中，整体投资总额在进行良好控制 的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来 升值空间中获利。 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为 五马广场光明山商圈的有力补充，实现开发销售推广经 营方式的差异化。 已进行的调查研究项目及成果 地产顾问机构于年月受房产开发投资公司委托 进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次 调研工作由地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研 员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调 查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与 部分涟源房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进行了专题采 访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计， 项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系 统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展 空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅， 的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内购房。另 根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住 宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建筑面积为万平米。 因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对 较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步 转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍 偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力的住宅。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场 定位成商业项目操盘的重中之重。 经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项 目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资 更为谨慎。在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅 的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需 大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加 剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家 居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次 接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整 合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的 局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所的出 现。 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置 仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的 商铺租金普遍不高，要访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计， 项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系 统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住 宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建筑面积为万平米。 因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对 较小。市民对居投资概念引导和精确的市场 定位成商业项目操盘的重中之重。 经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项 目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资 更为谨慎。在本次调况满意，行业竞争的加 剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家 居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次 接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有。 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置 仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的 商铺租金普遍不高目的市场推广工作，将有助于改善投资者 和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。 本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市 民所认同。 近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场产顾问机构认为涟 源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的 投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物 中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行 过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成 为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补涟源市家居建 材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的 经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材 产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质 量环保均难般指税后利润 本项目净利率 本项目在返租销售时毛利润率为,税后净利润率为, 利润率符合当前房地产开发的利润水平,本项目的经济效益是可行 的 十六风险性分析 风险因素和风险程度分析表 风险因素 影响程度 说明严重较大般 市场风险区域市场内不确定因素较多,行业影响 较大 技术风险技术风险较弱 工程风险施工难度不高 资金风险资金应用周期较长,存在调配风险 政策风险受当地政府给予的开发及经营政策影 响大 外部协作风险公司团队信誉良好 社会风险社会需求量较大,属空白市场项目 其他风险行业内影响因素较多,且受其他商业项目投资风险大 由此表可以看出,本项目开发的主要风险因素存在于市场政