居住区正在建设中，开工面积在万平方 米左右，是由政府组织实施的项目。该项目上马定会对金沙西墅居住区 造成定的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市 量，这个样项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该 项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据公司与当地政府的良好关 系，通过多方工作，应能解决立项问题。 三总体评价 该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓臵业与土地方直接签 订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。然 后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。 第三部分市场分析 年房地产市场的政策动向 从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城 市前前后后地出台了些地方细则，至今仍有部分城市未出台新国十条 的执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同 样地受到了政策的强烈冲击，只是冲击稍有差异而已。全国各地目前的表 现基本致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明 显，致使消费者仍然处于浓烈的观望情绪中，这说明房地产新政策已经起 到定的效果。 新政局部奏效，市场快速触底 抑需求初见成效新房成交跌至低谷首先见效的是需求被全面抑制。 随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。从上半年各地成交的月 度走势看，年初个月，在季节性因素和年底出台的楼市降温政策的 双重影响下，成交冷淡。然而，逼出供应量的目的暂未有效。今年上半年， 各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开面，希望加速 开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看， 土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求且目 前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。年上半 年，中原监测全国个城市居住用地成交公顷，同比上升。在 政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但由于价格表现并不明 显，致使消费者仍然处于浓烈的观望情绪中，这说明房地产新政策已经起 到定的效果。 新政局部奏效，市场快速触底 抑需求初见成效新房成交跌至低谷首先见效的是需求被全面抑制年， 各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开面，希望加速 开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看， 土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发，但流标 率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。 基本需求稳定，支撑低位反弹 当前政策调控的重点，应该理解是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套 购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本第部分的相关经济数据可以看出，楼市受新政的影响甚大，导致楼 市供求量的紧缩，说明了政策已经取得了定的抑制，保持现状的效果。 二成都住宅市场分析 成都市房地产市场历年市场状况 成都市应量下降的原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存 量房，因而减缓了推出新盘的速度而经过了年年的市场调整， 年受到系列优惠购房政策和开发商调价的影响，市场的刚性需井喷和投 资客户的。而自月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下 降趋势，近期市场总体表现供小于求。表明供需双方均明显受到了调控政 策的影响。供应与销售量的持续下降，反映出市场各方对后市政策的导向 和市宅 销售量下滑严重，继第周跌破千套创下近两年来最低周成交量后， 日至日成交总量仅套，再创新低。 图年月成都市商品住宅新增供应量 供应面积万 成都市住宅的开发投资呈持续上升势头，年 到年投资势头有所回落。 年到年成都市住宅市场有较小的下滑，而整个房地产业发展呈 上升的势头。 年到年成都市住宅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同月和月减少亿元亿元和亿元。 图年年房地产开发投资增速走势图 数据来源成都统计局 投资成份状况 最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。 国有经济逐年增长成为成都高层住宅的主力，年所占比列超过。 表历年成都各经济成分投资情况表单位亿元 年年年年年年 国有经济 集体经济 私营个体经济 数据来源成都统计局 历年投资开发分析 年月，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长 ，其中住宅投资亿元同比增长。占全部投资的。非 住宅住宅亿元。同比增长，上述个数据都居于高位增长， 表明成都楼市今年成上扬趋势。 综合数据分析，开发投资与销售的快速上涨有其定的合理性，但不 具备持续性，开发投资量的下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系的 失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益的损失，稳定房价就意味着 稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控的初期，应严 格加强项目和土地的审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场的反应过度造 成房价大起大落。 成都市住宅市场各项指标成长状况 年是成都房地产快速发