价定位在目前的价位水平上，在同类楼盘中应属较低价位的 楼盘，房屋销售风险很小，再加上本公司开发的楼盘在安庆的良好口 碑，可能销售情况比预计的还要好。五项目实施计划 本公司根据该地块位于光彩大市场和未来安庆中四中新校址 和安庆市立医院分院的有利的地理位臵，并在充分考虑未来该地块发 展的前提下，将对该项目开发的楼盘进行整体的规划和设计，使该地 块开发的经济价值达到最佳，计划将临街的地块开发成门面房和与周 边商务形成对接的商务写字楼，楼层以多层为主，而该地块的中心地 带，则开发成高层或小高层高档住宅楼，住宅小区内景观别致，道路， 园林绿化，停车休闲保安物业应俱全，以满足今后安庆中 四中及市立医院建成后,由就学，就医和经商原因而形成的人流对住 宅的需求，通过对该地块的开发,将其打造成安庆人未来新的生活圈。 根据本公司多年开发房地产的经验判断,预计开发建设周期为年 半，销售周期年，其中建设周期的第年内，主要是对开发的地块 方式灵活,对房地产融资项目有兴趣的投资 公司进行融资合作,本集团准备以该融资开发项目作为质押,以本集团现有的存量资产作为保证附本集团现有存量资产明细清单,或 以本集团下属公司的股权作为质押或以正在开发的项目作为质押的 方式进行贷款融资,或单独将该项目拿出来成立项目公司,以股权投 资形式进行融资等,如双方有诚意进行合作,融资方式双方可以进 步协商,只要贷款利率在本集团可以接受的范围以内,融资贷款利率 可以比目前银行利率稍高点,这对投资公司资金的利用效率,提高 资金收益率,提供了条稳定的回报机会,同时也为本公司成功开发 该地块找到了个融资渠道。而还款来源,本集团则主要是计划通过 房屋的预售和现房的销售收入来实现,预计还款期限为年,为了提 高资金的利用效率,尽快回笼资金,保证融资公司的资金安全,本集团 根据房屋的预售情况,将采取分段偿还融资款,由于该地块邻近安庆 市光彩大市场四期工程,未来还将建设安庆中安庆四中的新校址 和安庆市市立医院分院，具有良好的区位优势，相信房屋的销售形式 应该非常看好,预计在房屋的建设期年半以内就可收到左右, 在现房销售的年内将全部售完,也就是说,投资方的资金,在整个项 目周期内,贷款余额相对处在个比较低的数额以内,况且本集团所 投入该项目的资金所占比重大，风险主要是由本集团在承担，所以融 资方的资金安全是有保障的 七经济效益分析和评价 土地面积亩,占地面积,容积率,计划多层 和小高层各占,总建筑面积 多层 小高层 计划投入 ㈠土地费用万元。 土地出让金万元亩亩万元拍卖佣金万元 土地契税万元 小计万元 ㈡前期费用 小区规划设计费元万元 建筑设计费 元万元 元万元 施工图审查费元万元 防雷审查费元万元 规划服务费元万元 城建配套费按商业门面占,住宅为 住宅元万元 商业门面元万元 质量监督费元万元 监理费元万元 白蚁防治费元万元 测绘费估计为万元 物价核准预售许可证元万 元 房产局办证测绘费元万元 劳保统筹 元万元 元万元 环境评估费万元 室内环境检测费元栋栋万元小计 万元 建安成本 土建水电 小高层元万元 多层元万元 设备电梯消防估价万元 小计万元 ㈣小区配套费 施工用水用电万元 外供水外供电元万元 绿化道路排水元万元 小计万元 ㈤税金利息支出 按融资及贷款亿元,利率按,年计算 利息支出亿年万元 营业税土地增值税,企业所得税 万元 小计万元 ㈥广告宣传人员工资及其他 按销售收入的左右计算万元 小计万元 ㈦计划销售收入 门面元万元 多层元万元 小高层元万元 小计万元㈧净收益 万 元 ㈨回报率 投资收益率 结论通过以上分析可以看出,该项目投资回报率还是可观的，是 个值得开发的好项目。 八总结与期待 本集团今推介的开发项目对外融资，主要原因是由于本集团还有 其它几个开发项目正在同时运营，而且还有两个政府项目垫资很 大，所以才寻求融资的，其实也是将该房地产开发项目的利益让投资 方共享，对投资公司资金的利用效率,提高资金收益率,也提供了条 稳定的回报机会,这比投资公司将该资金投入股市风险要小得多因 为中国股市是个政策股，牛市目前已结束，股市的波动和振荡将越来 越大，回报将越来越低，而风险则越来越大，况且本集团对该项目 也作了大量的前期考察，对未来前景作了充分的分析和预测，否则也 不会投入亿元来竞购该地，相信由本集团资金投入占大比重的 该房地产开发项目，风险主要由本集团在承担，对投资方资金安全是 非常有力的保障。至于融资方式,只要是双方有意真诚的合作，抵押 贷款股权质押贷款成立项目公司投资入股和合作建房等各种合作 方式我们都可以考虑，希望通过以上介绍,能实现与投资公司进行 次实质性合作,相信双方的合作,定是个互利共赢的结局,我们欢 迎投资公司的投资专家们来安庆进行实地考察参观指导,双方可以 安徽山城房地产集团简介 安徽山城房地产集团是家集房地产开发建筑安装宾馆服 务大型批发市场建材公司远洋船舶运输旅游服务石料加工 等多个实体组成的综合性民营企业。集团下属有个具有法人 资格的企业安徽山城房地产开发有限公司安庆市东厦建筑安装工 程有限责任公司安庆山城宾馆有限责任公司安庆新城宾馆有限责 任公司安庆市永林石子厂安庆市南山石子厂安庆大家臵业有限 公司合资安庆市山城农贸市场安庆市山城建材有限责任公司 山城香港海运有限公司安徽山城旅游开发有限公司。经过十几 年的努力奋斗，集团净资产已达亿元，是家在安庆综合实力较 强的明星企业。 本集团自创办以来先后被中共安庆市委市政府宜秀区区委 区政府授予明星企业十佳民营企业先进企业诚 信企业市级纳税大户等光荣称号，并于二三年荣获省委 省政府授予的优秀民营企业称号，二四年，集团跻身安徽省 民营企业强安庆市强。二六年企业被市房地产协会评为 企业诚信单位第三名，被市工商局授予消费者信得过单位光荣称 号。二六年被安庆市人民银行授予金融守信企业。二七年 被市消费者协会授予诚信单位连续两年度被地税局和省地税局 评为级纳税信用先进单位。总裁王永山也被中华爱国工程联 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,合会授予中华爱国之星光荣称号。并于年担任安庆市工商 业联合会总商会副会长职务，二六年被市政府评为创业劳 模。 近几年来，安徽山城房地产集团已成功开发累计建筑面积达多 万的住宅小区。如状元府街综合楼回祥小区楼广汇路综 合楼五金小区楼山城花园万，山城花园三期山城大厦 层含地下层万二六国道山城房地产集团总部 办公大楼八层皖江大道中路山城锦绣花园万多 开发区广汇路与平安路交汇处广安大楼。现开发在建工程 东方嘉园高档住宅小区万开发区湖心北路与天柱山路交 汇处的山城公寓。十几年来，集团下属安庆市东厦建筑安装工 程有限责任公司承建的主要项目有山城花园万山城锦绣花园 万山城大厦层建筑面积达万山城公寓层建 筑面积达万旺旺仓库和厂房钢结构工程长度，宽 米，跨度跨，建筑面积达广通玻璃公司厂房钢结构 工程长，宽，跨度跨，建筑面积达 四七七厂房砼结构工程长，宽米，宽度跨，沿口宽度 ，建筑面积北部新城还建房工程建筑面积达近万平 方米，承建建筑工程总面积达多万平方米，合格率达，优良 率达，赢得了建设单位及建设主管部门等有关单位的高度评价， 并给于了充分肯定。 安徽山城房地产集团时刻秉承诚信为本信誉至上的宗旨，狠抓房屋质量及售后服务。所有竣工工程，工程合格率达，集 团自搞房地产开发以来经每年全市质量大检查，工程合格率达， 使每位购房户买的放心住的舒心。 目前，在总裁王永山先生的带领下，山城房地产集团正以强劲的 经济活力快速发展壮大。全体员工齐心协力，将时刻以守信务实 高效尽善尽美的企业作风为安庆市的经济建设做出更大的贡献。 二融资项目概述 我集团下属全资公司安徽山城房地产开发有限公司，于年 元月日在安庆市国土资源局的土地招标中,成功竞购了安庆市国 土局国有建设用地使用权拍卖挂牌出让公告中地块,出让 价格为亿元,该地块位于安庆市天柱山路和文苑路交叉处，比邻 省重点中学安庆中市重点中学安庆四中新校址和安庆市市立医院 分院，邻近光彩大市场四期,交通便捷，距安庆火车站仅有几百米之 遥，距机场码头均公里，距安庆长江大桥和高速公路出入口不足 千米，附近还有中国联通总部大楼，还有公交路车停 靠站，旁边商场和银行星罗棋布,该地段地势开阔，环境优雅，居住 安逸，建成后该地块将成为集就学,就医,商业,休闲，出行为体的 配套齐全的理想居所,是个非常难得的黄金地块，商业价值很高 三项目介绍 该地块北至天柱山路,南至叶祠路,西至经十四路,东至文苑路, 占地面积有亩,折合成,容积率,建筑密度 ,绿地率,可建筑面积有,属居住,商业用地,由于该 地块位于光彩大市场的旁边,所以本公司计划将该地块建设成为住宅 和商用兼得的商住小区,计划建设商业店面面积有,小高层建 筑面积为,多层建筑面积为,预计开发周期为年， 其中建设周期为年,销售周期为年,目前周边新开发的楼盘价格，商铺价格在左右,多层价格在元 元之间，高层住宅房价在之间， 如三年开发成功后，按目前市场最低房价估算,预计销售