项目经济评价方法。 建设部颁布的现行建筑工程设计规范 中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿 城中村改造工作的指导意见建保号 呼和浩特市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的 通知号 呼和浩特市赛罕区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策 调整有关事项的通知号 关于主城区城中村改造工作的会议纪要 呼和浩特市国土房管局关于赛罕区调整城中村改造实施 地块的报告国土房管文号 呼和浩特市赛罕区人民政府关于同意玉景花园建设项目 征地拆迁补偿安置方案的批复 委托方提供的其他资料研究结论 呼和浩特市赛罕区城中村改造工程的实施，符合总体 部署的要求，符合呼和浩特市市关于打造宜居呼和浩特市，发挥呼 和浩特市主城核心区的引领带动作用，促进统筹城乡区域协调发展的总 体战略。通过项目的实施，将带动南岸区城市发展，改善城市形象及风 貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量， 推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政 策和城市规划的要求，项目实施是必要的。 项目主要建设内容为征地拆迁整治土地，完成范围内的全部征地拆 迁安置工程旧房拆除工程土地整治工程项目主要工程投资为征地 拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较 细致的补偿安置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项 目业主经验丰富，易于推进实施受国家土地政策的影响，目前我市土 地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可 能性较高，市场风险不大项目总投资主要依靠银行贷款及业主自筹 经济分析表明，项目主要指标满足财务评价的要求，经济上可行社会 评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较 小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。 经过研究与分析，我们了解到，近年来，呼和浩特市坚持以科学发 展观为指导，全力推进新型工业化农牧业现代化特色城镇化进程， 经济和社会各项事业蓬勃发展。为实现经济社会跨越式发展，呼和浩特 市本着聚精会神搞建设心意谋发展的理念，充分尊重自然规律经济规律和社会发展规律，结合和浩特市实际提出并实施了系列 新的发展措施，实现了经济社会较好较快发展。本项目地处呼和浩特市 大路新区的中心地带，为了满足其经济快速发展的需要，座现代的 综合的符合人们居住要求的新型商住小区是当前情况下呼和浩特市经 济社会发展的需要，也是适应经济发展的客观需要。 主要经济技术指标 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积 约合亩， 其中道路用地面积合 计 总建筑面积约合亩 期工程总用地面积约合亩 总建筑面积 公寓建筑砖混 住宅砖混多层 写字楼框架 商业框架 绿化率 容积率 建筑密度 二期总用地面积约合亩 总建筑面积 住宅框架层 商业框架 绿化率容积率 建筑密度 二经济指标 总投资万元 其中开发建设投资万元 经营资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 营业利润万元 所得税万元 税后利润万元 三单位面积指标 单位面积售价元 住宅元 商业元 写字楼元 单位面积开发建设投资元按可出售面积平均 其中单位面积土地成本元按可出售面积平均 单位面积利润总额元按总建筑面积平均 单位面积税金元按总建筑面积平均 单位面积税后利润元按总建筑面积平均 四财务评价指标 投资利润率 投资利税率资本金净利润率 项目投资内部收益率税前 项目投资内部收益率税后 项目投资财务净现值万元税前 项目投资财务净现值万元税后 全部投资投资回收期年税后 盈亏平衡临界点按销售面积计算 资本金内部收益率税后 第章项目建设的必要性与可行性 项目背景 城中村是大多线城市在发展经济当中出现的实际性问题，大 量的外地人员进入大城市，包括农民工，使得城市的住宅，尤其是平房 区，城乡结合点的低价位住房区域，成为了外来务工人员的集聚地。这 样密集的生活区般生活质量不高，存在安全隐患，也多体现为脏乱差 的村面貌，针对大城市这样个群体，国家为体谅民生，下达了关 于城中村改造的具体方案和措施，依据每个城市的性质文化和经 济条件的不同，采取各具特色的政策，去帮助村原住民和外来务工人员 改善他们的居住等环境。 呼和浩特市委召开第次常委扩大会议，部署年城市建 设任务在这几年大规模的城中村改造工作中，市委市政府贯彻 落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发 展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。 近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大 了新扩展城区城中村的业多元 化战略，做大做强主导产业集群，积极发展非资源型产业，培育接续和 替代产业。实施循环经济发展战略，建设资源节约型和环境友好型社会 实施开放带动战略，充分利用国内外市场资源资金技术和人才， 优化配置，实现可持续发展实施科教人才联动战略，实现科教兴市 人才强市实施城乡体化战略，实现城乡统筹发展。利用地区工业经济快速发展的优势，加快发展服务业，提升城市化 水平，建设区域性人流物流商流资金流和信息流服务中心。城 中村改造工程涉及面宽广，对具体经济的发展与技术的升级创新都有 很大的推动作用。这项目的实施，将带动呼和浩特市的建筑建材 运输，以及服务业等相关的二三产业迅猛发展。招商引资的条件也更加 完善，为进步加快呼和浩特市经济社会的发展创造了条件。 同时，城中村改造后，通过大力调整产业结构，大力开发就业 岗位，可为城中村广大居民创造更多的就业机会，减少城中村 的贫困人口，对呼和浩特市经济社会稳定和发展将起到积极的促进作 用，推动呼和浩特市经济社会的可持续发展。 本项目开发建设的可能性 本项目具备定经济基础 呼和浩特市经过建国五十多年来的发展建设，经济实力明显 增强，形成了农工建运商综合生产经营体系农牧并重，农牧 副渔全面发展的农村经济结构以轻重工业相结合，门类比较齐全的地 方工业体系以市区为中心的公路铁路民航相衔接的运输网络初 步形成了市区及各旗县所在地具有定辐射力和集散力的经济中心与 独具地方特色的经济地域的雏形。 全市的经济建设重点加强了农牧业能源原材料和加工工 业，农牧业生产稳定增长，工业化水平显著提高，产业结构逐步合理， 个以工业为主导以农牧业为基础的国民经济体系基本形成。年底，全市有限额以上工业企业家，其中大中型企业家，并有 内蒙宏峰富龙热力草原兴发宁城老窖塞飞亚等家上市公司。 呼和浩特市已成为自治区东部的工业和农牧业基地。 呼和浩特市是国家和东北地区的重要能源基地之。次能 源主要以煤为主，目前全市已探明的保有工业储量为亿吨，以褐 煤为主要煤种。原煤年产量为万吨，占全自治区总产量的。 二次能源以火力发电为主，目前全市火电总装机容量达万千瓦， 年发电量亿度，占全自治区的。煤电构成了全市能源 消费结构的主体，年煤炭消费量为万吨标准煤，电力消费 量为亿度。可见，全市煤电能源总量是自给自余，且能够大力支 持国家建设。 本项目开发建设的社会及经济效益 随着赛罕区城中村改造基础设施开发建设，将给城区带 来大量的人流物流资金技术流信息流，最先感受到实惠的是本地 块的经营者和居民，随着城市功能和环境的改善，本地块的地价也会突 飞猛涨，通过城市土地转让，使项目开发收益用于基础设施建设，完善 城市功能，促进城市化发展，使城市综合开发得到迅速发展。 在政府力量有限的情况下，开发商的参与在很大程度上分担 着改造的成本。因此，城中村改造是房地产开发商的块新奶酪。 由于可供开发的土地已经日益稀有，加上银根的紧缩，开发商的日子也 开始不好过，而城中村改造成为他们获得开发项目，赚取更多利润的机会。另方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，也为市场提 供了充足稳定的房源需求。 通过对该项目的土地整理，解决批经济适用住房廉租房 对用地的需求，贯彻落实国务院九部委关于调整住房供应结构稳定住 房价格的意见及中低价位中小套型普通商品住房实行限套型限 房价基础上竞房价竞地价的土地供应办法等文件精神，发挥土地供 应调控作用，解决了中低收入家庭住房问题。因此赛罕区城中村开 发建设将给带来不可估量的社会及经济效益。 项目实施的必要性 城中村现状及评价 用地与功能布局 位于城中村赛罕区巧报镇双树村新村居民住房布局较散 乱，空地多，土地浪费较严重村庄布局散乱，增大了基础设施建设成 本。村庄建设过于分散宅基地占地面积过大。村庄住宅分布凌乱，占 地过大。粗放的用地模式不符合我国节约用地的原则，也使村庄的基础 设施建设成本加大，影响了积聚效益的实现。 室内环卫设施宅前道路和消防安全条件差。 村内商业点店铺店面凌乱，没形成良好的商业环境和商业气 息。 无村民活动场地。 道路交通 现有的道路网系统不完善，道路普遍偏窄村内小巷狭窄弯 曲，消防车无法进入。村内道路衔接不通畅。 道路附属设施不够齐全，无停车场，车辆在村中乱停乱靠。 基础设施和环卫设施建设 村庄基础设施建设严重不足。由于基础设施投入渠道少，农村生活 性公益性基础设施严