格和经营模式下， 具备良好的经济效益，项目可行，项目的运行中需注意以下几个方面 项目建设资金的来源为企业自筹资金及银行贷款，项目建设所需资 金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障，建议建设方积极与银行沟 通，保障资金的及时到位，同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和 内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督要严格项目资 金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。 制定切实可行的运营模式，保障客户基本收益的同时确保自身利益 最大化。 海南省酒店业竞争日趋激烈，因此，本项目在设计时应突出自己的 项目特色，使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色，以吸引顾 客前来。 在工程建设中，切实做好节能节地节水节材工作。 第二章投资环境与市场分析 投资环境分析 海南省投资环境分析 当前海南省经济社会发展长期向好的基本态势没有改变，基础配套设 施在不断建设和完善，加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不 断增加，十八大提出增加居民收入增加了人们的购房预期，独特优越的 自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等，这系列的有利因 素，都在有力支撑着我省房地产业的发展。 本报告经过研究分析得出海南具有良好的房地产投资环境的重要因素 如下 国内经济发展良好 改革开放多年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增 强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面， 有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适 的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多。而近年来，随着经济社会 的进步发展，为了满足度假疗养功能需要的购房需求不断增长，这也 使得拥有优良自然环境的城市当地地产市场备受关注。 海南基础设施不断完善 基础设施不断完善，年新增公路通车里程公里，其中高速公 路公里新增高铁公里空中航线条万吨以上港口泊位 个东环高铁海口绕城高速三亚绕城高速海屯高速文昌清澜大桥 等建成通车东方电厂海南电网实可行的 环保措施，可以做到清洁建设，污染物达标排放，对周边的环境影响较小。 重点应放在施工中的建筑垃圾和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及 时处理，可以创造个良好的施工环境，保护周围的生态环境。以上各方 面分析，本项目建成运转后对所在地区的环境和生态不会产生不良影响。 因此，本项目在环境保护方面是可行的。目录 第章总论 项目背景与概况 可行性研究报告编制的依据 可行性研究报告的范围 拟建项目的主要经济技术指标 投资估算与资金来源 项目提出的背景 结论 问题与建议 第二章投资环境与市场分析 投资环境分析 产权式酒店市场分析 本项目介绍 本项目定位 本项目目标客户分析 销售产品的确定及价格定位 营销策略分析 市场分析结论 第三章场址选择与建设条件 场址选择 建设场地自然条件 工程地质 交通运输条件 供水供电通信 社会经济条件 第四章工程技术方案 项目概况 项目规划与布局 建筑设计 结构设计给排水设计 电气设计 消防系统 暖通空调设计 配套设施 第五章环境影响评价 编制依据 项目建设对环境的影响 环境保护措施 环境影响评价 第六章节能节水措施 设计依据 节能概况 项目能耗状况 节能措施 耗能指标分析结论 第七章劳动安全卫生与消防 劳动保护 安全卫生措施 消防安全措施 第八章项目实施进度安排 建设工期 进度安排 项目建设进度计划表 项目实施过程的控制措施 第九章项目招投标 招标依据 招标投标管理的基本原则 招标范围 招标组织形式 招标方式本项目的招标方案 第十章投资估算与资金筹措 投资估算依据 估算范围 估算金额 资金筹措 第十章财务评价 项目财务分析的主要依据 项目财务基础数据 营业年收入估算 总成本及费用估算 财务盈利能力分析 敏感性分析 财务评价结论 第十二章社会评价 项目建设对社会的影响分析 风险分析 社会评价结论 第十三章研究结论 可行性研究结论 建议 附件 第章总论 项目背景与概况 项目名称 万宁银湖温泉假日酒店项目 承办单位概况 项目承办单位三亚亚洲实业有限公司 三亚亚洲实业有限公司成立于九九三年三月三十日，法定代表人为 张春花，注册目总投资估算为万元。其中房地产开发成本 万元，房地产开发费用万元。 项目资金来源详见下表 序号资金来源数额占总投资比例 银行贷款万元 自有资金万元 总投资万元 项目提出的背景 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资 源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。国内最先引入产权式酒店模式 的是海南省三亚市，在年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境 而采取的不得已策略。没想到这不小心就撞上了房产投资新潮的腰， 它作为这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京 上海广州深圳青岛北海桂林珠海昆明等地开始出现各种形 式的产权式酒店，经过段时期的发展并呈现出旺盛的势头。年月， 产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后，北京延庆金色假日酒 店海南三亚海景大酒店上海海南皇冠假日酒店广州的远洋商务大厦 深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发，产权式酒店项目日见兴盛。 海南省产权式酒店的发展已经初具规模，形成了以半山半岛海南康 乐园海航产权度假酒店三亚湾红树林度假酒店三亚湾国际公馆等项目 为代表的产权式酒店项目。但是这些产权式酒店项目户型多为小户型，销 售对象也主要针对城市中产阶级的个人。目前，海南适合企业级客户别墅 式的产权式酒店项目较为罕见，本项目的建设无疑将补充此区域的空白。 本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是海南省唯 家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之。另外，为了 弘扬教育为本，人才为主的教学理念，本项目成立了国家关心下代工 作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合， 共同推进全国关心下代教育事业的发展。 结论 本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进万宁市建设优秀旅游 的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游 客餐饮住宿娱乐购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结 构调整，能有效地促进万宁市经济的发展，改善投资环境。因此，本项目 的建设是必要的。 通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基 准收益率财务净现值为万元动态投资回收期为年， 说明项目投资收益率高，经济效益好，具有较资本叁仟万元人民币，经营范围包括房地产投资市政建 设物流服务组织国际文化交流活动种植养殖业商业贸易商务 信息服务商务会议服务，建材装饰材料糖烟酒水产品副食品 纺织品等。 建设地址 万宁银湖温泉假日酒店项目位于万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东 侧。 建设内容与规模 本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东侧，兴隆银湖温泉假日酒店 用地内。项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为，总建筑 面积，其中永久性建筑栋别墅和酒店主楼副楼等， 临时性建筑。 本项目拟保留现有的栋别墅建筑面积为，并对其进行二 次装修拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建栋商 铺栋独栋别墅栋联体别墅套及酒店主楼，新建总建筑面 积，其中计容面积为，不计容面积为。 项目建成后，本项目总建筑面积为，其中计容面积为 含原有栋别墅，不计容面积为。主要技术经济指 标详见下表 序号项目单位规模 土地面积 二总建筑面积 已建建筑面积 新建建筑面积 计容建筑面积 新建别墅建筑面积 商铺建筑面积 酒店主楼 不计容面积新建 三容积率 四绿化率 五建筑密度 六地面停车位个 可行性研究报告编制的依据 与委托方签订的合同 万宁银海温泉假日酒店有限公司宗地图 酒店股权转让协议书 国有土地使用权证证号万国用第号 建设项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 房地产开发项目经济评价方法 城市房地产开发经营管理条例 海南省相关定额 委托方提供的其他资料。 可行性研究报告的范围 本报告的研究范围为项目建设背景投资环境与市场分析场址选 择与建设条件工程技术方案环境影响评价节能节水措施劳动安全 卫生与消防项目实施进度安排项目招投标投资估算与资金筹措财 务评价社会效益评价等。 拟建项目的主要经济技术指标 项目总投资万元 项目财务净现值所得税后万元 财务内部收益率所得税后 静态投资回收期所得税后 动态投资回收期所得税后。 投资估算与资金来源 本挖掘推土打桩等过程，其中打桩过程方面产生的噪声 级较高，另方面持续的时间也相对较长，因此对周围的环境影响也较大， 建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。 选用低声级的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或 钻孔桩工艺。 对位置相对固定的机械设备，能设在棚内操作的尽量进入操作间， 不能入棚的，可适当建立单面声障。 在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声周围环境的影响。 使用商品混凝土，可有效减轻建筑施工噪声的环境影响。 土石方开挖作业，必须在白天进行，严禁夜间施工。 浇注砼阶段，需要连续作业的必须经相关主管部门的同意，并且 必须公告附近居民，采用低噪声设备，如振捣器等