业投入机制。“十五”期间，武汉出台项优惠政策，加快社会福利社会化。凡在武汉市区域内，兴办以养老残疾人精神病人孤儿和弃婴等为主要服务对象社会福利院儿童福利院优抚医院按摩医院老年公寓敬老院托老院光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发社会福利机构设臵批准证书，享受有关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构日常经费。在建设方面，社会福利机构建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家计委新规定标准减半征收贴费。社会福利机构用水用电用气，将按居民生活用水用电用气价格收费等。在税收方面，社会福利机构社会福利服务所取得收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。“十五”规划及地方对养老机构各方面优惠政策，给养老机构兴办提供了良好产业政策环境。二国际国内老年人现状分析据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊和日本，再次是德国和瑞典。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心中国是世界上老年人口最多国家。目前，我国岁以上老人有亿。年轻人出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对经济和社会问题。中国人口老龄化发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到年是人口老龄女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。消费群体特殊性和项目产品归属产权敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金来源及房贷政策障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转负面影响，这是本项目风险之二。项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半个月时间，这将给本项目带来二方面风险第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理地域文化等诸多因素影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。本项目分四期滚动开发，时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟实行全过程控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。二风险规避与控制措施认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发重要性。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色载体和必须物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。本项目土地使用面积亩，总建筑面积万平方米，分四期滚动开发，总建设开发周期个月，因此，必须首先做好总体规划，有了科学完辣椒籽油消耗定额金额元年耗辣椒碱乳液消耗定额金额元年耗辣椒粉消耗定额金额元年耗有机蘑菇蔬菜辣椒酱消耗定额金额元年耗项目总成本估算表项目总成本估算单位万元项目生产期年总成本产品经营成本估算表产品经营成本估算单位万元项目生产期年经营成本财务效益分析盈利能力分析投资利润率项目年平均利润总额项目总投资投资回收期税后静态年财务内部收益率税后财务净现值税后万元不确定性分析盈亏平衡分析由于财务评价是依据目前市场平均价格水平生产技术水平市场容量等因素进行预测，加之项目实施过程中些不确定因素会对经济评价指标产生定影响，从而使经济评价不可避免地带有不确定性，因此需要对项目进行不确定分析。盈亏平衡点达产期年均固定成本达产期年均收入达产期年均可变成本销售税金及附加。图盈亏平衡分析从图中可知，当生产能力达到设计能力时，项目可保本，高椒碱乳液吨，年可实现销售收入万元辣椒粉吨，年可实现销售收入万元以及有机辣椒蘑菇酱有机辣椒蔬菜酱等万吨，年可实现销售收入万元。年实现销售收入总计为万元。利润总额万元，净利润万元。投资利润率，盈亏平衡点，财务内部收益率，财务净现值万元，投资回收期年。项目经济效益可观。表经济效益指标项目单位指标项目单位指标投资总额万元投资利润率产品名称辣椒生物碱公斤财务净现值万元辣椒红色素吨利润总额万元辣椒籽油吨净利润万元辣椒碱乳液吨财务内部收益率辣椒粉吨投资回收期年有机蘑菇蔬菜辣椒酱吨销售利润率销售收入万元盈亏平衡点总成本万元社会效益本项目实施，能极大地鼓舞当地农民种植辣椒积极性，对于扩大辣椒种植面积，调整农业种植结构，增加农民收入水平，壮大地区主导产业，促进产业结构改善大有裨益，且能极大地提高企业经济效益和社会效益，满足省蔬菜深加工产业发展要求。项目建成后，可直接安排人就业，转移农业剩余劳动力，项目社会效益显著。可行性研究报告编制依据投资估算及财务评价是依据建设项目经济评价方法与参数及承建单位提供技术经济财务报表等有关资料要求编制省年农业发展规划朝阳市农业和农村经济发展“十五”规划国家实施农业大发展和省有关产业政策委托方提供相关资料等。综合评价在社会经济发展新阶段，农业多种功能日益凸现，农业基础作用日益彰显，当前农业和农村工作总体要求是全面贯彻党十七大和十七届四中全会精神，深入贯彻落实科学发展观，按照城乡经济社会发展体化新格局要求，突出加强农业基础建设，积极促进农业稳定发展与农民持续增收，努力保障主要农产品基本攻击，切实解决农村民生问题，扎实推进社会主义新农村建设。本项目提出，符合国家农业政策，可以达到富农惠农和发展特色农业要求。项目建设地点位于省市，市属于中温带亚湿润区季风型大陆性气候，这里气候条件地理条件和土壤条件非常适宜进行辣椒裸地栽培，出产辣椒具有肉厚味浓色红形正和品质优良特性。发展当地辣椒深加工产业有利于增加农副特产品附加值，是当地农业产业结构调整发展思路和方向。有机保健食品开发有限公司组建于年，是家主要从事有机保健食品开发与生产企业，是朝阳市农业产业化重点龙头企业。在朝阳市和市相关政府部门大力支持下，在辣椒种植和深加工产品市场空间大经济效益好农民广泛认可情况下，辣椒科技开发有限公司提出年处理万吨有机辣椒深加工项目完全是形势所需。项目达产后，年处理有机辣椒万吨，年产万吨有机辣椒深加工产品，其中辣椒生物碱吨辣椒红色素吨辣椒籽油吨辣椒碱乳液吨辣椒粉吨以及有机辣椒蘑菇酱有机辣椒蔬菜酱等万吨。年实现销售收入总计万元。利润总额万元，净利润万元。投资利润率，盈亏平衡点，财务内部收益率，财务净现值万元，投资回收期年。项目经济效益可观。可带动万余户农户发展种植运输等相关产业，项目可直接安排人就业。项目建设必要性本项目所需原材料力足以满足生产照明供暖需要符合饮用标准地下水能够满足生产及生活用水量。建设条件自然条件市地处省朝阳市东北部，大凌河中游，东与阜蒙县毗邻，南与锦州价方法与参数第三版省建筑工程预算定额国家现行有关财税政策设备投资估算采用市场询价建设单位提供有关资料及数据相关取费标准本项目产品单价按本地区现价估算而定产品成本按当地现价估算，基本预备费按工程费用计算，涨价预备费按工程费用财务制度规定财务净现值，项目可行内部收益率，项目可行投资回收期在年，项目可行贴现率项目计算期年投资估算总投资万元建设投资万按概算法，其中静态建设投资固定资产投资万元，建设期利息万元。铺底流动资金万元资金来源本项目资金来源分为自筹资金和申请银行贷款，共万元。其中自筹资金万元，来源于企业自筹，现已基本到位。主要用于建设投资。通过银行贷款万元，用于建设投资和建成后流动资金。第九章财务评价财务评价依据相关取费标准本项目产品单价按本地区现价估算而定产品成本按当地现价估算财务制度规定财务净现值，项目可行内部收益率，项目可行投资回收期在年以下，项目可行资金占用费率贴现率项目计算期年营业收入营业税金及附加估算项目完成后，年产万吨有机辣椒深加工产品，其中辣椒生物碱吨，单价万元吨，年可实现销售收入万元辣椒红色素吨，单价万元吨，年可实现销售收入万元辣椒籽油吨，单价万元吨，年可实现销售收入万元辣椒碱乳液吨，单价万元吨，年可实现销售收入万元辣椒粉吨，单价万元吨，年可实现销售收入万元以及有机辣椒蘑菇酱有机辣椒蔬菜酱吨，单价万元吨，年可实现销售收入万元。年实现销售收入总计为万元。年实现增值税为万元，营业税金及附加按增值税计算为万元。总成本及经营成本估算单位产品生产成本估算表单位产品生产成本估算产品原辅材料燃料动力及水工资福利人制造费用单位生产成本原材料包装材料个辣椒吨蘑菇蔬菜吨电煤吨单价元单位辣椒生物碱消耗定额金额元年耗辣椒红色素消耗定额金额元年耗