重达到，旅游总收入年均增长 。 酒店业市场分析 我国酒店业目前发展十分迅速，据资料显示到年底，全国住 宿餐饮企业超过了万家，全年营业额达到亿元，比上年同 期增长了，与十五末相比，在年平均增长速度接近的情况 下，总营业额增长了。人均消费也从年的元增长到 年的元，几乎翻倍。 另方面，年以来，在来苏旅游人数稳步上升的背景下，苏 州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势，分了杯中羹的正是 中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的大街小巷，不过年多 时间，市区仅平均元左右的客房标间至少多了间。 这些新兴的经济型酒店交通便利设施现代价格实惠房间布 局灵活，提供精简的有限服务，借助周边的餐饮商场等设施来 满足客人需求，使酒店本身可以去除过多的功能。在年黄金周， 以经济型酒店为代表的非星级饭店客房出租率为，远远超过高 级星级酒店的客房出租率。政策分析 商务部发出关于加快住宿业发展的指导意见，意见中强调指 出住宿行业下步发展的重点，即经济型酒店绿色酒店以及 自主品牌。 综上所述，我们不难看出，从发展趋势看，苏州中档经济型酒店， 特别是主题特色鲜明的中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。 二微观环境 项目位于娄门古城河畔。地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇 之处，距离拙政园狮子林苏州博物馆平江区历史文化名街等著 名旅游景点仅分钟路程，周边公共设施完备，游客资源丰富。在 交通上，紧靠交通要道北环路，东环路，西临东北街，临顿路，交通 便捷，多路公交可到达市中心观前街商业区。驱车可速达苏州新加坡 工业园区，距离国际博览中心科文文化中心仅公里。项目位置交 通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快 捷酒店的理想选择。 第二节项目投资的必要性 有利于提高公司的收益 旅游业是苏达苏州新加坡 工业园区，距离国际博览中心科文文化中心仅公里。项目位置交 通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快 捷酒店的理想选择。 第二节项目投资的必要性 有利于提高公司的收益 旅游业是苏州市政府大力扶植的产业，也符合古城区的发展方 向，有利于提高服务业的比重。平江国资经营公司无论是规模还是实 力，在平江区内都位列前茅。凭借公司现有的优势，改造后能够将空 置国有资产最大限度的发挥效益，同时提升公司在项目运营方面的能 力，有利于提升公司的市场竞争力，扩大公司的业务，提高公司的收益，促进区域经济的发展。 二有利于提高公司的开发经验 本项目如果成功实施，将是公司在平江区内又个成功运作的快 捷酒店项目，为公司开发快捷酒店又次提供了宝贵的经验。 三有利于增加社会效益 本项目投资完全符合平江区委区政府提出的文化为本科技 为用商业为体旅游为形的发展战略。在给公司带来可观的经济 效益的同时，也能够为社会带来了效益，项目的实施将直接增加 多个就业岗位，每年增加约万元的地方财政收入。 第三章市场竞争分析 我国酒店业的发展始于涉外酒店，当时的酒店主要是接待国外的 客商和游客，很少有中国人入住。从近几年酒店的发展来看，在 年前几年时间里，豪华酒店成为中国酒店业竞争最为激烈的领域。但 是随着豪华酒店数量的迅速增加，豪华酒店的入住率却在下降。 相反，随着现代经济的发展，普通人在商务旅游等方面的酒店 住宿需求越来越多，快捷酒店以它的方便低价快捷，异军突起， 很快成长为支新兴力量，在几年时间内就占据了市场左右的份 额，而且这样的趋势仍将延续。 项目地位核心商圈周边，人流如织，无论旅游需求还是商务需求 都很旺盛，经过对周边现有的些快捷酒店的调查，客房入住率都非 常高，普遍达到了以上的水平。在节假日等特殊时期，更是房 难求。第四章项目实施计划 投资实施计划 项目占地面积平方米，地上共二层建筑面积平 米，地下共层建筑面积平方米。 地上二层平米 地下室平米约有个停车位 总面积平米 扣除左右的公用面积，实际有效使用面积约为 平米，初步框定改造后客房套数约套。 二项目工程实施计划 由于项目设施老化，且原有建筑布局与快捷酒店严重不符，需要 花大量时间和精力进行结构改造与内部装饰。计划邀请专业的设计公 司对项目进行重新设计，定位于岁之间的旅游人群为主。 外立面设计要求醒目大气。内部装饰尽可能给人清爽简约的感觉。 年月年月完成项目工程可行性研究编制及 报批工作 年月年月完成项目工程的初步设计施工图 设计审查 年月完成项目工程的施工前期的准备工作 年月年月完成项目工程的全部改造和装饰施 工 年月完成整改，实现工程竣工验收，并投入使用。年月开始试营业。 项目实施计划表 序 号 计划内容 年年 可研编制与审批 初步设计施工图 设计审查 施工前期准备工 作 工程的全部装饰 装修工程 工程竣工验收并 投入使用 开始试营业 第五章风险分析及应对措施 第节主要风险因素 经营风险 主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来的风险。由于快捷酒店 自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续 经营带来的巨大风险。 二行业风险 短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争， 目录 第章投资概况 第节项目简介 第二节投资方案 第二章项目背景和必要性 第节项目背景 第二节项目投资的必要性 第三章市场竞争分析 第四章项目实施计划 第五章风险分析及应对措施 第节主要风险因素 第二节主要风险对策 第六章效益评价 第节经济效益评价 第二节社会效益评价 第三节投资项目结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章投资概况 第节项目简介 项目概况 项目名称平江商务酒店综合体项目 项目建设单位平江区集体国有资产经营公司 项目地点项目建筑位于娄门路号原平江医院，地处 苏州古城区的东北面，西面紧邻护城河，东邻苏州新加坡工业园区， 建筑基本保持原有结构形态，周边多为居民新村，外部装饰风格陈旧， 项目状况项目占地面积平方米，总建筑面积 平米含地下停车场平米。项目资产为公司自有 资产，目前空置。 项目规模按照快捷酒店进行改造，改造面积约平 米，暂定客房约间。 投资估算及资金筹措改造总投资约万元，改造资金由公 司自筹。 二投资主体 项目建设单位公司是经平江区人民政府批准成立的国有独资企 业。年在平江区工商局注册登记，现注册资金万元。主 要承担政府授权的国有资产的经营管理工作。 公司在平江区投资建设了桃花坞文化创意产业园，博济科技产业 园等多个区重点建设项目。公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实 力，在配合区政府进行业态调整，实施产业升级的过程中发挥了重要 作用。 第二节投资方案 项目投资 项目总投资估算表万元 序号项目投资备注 结构改造 外立面改造 公共部分装饰 客房装修 电器设备 大堂装饰电力系统 消防系统 其他设备 总计 二投资建设方案 项目总投资约万元，计划年初开始办理施工前期准备 工作，年月能够开工，年月底前完成改造工作，月 投入试营业。 第二章项目背景和必要性 第节项目背景 宏观背景 苏州区位环境分析 地理位置 苏州位于中国经济最活跃的区域长江三角洲中心地带，东临 上海，南连浙江省嘉兴湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江， 是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带沿海经济带和长江经济带的交接处， 是中国最富饶的地区之。 面积 苏州全市总面积平方公里，其中苏州市区面积平 方公里，建成区平方公里，古城区平方公里。 经济环境分析年，全市完成地区生产总值亿元，按可比价计算年 均增长。财政总收入亿元，年均增长，占地区生产 总值的比重达。主要经济指标名列全国大中城市前茅，个县 级市全部进入全国综合实力百强县市前列。 服务业加快发展，增加值年均增长现代商业业态实现零 售额占社会消费品零售总额的比重达到，旅游总收入年均增长 。 酒店业市场分析 我国酒店业目前发展十分迅速，据资料显示到年底，全国住 宿餐饮企业超过了万家，全年营业额达到亿元，比上年同 期增长了，与十五末相比，在年平均增长速度接近的情况 下，总营业额增长了。人均消费也从年的元增长到 年的元，几乎翻倍。 另方面，年以来，在来苏旅游人数稳步上升的背景下，苏 州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势，分了杯中羹的正是 中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的大街小巷，不过年多 时间，市区仅平均元左右的客房标间至少多了间。 这些新兴的经济型酒店交通便利设施现代价格实惠房间布 局