定年内完成投资亿元人均使用面积平方米。年天津房地产市场实现高速良性增长危改工程已逐步完成货币还迁因素渐渐淡出市场个人改善型购买占据市场主力达到进入纯市场化运作时期见年商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况正是货币还迁和房改政策和相关金融政策结合充分地调动和激发了百姓购房积极性使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件思路天津房地产形成了目前良好市场化运作局面。年年年年年年年年年商品房销售量变化情况调查报告及分析显示改善居住条件为近期住宅消费主要原因三口之家为住宅消费主体价格在万元面积在平米之间商品房是消费者购房首选其中单价在元之间占总量单价在元之间占总销售量。影响市场需求首要因素是房屋价格贷款是消费者首选付款方式。二西南部市场分析区域市场特征从目前该区域市场整体市场环境供需总量以及开发程度可以看出以下特征年年年年年年年年年年年年年年年年年个人购房比例示意图人均使用面积西南部市场尤其是南开区从年年基本保持着天津市市场供需量第位累计销售面积约万。④规划在天津宾馆地区友谊路两侧建设新市级行政中心现有市级行政办公区外迁。该区域交通非常便捷有京沪高速公路津涞津淄等出市主干道。有友谊卫津红旗复康等市区快速主干道。规划有地铁号线地铁号线地铁号线经过该区域沿外环线规划有轻轨铁路。天津市主导风向为西南风该区域正处于天津市上风口远离工业区空气新鲜自然条件优越被公认为居住上佳区域。该区域高校科研机构林立社会人文环境优越在天津市民心暮中被认为是知识分子富裕家庭聚居地区。从经济发展状况来看该区域包括和平区南开区河西区三区部分建成区及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达最富裕城区该三个区房地产起点直很高集中了全市约中高档楼盘。商品房销售均价明显高于其他各区。综合以上各种因素给万科在此处建设个高档居住区提供个良好外部环境。二内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场万科新城都市花园等物业其中城市花园万科中心大厦位于城市核准通过归档资料。未经允许请勿外传,北部河北区总面积约万平方米万科新城位于城市北部北辰区面积约万平方米世贸广场都市花园位于城市中心地带但体量较小。由此可看出天津万科主要物业集中在城市北部反观天津总体规划和发展方向中心市区向西南方向发展由城市行政中心迁移和友谊路沿线开发便可看出沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区目前沿着津塘路两侧新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在起。由此看出万科物业分布与天津总体规划和发展方向不相符且万科自年进入天津市场以来发展迅速市场迅速扩大在操作理念和手法上均胜人筹被称为天津地产先锋在天津人心目中已树立起第品牌形象万科产品应属于整个天津市而不是个区域所以万科有能力也应该去开发天津其他市场让万科物业深入天津每个角落结合天津总体规划和发展方向我们应在天津西南部东南部投入更多关注华苑新城项目就是其中之它正好填补了万科在城市西南部无物业空白也是条件最成熟可以年上马项目。天津万科公司现状目前天津公司在手有两个项目万科花园新城三期东丽湖项目其中新城项目为在建销售项目东丽湖项目目前处于前期阶段新城项目自年开盘以来热销天津市为天津公司主要利润支柱但到年后新城项目基本开发完毕主要为资金回笼东丽湖项目体量大是公司长远打算项目从前期规划销售包装都必须谨慎进行该项目由于产品和区位原因也不是短期热销房产不宜作为公司近两年利润支柱是追求稳定开发有节奏销售为目项目。根据目前经营趋势天津公司必须再上新项目保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津影响力在市场呼唤万科大好形势下。天津万科应充分利用万科天津地产先锋社会影使用权单独开发。操作方式万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议然后去市土地局办理土地出让手续与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金办理国有土地使用证。港宁房地产公司前期投入部分费用由其上级单位西青区土地局对其进行补偿与万科不发生直接关系。土地价款及付款进度土地价款土地总补偿面积约亩土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算最终以实际测量面积为准每亩单价不变补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆迁地下管线拆迁项目前期费用等有关全部税费支出。付款计划双方签订协议后周内我司支付万元补偿费④规划在天津宾馆地区友谊路两侧建设新市级行政中心现有市级行政办公区外迁。该区域交通非常便捷有京沪高速公路津涞津淄等出市主干道。有友谊卫津红旗复康等市区快速主干道。规划有地铁号线地铁号线地铁号线经过该区域沿外环线规划有轻轨铁路。天津市主导风向为西南风该区域正处于天津市上风口远离工业区空气新鲜自然条件优越被公认为居住上佳区域。该区域高校科研机构林立社会人文环境优越在天津市民心暮中被认为是知识分子富裕家庭聚居地区。从经济发展状况来看该区域包括和平区南开区河西区三区部分建成区及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达最富裕城区该三个区房地产起点直很高集中了全市约中高档楼盘。商品房销售均价明显高于其他各区。综合以上各种因素给万科在此处建设个高档居住区提供个良好外部环境。二内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场万科新城都市花园等物业其中城市花园万科中心大厦位于城市核准通过归档资料。未经允许请勿外传,北部河北区总面积约万平方米万科新城位于城市北部北辰区面积约万平方米世贸广场都市花园位于城市中心地带但体量较小。由此可看出天津万科主要物业集中在城市北部反观天津总体规划和发展方向中心市区向西南方向发展由城市行政中心迁移和友谊路沿线开发便可看出沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区目前沿着津塘路两侧新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在起。由此看出万科物业分布与天津总体规划和发展方向不相符且万科自年进入天津市场以来发展迅速市场迅速扩大在操作理念和手法上均胜人筹被称为天津地产先锋在天津人心目中已树立起第品牌形象万科产品应属于整个天津市而不是个区域所以万科有能力也应该去开发天津其他市场让万科物业深入天津每个角落结合天津总体规划和发展方向我们应在天津西南部东南部投入更多关注华苑新城项目就是其中之它正好填补了万科在城市西南部无物业空白也是条件最成熟可以年上马项目。天津万科公司现状目前天津公司在手有两个项目万科花园新城三期东丽湖项目其中新城项目为在建销售项目东丽湖项目目前处于前期阶段新城项目自年开盘以来热销天津市为天津公司主要利润支柱但到年后新城项目基本开发完毕主要为资金回笼东丽湖项目体量大是公司长远打算项目从前期规划销售包装都必须谨慎进行该项目由于产品和区位原因也不是短期热销房产不宜作为公司近两年利润支柱是追求稳定开发有节奏销售为目项目。根据目前经营趋势天津公司必须再上新项目保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津影响力在市场呼唤万科大好形势下。天津万科应充分利用万科天津地产先锋社会影民用地据调查其征地补偿费基本在万元亩但考虑其完成地上物树木高压线拆迁场地填土平整等费用及不提供优惠配套及出让金政策情况下综合地价接近万元亩。这与我司洽谈基本确定万元亩接近。请地价评估所有关人员做过初步评估评估值在元平米即万元亩与我司确定价位基本相同。④本项目南侧有块农民集体土地其土地方与我司洽谈过单纯毛地补偿费要价为万元亩其在区位及现状条件上均不如本项目如将其做熟到本项目目前程度综合地价可能超过万元亩。综合上述比较结果我们认为目前确定土地购买价是个比较合理市场价位。五法律事务分析土地性质土地所有权国有用地现在土地使用权西青区土地局土地规划用途居住用地取得土地使用权程序万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议。去市土地局办理土地出让手续与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金办理国有土地使用证。取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。取得土地使用权风险及控制合作方出示关于免土地出让金法律文件时间比较早土地管理部门是否继续执行是个待定因素经与合作方协商合作方保证我方按土地出让金交纳否则我方可从其补偿款中扣除。总体评价该项目总体讲法律手续比较简单合作方只有家并且为政府西青区土地局合作风险相对较低。宗地规划为居住用地已征为国有用地土地地权在西青区土地局名下项目报批手续基本完备。第四章市场研究天津总体市场情况天津市房地产市场进入年以来全市房地产投资计划比去年增长达到亿元。本市房地产业十五目标确定年内完成投资亿元人均使用面积平方米。年天津房地产市场实现高速良性增长危改工程已逐步完成货币还迁因素渐渐淡出市场个人改善型购买占据市场主力达到进入纯市场化运作时期见年商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况正是货币还迁和房改政策和相关金融政策结合充分地调动和激发了百姓购房积极性使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件思路天津房地产形成了目前良好市场化运作局面。年年年年年年年年年商品房销售量变化情况调查报告及分析显示改善居住条件为近期住宅消费主要原因三口之家为住宅消费主体价格在万元面积在平米之间商品房是消费者购房首选其中单价在元之间占总量单价在元之间占总销售量。影响市场需求首要因素是房屋价格贷款是消费者首选付款方式。二西南部市场分析区域市场特征从目前该区域市场整体市场环境供需总量以及开发程度可以看出以下特征年年年年年年年年年年年年年年年年年个人购房比例示意图人均使用面积西南部市场尤其是南开区从年年基本保持着天津市市场供需量第位累计销售面积约万。④规划在天津宾馆地区友谊路两侧建设新市级行政中心现有市级行政办公区外迁。该区域交通非常便捷有京沪高速公路津涞津淄等出市主干道。有友谊卫津红旗复康等市区快速主干道。规划有地铁号线地铁号线地铁号线经过该区域沿外环线规划有轻轨铁路。天津市主导风向为西南风该区域正处于天津市上风口远离工业区空气新鲜自然条件优越被公认为居住上佳区域。该区域高校科研机构林立社会人文环境优越在天津市民心暮中被认为是知识分子富裕家庭聚居地区。从经济发展状况来看该区域包括和平区南开区河西区三区部分建成区及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达最富裕城区该三个区房地产起