行政审批中心建设局电信大楼民政局惠山区规划展示中心在建中。金融银行中国银行中国工商银行中国农业银行赛维拉金融中心。第二章项目概况项目地址拟打造意大利名品商业街以下简称本项目位于惠山区吴韵路与欣惠路，主要为建设中百好锦园项目二期楼沿街商业门面以及百好锦园三期商铺。二项目规模天力百好锦园小区总面积平方米，其中期已完成平方米，其中住宅为套，其余为商业车库及公共配套。正在开工建设二期楼盘，其中幢小高层幢层多层住宅幢底层为会所，共幢。批准建筑总面积为平方米，幢楼层为商业，共有套商业面积平米，住宅套面积平米，会所面积平米，其他非住宅面积平米，地下车库面积平米。测绘总建筑面积平米，其中商业面积平方米，住宅面积平方米，车库平方米。拟打造意大利名品商业街为百好锦园二期套商业以及百好锦园三期商铺。意大利商业街分两期招商引资，其中百好锦园二期套商业，面积为平方米。以及百好锦园期楼套商铺面积为平米及平米。首批次意大利商业街面积为平方米。第二批次商铺面积约为平方米。合计总面积约为平米。三总体规划设计理念充分利用本地块地理优越性及周边自然资源，注意人文和环境可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，享受生态自然居住环境，又能享受现代商业繁华，购物便利配套优势。与万达商业广场相互呼应，适应惠山区市区高消费人士需求，创造具有无锡商业代表性特色商业街。形象设计为意大利欧式商业街风格，区别与传统商业街。打造成惠山乃至整个无锡地区最具特色国外精品条街。四总体规划构思本项目参照北京成都，上海等沿海发达地区大型特色商业街经营理念，吸取各地域特色社区商业优点，接合无锡本地区实际情况，利用本项目股东自身资源优势招商进来意大利特色餐饮服装皮具红酒等特色商品。项目定位中高端意大利商品，打造无锡最具特色商业街意大利精品商业街。业态定位根据项目楼盘商铺概况初步拟定业态定位于意大利时装意大利皮具意大利鞋意大利葡萄酒意大利橄榄油意大利冰淇淋意大利巧克力意大利奶酪意大利琉璃饰品意大利首饰意大利化妆品意大利简餐咖啡意大利面第三章项目市场分析，我国特色商业街发展概况从上世纪年代中后期开始，全国各大城市在加快推进城市化进程中掀起特色商业街建设发展热潮。截至目前，全国商业街数量已超过条，著名商业街条，中国特色商业街条。北京王府井上海南京路重庆解放碑始招商开业，因为有先前招商资源以及经验，初步预计需要年时间。二意大利商业街项目机会分析前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订招商引资协议。以及本项目所占据天时地利人和因数。三经济分析当年财务状况预测该商业项目第年完全属于放水养鱼时间，根据第年经营发展情况来进步确定下年度商业经营和维护。所以第年经营过程中可能主要是费用，在商业经营管理方面收入为负收入。以下我们将前年可能产生费用支出罗列如下管理费用固定成本主要包括人员工资奖金福利和办公费用。根据商业街今后维持立意大利名品贸易公司，对意大利精品商业街进行统招商以及经营管理。建设周期年月月组织筹备成立意大利名品贸易公司，年月份开始对其他城市特色商业街进行考察对本项目业态进行前期考察以及招商洽谈。拟定首期意大利名品商业街年月份以后与万达广场万达步行街同时开业。第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商期。第二阶段年月年首期意大利商业街市场培育期，步入规范期。百好锦园三期商铺招商开始。第三阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成熟期。首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商铺开始招商开业，因为有先前招商资源以及经验，初步预计需要年时间。二意大利商业街项目机会分析前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订招商引资协议。以及本项目所占据天时地利人和因数。三经济分析当年财务状况预测该商业项目第年完全属于放水养鱼时间，根据第年经营发展情况来进步确定下年度商业经营和维护。所以第年经营过程中可能主要是费用，在商业经营管理方面收入为负收入。以下我们将前年可能产生费用支出罗列如下管理费用固定成本主要包括人员工资奖金福利和办公费用。根据商业街今后维持情况来看，我们人员主要应该包括经营管理公司负责人名翻译名招商及营销人员名保安人员名保洁人员名水电及工程维护人员名。共计名。如人均工资设为元年，则人员费用全年有万元，办公费用为我们商业街项目管理组日常办公开支，主要包含办公地点租金万年水电费万元年通讯费万元年误餐费万元年等等开支，我们根据大致预估可暂定为万元年。这样管理费用总计有万元年。此费用以后每年都按此预估经营费用可变成本主要包括前期招商费用广告宣传费用交通配套贴补费用。前期招商费用本项目独特定位，招商引资对象为意大利品牌企业，赴意大利招商洽谈，以及意大利客户来无锡考察招待等，以及本项目对高端人才引进人力成本等注定本项目招商费用成本很大。为了能顺利引进商家营造商业氛围，前期根据我们工作计划安排需要如下万元开支费用。新闻发布费用万元