市政配套较少。基于这样的现状，同时考虑到与杭州市西进战略的有效对接，最近获批的富阳市受降区块控制性详细规划最终将银湖板块定位为集景观居住旅游休闲以及创意产业为体的生态城市新区。这意味着原先单的卧城定位开始升级。银湖板块交通规划示意图未来受降区块将大力发展商贸商务创意产业科技型都市工业和生态农业，即形成主副三轴四区的用地布局结构。其中主即以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务商业金融等主要公共设施功能区块副即以国道以北老镇区为主中心，布局镇中心区居住片的公共服务设施三轴即由九龙大道祝闲线构成十字形相交的功能发展轴，国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成条交通轴。为打造三位体的生态城市新区，交通因素不容忽视，为此，根据受降控制性详细规划，今后银湖新区将以优化东西打通南北为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成纵祝闲路二横国道综合整治工程受降段受降溪两岸景观道路三环国道环线外移工程受降段九龙大道九龙二环线道路杭字标准建设。未来五年出让大量宅地根据规划，未来五年内，银湖板块将要完成亩土地的开发建设，其中房地产开发面积将达到余亩房产总建筑面积将达到万平方米。根据受降控制性详细规划显示，未来几年内即将出让的大量住宅用地，容积率的下限都将控制在，这无疑表明银湖板块今后几年仍将继续保持低容积率的鲜明特色。随着大批优质地块的陆续推出，银湖板块也将鲜明打出杭州西郊新田园城市的金字招牌。该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。其中，富春山居七里香溪等银湖村国道以北的楼盘设绿都社区伊甸山庄紫云山庄秀水山庄等银湖村国道以南的楼盘设银湖社区在梓树大庄区块设九龙社区。加快融入大都市步伐，率先实现由郊县向郊区的历史性跨越，这是富阳市委市政府实现社会经济快速发展的战略选择。地处富阳东北部的银湖板块，由于毗邻杭城的特殊地理位置，决定其必然成为富阳融入杭州的桥头堡。四富阳银湖板块别墅市场分析早在年，富阳市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发项目，银湖也成为小，且紧邻红十字会老年公寓五受国家低容积率禁地的影响，近几年内不可能再推该类土地，未来的升值潜力较大六鉴于目前的房地产形势，若与政府协商，降低土地容积率，建造高档纯别墅群，两地块均为不错的投资项目综合以上各因素初步评价，两地块具有定的投资价值，建议开发商加快跟进，展开实质性商务谈判和政府关系协调工作。杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告目录第章杭州宏观市场分析宏观经济分析二杭州房地产市场分析三年杭城楼市展望第二章富阳宏观市场分析富阳概况三银湖板块区位分析四富阳银湖板块别墅市场分析五在售楼盘个案分析第三章项目分析九龙项目分析二横山项目分析第四章项目综合评价第章杭州宏观市场分析宏观经济分析年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳增幅放缓趋势严峻的发展态势。季度，杭州市完成地区生产总值亿元，按可比价计算同比增长，快于全国全省和个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。其中，二三次产业分别完成增加值亿元亿元和亿元，增长和，与上半年相比回落和个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率和，产业结构为投资需求增长趋缓季度，完成全社会固定资产投资亿元，较去年同期增长，与上半年相比回落个百分点。扣除投资价格上涨因素，季度，实际分别增长，同比回落个百分点。消费品市场增长平稳季度，实现社会消费品零售总额亿元，增长，增幅同比提高个百分点，扣除价格因素实际增长，实际增幅同比回落个百分点。对外贸易持续低迷，利用外资增速回落受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易波三折，进出口增速自去年月起始终在低位徘徊。季，进出口总额为亿美元，增长，其中出口亿美元，增长，外贸出口依存度同比下降个百分点。季，实际利用外资亿美元，增长，增幅同比回落个百分点。财政收入总体保持增长季度，杭州市实现财政总收入亿元，增长地方财政收入亿元，增长，同比分别回落和个百分点。其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上年出让的土地势必有部分将在年上市，楼市年的销售压力巨大，预计年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策二套房贷款优惠等，年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。第二章富阳宏观市场分析富阳概况富阳市地处浙江省西北部，富春江下游，属杭州市所辖。东接杭州市萧山区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市杭州市余杭区接壤，东北与杭州市西湖区毗邻。富阳市地处沪杭甬金三角交汇处，距杭州市中心公里，是杭州的西大门，是国务院首批的沿海开放县市之，先后荣获全国园林绿化先进城市全国卫生城市环境综合整治优秀城市浙江省文明城市等荣誉称号。富阳行政区域面积平方公里，总人口万，是个八山半水分半田的丘陵半山区。富阳市地势自西南向东北倾斜，地貌以两山夹江为特点，天目山余脉绵亘西北，仙霞岭余脉蜿蜒于境内东南和西南部，平均海拔米。全市河流均属钱塘江水系，富春江横贯市境中部，流程公里，纳渌渚江壶源江新桥江常绿溪龙门溪青云浦大源溪小源溪渔山溪等，沿钱塘江注入东海。全市低山丘陵面积广大，地貌类型复杂。境内低山丘陵面积平方公里，占全市总面积，水面积占，平原谷地占，故有八山半水分半田之称。境内有低山高丘低丘谷地盆地平原等多种多样地貌。二房地产市场分析年完成房地产投资亿元，其中住宅亿，商业办公亿。房地产新开工面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公万平方米。房地产施工面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公用房万平方米。竣工面积万平方米，竣工住宅万平方米，商业办公用房万平方米。新开工施工竣工住宅商业年房地产实际销售面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公用房万平方米。实际销售额亿元，其中住宅亿元，商业办公用房亿元。实际销售均价元平方米，其中住宅元平方米，办公楼元平方米，商业营业用房元平方米。三银湖板块区位分析打造三位体的生态新城银湖板速减缓，定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。信贷投放有所增加年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至年月底，贷款余额增幅回落到的近年来最低点，月开始出现回升。月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为亿元，增长本外币存款余额亿元，增长，增幅同比回升个百分点。二杭州房地产市场分析开发经营年月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。月，杭州市完成房地产开发投资亿元，比去年同期增长，其中商品住宅投资额达亿元，同比增长。月，商品房销售额亿元，同比下降，其中商品住宅销售额亿元，同比下跌。房地产开发投资额与商品房销售额亿元房地产开发投资额商品房销售额开发投资额同比增长率销售额同比增长率商品房竣工面积同比上涨幅度放缓月份，杭州商品房竣工面积万平方米，比年同期上升。其中商品住宅竣工面积为万平方米，同比增加。月份，杭州商品房销售面积万平方米，同比下降了。其中商品住宅销售面积为万平方米，同比下降，销售压力严重。商品房竣工面积与销售面积万平方米商品房竣工面积商品房销售面积竣工面积同比增长率销售面积同比增长率商品房新开工面积上升幅度放缓月，杭州商品房新开工面积万平方米，同比增加，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为万平方米，同比增加商品房新开工面积万平方米商品房新开工面积同比增长率土地成交面积大幅缩水，价格微涨年月，杭州市主城区共出让土地宗，出让面积万平方米，其中纯住宅用地宗，平均楼面地价元平方米，较去年同期上涨。年与年同期土地成交类型及宗数对比住宅用地商业用地商住用地年月年月三年杭城楼市展望纵观年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从三季度开始，国家就出台了系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了定的效果，杭城楼市月的成交量较月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚建设用地占总征地面积的。社区总建筑面积，其中地上建筑面积，社区容积率为。社区利用地块的原有水系，蜿蜒联结整个社区，共布置户独栋别墅，平均每户占地亩，平均户型为套，总建筑面积为。地块西北面布置栋层的高层住宅，建筑面积，这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率的话，不建议开发。整个社区共布置处会所，九龙大道入口处和别墅高层交界处的两个会所为整个社区居民共享，地块南面会所为上峰集团企业私人会所。项目投资收益分析产品定价根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置项目市场定位项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下高层元平方米独栋别墅元平方米沿街商铺元平方米成本分析各类成本具体项目估算金额万元土地及前期费用土地费用万亩前期工程费用启动资金小计项目建设成本工程及配套费用政府规费不可预见费用物业维修基金小计销售及管理成本销售费用管理费用财务费用小计税金营业税及附加土地增值税土地使用税交易税总成本共计收益分析产品类型销售收入万元成本万元总利润万元高层销售单价