大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引 导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转 移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城 区范围，通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影 响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通 知对主城区开发的控制造成主城区项目开发量的减少，相应主城区 房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利的。 第三章项目区域房地产市场分析与预测 区域市场情况 市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小 高层的精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二 厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好的户型面积多在平方米以下，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。 结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次 置业者和地产投资者。 同区域类比楼盘 楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期 开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产 项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路 物业类型多层小高层高层小高层小高层高层 项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅 客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者 项目规模亩亩亩 总建筑面积 总户数 面积 主力户型 三室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期， 中央丽城。 楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号 物业类型高层小高层高层 项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅 客户定位 二次置业者 房地投资者 白领阶层 二次置业者 白领阶层， 房地产投资者 项目规模总亩亩亩 总建筑面积总 总户数 产品面积 主力户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫室卫 主力面积 起价 均价 最高价 综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边 楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项 目走精品化道路。项目客户定位指向主要分三类 第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典 第二类二次置业者中央丽城博园上东区 第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治 环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。 三区域市场预测 区域整体供需分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，年 全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购的热 潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时 年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理 念的增强更是推动昆明整体房价路上扬，年房地产总体市场 用火爆来形容。年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房 地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第 二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场的调控，先 后出台了关于进步加强商品房预售管理的通知和关于加强昆 明主城规划区规划管理工作的通知。但从年至月份昆明房 地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆 明市房地产交易中心统计的数据显示，手房市场销售火热，至 月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成 交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于 年全年成交量的，昆明市房价已历史 中央丽城。 楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号 物业类型高层小高层高层 项目定位积 主力户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫室卫 主力面积 起价 均价 最高价 综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边 楼盘主要定位都是投资者中央丽城丽水天锦格林威治 环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。 三区域市场预测 区域整体供需分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，年 全年二环路以房价路上扬，年房地产总体市场 用火爆来形容。年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房 地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第 二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地 明市房地产交易中心统计的数据显示，手房市场销售火热，至 月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成 交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于 年全年成交量的，昆明市房价已本项目有针对性对二环路以内房地产市场 调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的 通知的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制， 至月份二环路以内新开楼盘有中央丽销售进程来看，现阶段二环路内楼盘 销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘 期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为 主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于 锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。现区域各楼盘销 售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市 场畅销，从市场存性价比比较关心，消费心理成熟。 价格模拟 上述客户群中，白领阶层小型个体商业经营者，由于事业 正处在上升阶段对未来充满信心，但是自身事业对资金的需求较大， 而且工作时间短，手中可调动的资金有限，但每月的收入较高并且稳 定，因此这部分客户群多数要求首付不要太高，选择按揭而房地产 投资者购买力较强，但这部分客户群比较青睐小型，主要原因是小户 型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高， 应控制在万之间。 目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。 商铺价格在元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市 场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米 左右商场及商业网点价格在元平方米左右 第五章项目建设地点和建设条件 项目建设地点 世纪俊园项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应 加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分 基部开挖时对周边建筑的保护。二建设条件 气候 昆明地处低纬度高原山地季风气候，受印度洋西南暖湿气流的影 响，日照时间长，霜期短，年平