金，将楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有定纠纷。化工区该化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了间营业房，将其全部出售给私人。因此，清理时会有定纠纷。生资市场该生资市场系娱乐公司向成都次性交纳万元后获得了年使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。因此，清理时会有较大赔偿。酒楼该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂黄又成。其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有定纠纷。其他市场其他营业房跟上面情况类似。清理时有定赔偿，但问题不大。综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大问题。第二部分成都房地产市场概况略。第三部分项目优势与劣势分析项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓商业氛围。目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛市口递延。项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都主要公交干道，沿线分布了路路路路路路路路路路路路路路等公交线路。项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得地块。由于历年房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发土地。该地块开发不但切合了成都市民二环路内置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好经济效益。根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。二环路东四段以内已形成了良好居家氛围，市政公建配套较为完善。由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值空间很大。项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园，环境优美。二项目劣势目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在定程度上制约了项目向东辐射力。东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围提升还需较长时间。牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面投资行为。第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团名义控股成立新房地产开发公司，在成都锦江前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用管理费用前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款转售合计含转售建设经营期年转售租赁转售收入商业租赁转售收入车位租赁转售收入租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税表十损益表单位万元序号项目名称合计建设经营期年转售收入，销售收入住宅销售收入商业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入总成本费用，销售住宅总成本分摊销售商业总成本分摊，销售车位总成本分摊转售商业总成本分摊转售车位总成本分摊租赁商业物业折旧租赁车位物业折旧税金，销售税金及附加，租赁税金及附加利润总额所得税，税后利润盈余公积金，可分配利润可运用资金，表十全部投资现金流量表年单位万元序号项目名称合计建设经营期年现金流入，销售收入租赁收入转售收入现金流出，建设投资税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量，税前净现金流量累计，税前净现金流量现值，税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值，税后净现金流量现值累计，评价指标税前税后万元表十二自有资金现金流量表年单位万元序号项目名称合计年年年年年年年年现金流入，销售收入租赁收入转售收入现金流出，自有资金，销售收入再投入，贷款还本付息，税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量税前净现金流量累计，税前净现金流量现值税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值税后净现金流量现值累计评价指标税前税后万元表十三资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源，自有资金，银行贷款销售收入住宅销售收入商业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁售收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入资金运用，开发成本土地费用前期开发费设计费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用，管理费用财务费用销售费用其他费用，偿还贷款本金，销售税金及附加，营业税，城市维护建设