，被公认为的地产先锋， 在人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产品应属于整 个市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,的其他市场，让万科物业深入每个角落。结合的总体 规划和城市发展方向，我们应在的西南部南部东南部投 入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东 路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区钢厂住 宅项目，南部地区玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方 面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无 项目的空白。 万科公司经营现状 目前公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城 项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售 的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年 开盘以来热销市，成为公司的主要利润支柱，但到公里，东南半 环是市中心市区规划路 网中的两个半环之，是市规划路网骨架中快速交通 体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设的大 型安居居住区，占地面积 公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区， 大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为万科在此地块建设个高档居住社 区提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位于市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住 区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段公里,距离正 在建设的东南半环线约公里,距离南楼市级商业中心约 公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。 花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 宗地位置 内环线 中环线 规划东南半环 项目区位图 项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩,目前为市玻 璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为 玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规 要求，用地分析见下表 名称面积万平 米 折算成亩 数 毛地面积 其中市政代征地 含退解放南路道路及绿化带退 卫津河道路及绿化带退北侧道路 及绿化带退南侧道路用地 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务 设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 第章项目决策背景 内部因素 万科公司项目布局 万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科 中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花 园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方 米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世 贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可 看出，万科的主要项目集中在城市的北部。反观的总体 规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行 政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发 展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两 侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在 起。由此看出，万科的物业分布与的总体规划和城市发展方 向不尽相符。 万科自年进入市场以来，发展迅速，市场迅速扩大， 在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为的地产先锋， 在人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产品应属于整 个市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,的其他市场，让万科物业深入每个角落。结合的总体 规划和城市发展方向，我们应在的西南部南部东南部投 入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东 路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区钢厂住 宅项目，南部地区玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方 面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无 项目的空白。 万科公司经营现状 目前公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城 项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售 的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年 开盘以来热销市，成为公司的