务先进交通条件方便生活资源丰富，商业发展带动住房发展，随着大型的商业卖场都集中在，片区发展迅速，但缺少高新区配套住宅小区。因此本报告主要是对达州熙河湾住宅项目在技术上经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。通过对项目建设初步方案及规划设计资源条件项目寿命期内现金流测算以及进行财务评价等对本项目拟建地块市场价值进行准确合理的评估，最终提出项目研究结论以及优化方案。本报告的编制依据达州城市居住区规划设计规范达州市规划管理条例中华人民共和国城市规划法工程建设标准强制性条文房层建筑部分住宅建筑设计标准达州市城市规划管理局地块规划设计条件国家计委房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数第二版达州市房地产开发项目资本金制度管理办法投资项目评估方法与实务西南科技大学本科毕业设计达州城市房地产开发经营管理条例达州市城市居住区公共服务设施设置规定建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范本报告的编制说明本报告是开发商进行投资决策项目规划实施评估的依据性文件。进行相关数据分析前应深入市场调查，收集各方面资料，做出有依据的相关分析及评价。在编制过程中秉西南科技大学本科毕业设计持科学客观公正的态度得出科学严谨的结论以及合理的建议。工程概况熙河湾位于达州市通川区西外的重要住宅小区项目。西外新区是达州未来城市的政治经济文化中心，是三大城市新区中最重要的个，随着大型的商业卖场都集中在西外新区发展，熙河湾项目是满足达州人民对高新区配套住宅小区的需求，同时方便当地居民的生活与工作，本项目也是响应达州政府对西外开发的政策号召。主要技术经济指标通过对项目所在地的市场分析，将项目产品定位为高档的商业住宅区。建筑为多层高层混合形式。并初步确定主要技术指标如下总用地面积平方米总建筑面积平方米西南科技大学本科毕业设计容积率绿化率建筑密度西南科技大学本科毕业设计，发运作水准已达到了定的专业高度。供给及销售情况达州城市布局，本报告将达州市分为中心城区和通川区西外新区南外新区以及北外城区作为供给与销售情况的主要分析对象。以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为供应数据统计标准。以实际成交即签订合同的商品住房房源备案信息作为销售数据统计标准。以实际成交即签订合同的商品住房房源备案信息作为均价数据统计标准具体供应销售情况以及房屋价格变化见下图图图。套数间中心城区通川区中心城区通川区月二月三月四月五月图达州市房屋供应情况西南科技大学本科毕业设计间数套中心城区通川区中心城区通川区月二月三月四月五月图达州市房屋销售情况元平方米中心城区通川区中心城区通川区月二月三月四月五月图达州市房屋销售价格变化由数据分析可看出，由于受楼市限购令信贷政策以及明码标价的影响，横向上看，由于月底楼市放量集中，市场存量房源较多，中心城区和西外新区总成交量与上月相比并没有出现太大的波动纵向来看，中心城区因为市场房源紧缺，价格居高不下，成交量出现大幅下跌而通川区市场房源相对较多，价格也连续个月出现大幅下跌，反而出现逆市旺销，成交量大幅上涨。从成交均价上来看，本月中心城区成交均价出现小幅上涨而通川区商品房成交均价继上月大幅下跌之后，本月再次大幅下跌，值得关注。由于老城区均价相对较高，西南科技大学本科毕业设计小户型更受购房者青睐而通川区均价相对较低，大中户型更受购房者青睐。可以看出，对于靠刚性需求支撑的达州楼市，价格的高低和涨跌对于购房者户型面积的选择有极其深刻的影响。周边典型项目概况西外新区典型项目多层楼盘的有通锦国际广场恒阳骊都金鹤佳苑项目为主，电梯楼盘主有天恒时代广场雍河湾罗马郦城金利多青华园罗浮第区等。根据抽样对达州西外个代表性中高档楼盘共计套房屋面积比例的调查分析，面积及户型供应情况数据如下表表达州西外套房面积调查表可以看出目前达州西外市场上，大中户型的供应量较大，其中以上的户型比例占到了为市场的第主力户型区间而户型易情况交易日期的调整，再用调整后的价格乘以权重得到本项目的物业价格。搜集交易实例，选取可比实例。为了更加准确地体现市场行情，我们对达州市西外新区房地产市场供给进行了详细的研究调查，最后选取了格林西城万锦城号公馆西域名苑十年城五个科比实例进行研究。选取依据是都符合市场比较法的前提与本项目的用途相同与本项目的建筑结构相同与本项目的所属区域相同与本项目的类型相同与本项目的时点相同这些项目都是正常交易表可比实例对照表项目名称格林西城万锦城号公馆西域名苑十年城地理位置通川区金龙大道号通川区凤凰国际大酒店旁通川区凤凰大道新达中正对面通川区凤凰大酒店军分区旁通川区朝阳中路海棠湾交易均价元西南科技大学本科毕业设计二价格修正五个实例在以下四点进行比较区域因素个别因素交易情况交易时间。计算修正系数如下表区域因素修正表区域因素比较表公式实例要素格林西城万锦城号公馆西域名苑十年城地理位置交通周边配套内部设施商业氛围修正系数个别因素修表个别因素比较表公式实例要素格林西城万锦城号公馆西域名苑十年城小区成熟度小区规模产品综合素质开发商信誉修正系数交易日期修正表交易日期修正表公式实例要素格林西城万锦城号公馆西域名苑十年城小区成熟度西南科技大学本科毕业设计④交易情况修正由于所选实例的交易价格是正常来的，不存在其他因素，所以无需进行交易情况修正。比较因素修正系数的计算表比较因素修正系数表实例要素格林西城万锦城号公馆西域名苑十年城区域因素个别因素交易日期交易情况比准价格的确定格林西域元万锦城元号公馆元西域名苑元十年城元可比实例权重的确定由于万锦城号公馆西域名苑项目距本项目很近，对项目影响较大，所以取三个实例项目的权重为格林西域权重为十年城权重为。项目最终价格确比例为户型比例为，为市场的第二主力户型区间而以下户型的比例仅为，市场供应的比例较小。分析通过以上调查研究，分析出公司所处的各种环境因素，即外部环境因素和内部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对公司的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们是公司在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素，在调查分析这些因素时，要充分考虑各种因素。对于达州盛得房地产，优势在于于其自身的资金雄厚，充足的财政来源以及良好的企业形象，这些都为企业带来了有利的竞争优势。相对公司整体条件来说，盛德房地产组织管理机构相对落后是其自身的个劣势。项目位于达州个二级城市，相对于其他项目来说，有着相对有利的优势，比如政府的扶持，达州宏观经济发展良好的势态，但全国经济下行压力的增大也是改重要威胁。本项目的具体分析见矩阵图面积区间以下以上总计套数间西南科技大学本科毕业设计项目优势具有有利的竞争态势有充足的财政来源有良好的企业形象项目劣势组织管理机构相对落后项目机会项目位于政府大力扶持地区西外开发新区项目用地面积较大，社会收益容易形成达州宏观经济发展状况良好，投资收益回报快项目威胁全国经济下行压力大，全国房地产保持下行趋势达州开发商