掩在城市角落 里的村庄成为城市管理上的盲点。二是城中村的规划滞后,城 中村基础设施建设薄弱用地发展无序建筑物零乱消防安全隐患 大环境卫生恶劣,外迁入人口难以管理。三是没有次产业用地,或只 有少量的次产业用地。四是城中村村小农经济观念浓重,安于现状, 受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难满足城市发展的需 求。 城中村形成的原因 第，从市场的供需关系上看,城中村优越的区位条件使之成为 房地产开发的热点，从供给方看，村民在短期内获取既得利益的心态使 开发建设偏离正确的轨道。 第二，城中村土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在，是 造成城中村问题的根本原因。第三,尚未形成套真正有效的针对于城中村改造的管理制度, 相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的城中 村的建设无法产生足够的效用。 第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对城中村所带 来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对城中村特有 的情况制定合理可行的规划建设标准。 城中村改造的必然性 第，改造城中村是推进城市化进程的迫供气 由金康道天然气管道线引入。金康雅居小区项目内设天然气调压网 站。 电信 本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由当地电信部门 解决。 主要技术经济指标 霸州市金康雅居住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表所 示。 表项目主要技术经济指标览表 序号项目名称单位指标备注 规划用地面积亩 建筑物占地面积 总建筑面积 地上总建筑面积序号项目名称单位指标备注 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下储藏室建筑面积房 规划户数户户 规划居住人数人人户 容积率 建筑密度 绿化率 停车位辆户 项目能源消耗 水 电万度 天然气 综合能耗 产品方案 根据项目的地理位置规划条件市场竞争格局和市场需求状况， 结合目前对霸州市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合 项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，对本项目最终整 体规划如下 总体规划思路 经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。产品定位 明快丰富简洁自由的，纯居住中高档精品物业。 户型选择 小区规划以高层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现以 人为本的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分 体现世纪高品质住宅区的风貌。 金康雅居小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在霸州及周边 地区工作的离退休人员中高档白领阶层企业高层管理人员，以及其 他知识层次较高，家庭收入较好的霸州本地市民家庭。 技术设备条件 室外 外墙采用高级外墙涂料。 屋面现浇平屋面或坡屋面。 室内设计理念本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计 方案样板间供客户参考。 配套设备 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上 网，报装后可立即使用。 电气配置开关照明插座电表各个。天然气天然气管道安装到厨房。 给水变频式供水系统，每户水表，给水分为生活用水温 泉水两套系统。 排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 智能化系统 安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门 小时电子巡更系统车库管理系统等。 卡通智能系统卡门禁小区内停车消费卡通。 项目建设期 本项目根据开发计划，从年月起至年月底完成房 地产开发任务，开发建设周期为年。 投资估算 霸州市金康雅居住宅工程项目项目总投资万元，其中土地费用 共计万元土地摘牌价为万元，除去需要安置回迁户数为 户，需要安置面积的余额，建安工程费共计万元，工程 其它费用万元，管理费用万元，营销费用万元，财务费 用万元，不可预见费万元。 项目销售收入与利润估算 项目销售收入万元，营业税金及附加为万元，预提土地 第章总论 项目概况 项目名称 霸州市金康雅居住宅工程项目。 项目地址 该项目位于霸州市经济技术开发区付庄村，东邻国道，西临泰 山路，处于迎宾西道以南，金康西道以北。 城中村改造的意义 城中村改造成为我国彻底城市化进程中的个必然环节。城中 村给城市的发展带来了脏乱差等诸多问题，也落下了治安差 等诸多隐患。城中村改造是极其复杂的系统工程，事关村民集体 开发商政府等多方利益。都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是高 速城市化进程中的新生体。城中村改造也就成为我国彻底城市化的 个必然环节。 城中村的类型及存在的主要问题 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,当前城中村在我国存在以下几种类型类,完全没有农用地的 农村,且己经完全被城市包围类,有少量农用地的农村和处于城市近期 重点建设区域的农村类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点 建设区域的农村。由于二元结构的存在，城中村存在着诸多问题,其 中比较典型的有以下几点是城中村的管理体制与城市社区管理 体制不适应，由于许多管理关系不清责任不明，导致遮掩在城市角落 里的村庄成为城市管理上的盲点。二是城中村的规划滞后,城 中村基础设施建设薄弱用地发展无序建筑物零乱消防安全隐患 大环境卫生恶劣,外迁入人口难以管理。三是没有次产业用地,或只 有少量的次产业用地。四是城中村村小农经济观念浓重,安于现状, 受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难满足城市发展的需 求。 城中村形成的原因 第，从市场的供需关系上看,城中村优越的区位条件使之成为 房地产开发的热点，从供给方看，村民在短期内获取既得利益的心态使 开发建设偏离正确的轨道。 第二，城中村土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在，是 造成城中村问题的根本原因。第三,尚未形成套真正有效的针对于城中村改造的管理制度, 相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的城中 村的建设无法产生足够的效用。 第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对城中村所带 来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对城中村特有 的情况制定合理可行的规划建设标准。 城中村改造的必然性 第，改造城中村是推进城市化进程的迫切需求。城市对周边 地区具有较强的主导力聚集力和辐射力，也是现代文明向广大农村辐 射的源头。如果城中村不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适 应经济发展和居民生活水平提高的要求。 第二，改造城中村是建设现代化城市营造良好发展环境的迫 切需要。城中村杂乱的建筑景观,脏乱差的生活环境在很 大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品