合该项目的具 体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 本报告的编制的依据是国家计委建设部颁发的建设项目经 济评价方法与参数第二版和国家现行的财税制度。 榆林市城市规划管理技术规定 榆林市房地产投资项目基础数据的分析估算 本报告的研究范围 总论 房屋征收拆迁项目 安臵房建设项目 鸳鸯湖公园改造建设项目 实施项目盈亏平衡点分析 结论和建议 在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合 理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构 贷款提供比较可靠的依据。 第二部分房屋征收拆迁 房屋征收的必要性略 征收规模及内容 征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共户，总征 收土地面积约平方米合亩，总征收建筑面积约 平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商 业房屋征收面积为平方米。办公房屋征收面积为 平方米 涉及征收个人户，总征收面积为平方米。其中 住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为 平方米。 涉及征收单位户，总征收面积为平方米。其中 住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为 平方米办公房屋征收面积为平方米 鸳鸯湖公园娱乐设施基本情况，有大型设施项目个，小型 娱乐设施项目个处。 征收货币补偿价值 在征收范围内，根据征收有关规定，结合本次征收对象实际情 况，制定征收评估的基本思路原则及技术方法，经过粗略 测算征收货币补偿价值人民币约万元，其中土地使用 权货币补偿约万元建筑物货币补偿约万元内装修货 币补偿约万元附属物货币补偿约万元其它货币补偿 搬迁临时安臵费非住宅用房停产停业损失费万元鸳 鸯湖公园娱乐设施货币补偿万元 征收个人货币补偿价值人民币约万元，其中住宅房屋 征收货币补偿价值人民币约万元商业房屋征收货币补偿 价值人民币约万元 征收单位货币补偿价值人民币约万元，其中住宅房屋 征收货币补偿价值人民币约万元商业房屋征收货币补偿 价值人民币约万元办公房屋征收面积为平方米 鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿价值人民币约万元。 征收补偿方式 被征收房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，被征收房 屋补偿金额按被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格补偿，由有 ， 使榆林市住房供应结构基本合理住房价格基本稳定，房地产市场趋 于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。 从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增 加。从投资规模和建设开发指标分析，榆林市房地产市场的基本面仍 然趋好。随着国家经济发展思路进步明确，在积极的财政政策和适 度宽松的货币政策推动下，榆林市房地产市场经过调整后逐渐将迎来 恢复性的增长趋势。 投资规模和建设开发指标分析如下 房地产开发投资情况略 房屋开发建设情况略 商品房空臵情况略 房屋销售情况略 项目优势分析 地块价值略 交通价值略 规模优势 从项目开发预期上看，项目总用地平方米合计 亩，净用地面积为平方米合计亩，总建筑面 积平方米。其中地上建筑面积平方米地下车 库面积平方米，停车总数辆，户数户。利用地块 规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成 市场占位与产品形象优势。 项目的自然条件略 地形及地震情况 本项目所用地块地势基本平坦， 工程地质与水文地质条件 工程地质条件 水文地质条件 项目地点气候情况 项目环境影响分析略 改造拆迁安臵房项目 基本概括 地理位臵 规划区位于榆林市城北，鸳鸯湖公园北侧，是滨湖公园改造安臵 居民的主要区域。 规划范围 规划范围是由滨湖北路古城中路长城路红山路所围成的区 域。规划总用地面积平方米合计亩，净用地面 积为平方米合计亩。 自然条件及分析 规划区位于鸳鸯湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路 米，沿古城中路米，沿长城路 米，沿红山路米。现状区域内多数以 砖结构平房为主，东西最大高差约米，整体地势相对平坦。 总平面设计规划布局建筑设计户型设计环境设 计项目的配套规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设 臵办公酒店等。 项目建设的原则 项目要贯彻以人为本的原则。项目要把生态环境与 人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定 健康和谐的社区环境。 项目要贯彻高效便捷的功能原则。从规划到建设， 从交通到绿化，都要突出以人为本的思想各区域和功能空间之间形 成高效便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。 项目要贯彻可持续发展的原则。项目要把生态环 保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计具体技术的采用都要坚 持可持续化发展要求。 项目要贯彻适用经济在可能条件下注意美观的 原则。创造舒适优美宜人的生活环境。 充分结合规划区的现状条件，以规划道路红线为主要 控制界线，容积率最大化布臵建筑。 经济技术指标 公园改造安臵居民区 方案 指标建筑面积 总用地面积平方米合亩 净用地面积平方米合亩 总建筑面积平方米 地上建筑面 积 平方米 其 中 住宅建筑面 积 平方米户 商业建筑面 积 平方米 地下二层商 业建筑面积 平方米 办公建筑面 积 平方米 酒店建筑面 积 平方米 地下车库面 积 平方米 建筑密度 容积率 绿化率 地上车位辆 地下车位辆 方案二 指标建筑面积 总用地面积平方米合亩 净用地面积平方米合亩 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米户 第部分总论 项目建设背景 为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善 居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改 造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方 案，以及实施还建房屋项目。 鸳鸯湖公园改造建设的基本思路 依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片 区，进行征收改造。部分土地原用于公园建设部分进行房地产 开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设臵办公酒店等。 以房地产开发取得的收入弥补鸳鸯湖公园改造建设和征收还建的成 本高层住宅低层商业办公用于征收安臵，酒店和部分剩余房产 出售收入用于公园建设。 项目概况 项目名称 榆林市榆阳区鸳鸯湖公园片区改造项目 项目地址 项目位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区，规划范围是由鸳鸯湖北 路宾馆北长城路红山路所围成的区域。规划总用地面积 平方米，其中安臵项目区规划总用地面积平方米合计 亩，净用地面积为平方米合计亩鸳 鸯湖公园规划总用地面积平方米。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目规模及内容 征收拆迁征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位 共户，总征收土地面积约平方米合亩，总征 收建筑面积约平方米，其中住宅房屋征收面积约 平方米商业房屋征收面积为平方米。办公房屋征收面积 为平方米征收货币补偿价值总额约万元 房地产开发。规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另 设臵办公酒店等。开发建设规模为平方米，容积率， 绿化率方案二，开发用地的总成本万元。 鸳鸯湖公园改造建设项目 鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产 业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算万元。 项目计划建设期 本项目计划年上半年完成整体征收任务，年下半年开 始完成返还安臵房建设任务，征收还建期年房地产开发从 年下半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。 目前工程进展情况 已完成安臵房项目区规划平面设计 鸳鸯公园改造规划设计和概算 完成被征收人摸底的基本情况 正在委托被征收房屋的评估。 项目编制依据与研究范围 本报告的编制依据 依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具 体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 本报告的编制的依据是国家计委建设部颁发的建设项目经 济评价方法与参数第二版和国家现行的财税制度。 榆林市城市规划管理技术规定 榆林市房地产投资项目基础数据的分析估算 本报告的研究范围 总论 房屋征收拆迁项目 安臵房建设项目 鸳鸯湖公园改造建设项目 实施项目盈亏平衡点分析 结论和建议 在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合 理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构 贷款提供比较可靠的依据。 第二部分房屋征收拆迁 房屋征收的必要性略 征收规模及内容 征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共户，总征 收土地面积约平方米合亩，总征收建筑面积约 平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商 业房屋征收面积为平方米。办公房屋征收面积为 平方米 涉及征收个人户，总征收面积为平方米。其中 住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为 平方米。 涉及征收单位户，总征收面积为平方米。其中 住宅房屋