析附件五土地价值研究附件六重点郊区别墅板块发展比较研究前言项目发展目标体系本项目研究背景企业背景华宝集团是家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆主业是化工，同时拥有丰厚资金储备对于这样个跨行业进行投资企业，对投资地产项目基本要求在于资金安全性项目开发，必须保证资金投入安全性，必须实现土地物业保值升值。项目可投资性未来项目开发投资强度，必须满足企业对存量资金消化需求。发展可持续性通过项目开发运行，能联动集聚整合多层次政府业界土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外新利润点与投资机会。以上三点，这也是我们判断项目可行性基本准则。二项目自身条件项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来成都游乐中心隔河相望东南向连金堂新城区，毗邻客运中心三星级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。根据我方对地块实地勘察，结合对国土部门规划部门当地开发商等深访，我们对土地有以下基本认识地块资源禀赋优越较为突出资源为四大类水资源该区域毗邻中河，地块内有大湖莫里森湖，并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。物种资源项目天然物业价值卖点地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然奇妙生态空间。植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场林区等。地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和现河畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。土地证将分期获得亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。三项目发展环境项目所在金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件其他城镇。现阶段，金堂在规划政策上拥有多项利好，未来地块发展区位优势突出。三项目特殊性认识本案是西部中心城市郊区综合性大盘与常规地产项目不同，本案远离市区体量巨大，单纯住区开发缺乏当地市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都四川中国西南进行考量，作为个中国西部中心城市郊区综合性大盘来进行研究。政企关系决定本案开发可行性方面，政府拥有原野生动物园定股权但使用时机应均衡市场风险因素与未来收益预期进行综合考虑。四项目风险分析本项目作为大型综合性高尔夫类型物业开发项目，开发周期长，资金占用大，面临各种具有不确定性系统风险。本案风险主要来源于三方面，政策风险市场竞争风险经营性风险。现分别阐述如下政策风险审批风险审批风险，主要是指高球球场立项审批别墅项目报批。目前国家已经停止了对高尔夫别墅项目用地审批工作。在高球球场报批方面，如果按照常规方式进行运作，那么审批通过可能性不易预测，同时如果球场报批时间过长，无疑将会增加本案财务成本，同时贻误开发时机。对照其他城市球场情况，在国家发出关于暂停新建高尔夫球场通知国办发号之后，通过严格审批球场也为极少数，基本上都是以体育综合用地形式休闲娱乐综合用地，甚至是以市政绿化用地形式，形成与政策擦边球。根据上轮宏观调控精神，国家对别墅项目用地审批维持着暂停阶段，但是对别墅项目建设控制上，国家政策依然给予别墅项目充足市场选择空间，所以此类风险完全可以以技术手段，在报规中得以规避。对策高球球场用地以其他土地性质进行报批别墅用地，调整其规划指标后，以多层或其他物业类型进行报批。宏观调控风险可以预见，对房地产宏观调控将是长期持续波动性，同时对于未来政策也难以严格预测，因此存在定风险。从最新轮调控政策来说，对本案可能产生影响是今年月日国家出台双限政策。但这种更多着力点是在都市核心圈层房地产，对本案这种郊区综合性楼盘影响相对较小，只要与政府沟通工作到位，风险般不大。从中国对房地产行业宏观调控历程来看，在年以前是立足市场建设，实现从计划经济时代转型，而年以后，更多是立足于市场秩序规范市场结构性矛盾调整，因此从这个角度来说，未来出台政策不太可能出现更多刀切棍子打死状况从另方面来说，房地产由于其行业是兼顾民生与民富行业，其状况更多是由整个社会经济运行结构所决定，历来房地产重大调控例如年，无不是在整体经济运行出现矛盾时发生，因此只要中国经济走向不发生重大变化，未来可能出台宏观调控政策将趋于平稳。需要着重提出是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于补涨阶段，因此宏观调控下所产生风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展政策出台，自身风险也将决定于企业与政府之间微观操作层面。对策积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。二市场竞争风险作为个郊区综合性大盘，其市场竞争可能来源于整个大成都各个市场版