满商圈及区域商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必须具备城市服务功能，同时也成为城市文化重要载体之。二中心商业区综合系列再开发趋势需要中心商业区再开发综合化倾向明显。我国从九十年代开始，中心商业区商业设施开发出现了明显不同特点，方面表现在商业再开发大型化倾向另方面表现为开发内容综合化。这些商业再开发般具有以下特点开发用地规模较大并非单栋建筑，由栋以上数栋建筑构成除种类零售商店餐饮设施以外，般还包括商务办公楼剧场电影院音乐厅健身设施，配套住宅等用地般内均规划有较大规模绿地或广场等公共空间或屋顶广场，并设计有标志性建筑大都伴随开发用地周边道路市政基础设施环境整治工程。商业再开发大型化和综合化倾向是社会发展居民余暇时间增加和生活方式变化必然结果。以百货商场为例，过去只不过是商品种类比较齐全面积较大零售商店而已现在为吸引更多顾客，百货商场开发或扩建更侧重于如何创造可供消遣游玩环境氛围和进行各种社交活动空间，如室内活动广场儿童游乐厅展示空间饮食街设置，以及与电影院娱乐设施并设等。三符合现代零售业发展趋势，商业业态互补需要西方零售业态总体来说经历了四次大革命，即百货商店连锁超市购物中心和无店铺销售。这种业态演进不是偶然或无根据，而是零售业适应社会经济和文化技术发展产物。如百货商店出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程要求而产生，连锁超市是适应商业降低成本方便顾客要求产生，购物中心则是城市空洞化居住郊区化必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城延伸。应该说，零售业态每次创新都更好地满足了消费者利益和需求，更好地推动了工业生产发展。从零售业发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量制约。在供给力量大于消费力量卖方市场下，谁适应工业生产要求，谁就能生存发展，此时流通业只是桥梁和渠道作用。然而在买方市场下，尤其是在今天人们物质需求已获得相对满足，供给日愈过剩情况下，虽然供给决定需求仍具意义，但消费者已成为主宰市场绝对力量，只有那些胜任消费需求企业才有生命力。此时零售业已不仅仅是桥梁和渠道，而是起着先导作用，即方面开发需求，另方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展。现代零售业态表现形式多种多样，总来看主要具有以下发展趋势大型化当今业态演化个基本趋势就是各种业态单体面积在扩大。其内在原因，方面是现代商品经济商品种上涨元，涨幅为。导致房价上涨原因有三是成本推动，主至元。在租赁方面，成都甲级写字楼租赁价格为元月元月乙级写字楼租赁价格范围为元月元月。本项目可行性阶段保守预测写字楼部分售价为元。第五章工程进度计划安排根据项目建设规模内容与市场情况，项目发展周期预计年，前期工程咨询勘查设计方案审批各类证件办理现场施工准备时间预计个月，项目正式开工时间预计为年月，项目工期个月，竣工验收与清场个月，预计年年末全面交付使用。项目正式开工后个月内项目开始发售，销售周期按全面交付使用后个月内清盘计算。目前，该项目正在方案规划审批工作，并于年月代表我市作为最具投资价值和经济活力城市参加了上海住交会，与世界强商业零售巨头家乐福签订了合作意向协议书，现合作双方正加紧进行方案设计深化工作。第六章项目经济效益分析项目总投资估算投资估算依据全国市政工程投资估算指标上中下册四川省建筑工程计价定额四川省建筑工程间接费用定额二基础设施工程预算定额项目规划设计图其他相关材料二投资估算经详细测算，项目总投资为万元，具体单项测算如下项目总投资估算表序号项目小计万元土地成本建筑安装成本前期费用基础设施费用不可预见费用营销管理费用建设期财务费用合计土地成本土地成本包含土地出让费用征地费用及拆迁补偿费，国土出让金，相关税费及前期工程费用包括场地三通平费用共万元净地面积平方米。建筑土建安装成本包括土建工程设备安装工程及粗装修费用，按照四川建设工程计价定额及参照成都其他高层项目相关估算标准，计算项目建安工程费为万元。项目技术经济指标面积单价元小计万元主体结构机电设备及安装装饰装修给排水强弱电系统合计项目前期费用项目前期费用包括规划设计项目可行性研究地质勘测等前期支出及相关报建税费序号项目单价元小计万元地质勘测规划设计消防人防相关报建税费水电增容其他招投标管理施工监理项目可行性研究评估费用等合计项目前期费用为万元。基础设施费用包括总平道路排污环卫绿化广场铺设植物植被园林小品雕塑网络工程等，按建筑面积每平方米元保守预计基础设施综合费用万元。不可预见费用预计为工程总成本，总金额预计为万元。营销管理费用包括推广费用销售费用公关费用及其他开发企业间接管理费用工资福利顾问咨询费用折旧办公费用等。预计为总投资，总金额预计为万元。财务费用包括银行利息支出，金融机构手续费用等。按贷款金额万元贷款利率计算项目建设期间年财务费用为万元。二资金来源及筹措渠道资金来源及筹措渠道方案根据项目开发计划及销售招商预测，项目总投资为万元，项目资金来源及筹措方案