有工业用地。本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏西方向，这也是形成本项目西北方向已经有较多房地产开发项目原因。从整体城市规划角度考虑本项目不属于郊区项目，规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安区该区域已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。西安地铁号线南站建成将在此区域形成个巨大核心居住区，地铁南站核心居住区，本区域完成城中村改造后将形成座现代化新城。项目地块区域交通网络区域现状图年西安地铁网络示意图主城区规划示意图西安第四次城市规划中长安区发展定位和解读城市规划区范围本次规划涉及城市规划区范围为西安市行政辖区，总面积为平方千米。城镇空间布局规划在西安市域范围内，构建城轴环多中心市域城镇空间布局，其中城为主城区轴为以陇海线为主轴城镇经济发展轴环为以关中环线为纽带城镇经济发展集群带多中心为主城区外围四个组团三个新城和四个县城。四个组团指六村堡常宁新筑洪庆三个新城指临潼阎良泾渭四个县城指户县高陵周至蓝田。主城区范围以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安潏河，北到渭河。主城区总体布局凸显九宫格局，棋盘路网，轴线突出，城多心布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区东部依托现状发展成国防军工产业区东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区南部为文教科研区西南部拓展成高新技术产业区西部发展成居住和无污染产业综合新区西北部为汉长安城遗址保护区北部形成装备制造业区东北部结合浐灞河道整治建设成居住旅游生态区。解读规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。规划四个组团，长安常宁宫居其。铁路西安将建设成为全国六大客运中心十大编组站和十八大集装箱运输中心之。建设货运北环线陇海线扩能改造西安平凉线及郑州西安宝鸡客运专线，增建西安至安康西安至包头西安合肥南京铁路二线，远期规划建设西安兰州铁路客运专线，使西安成为辐射全国重要铁路交通枢纽。规划三主辅客运站对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。实现客货分流，扩建新丰街道为大型枢纽编组站，建设新筑集装箱中心站。解读提升了长安铁路。均价多层元完善，本区域房地产价值还将进步提升。本区域主要客户为初次臵业客户和投资臵业客户，本区域住宅物业销售率直在以上，销售周期较西安市平均周期短至月，由于本项目是城中村改造项目不能提供按揭购房，因此销售周期会加长。本项目不利因素分析本项目区域道路尚未修建，距离公交站点均在米以上，目前交通情况欠佳。本项目不能提供按揭购房，市场环境如进步恶化，销售周期将会延长，项目开发资金压力将会增大。本项目即将开发均为小高层开发成本较大，价格较多层高，在于本区域多层项目竞争中处于不利之势。五项目市场定位和规划设计方案选择项目市场定位项目目标市场根据长安区本区房地产市场贯目标客户分析本项目目标市场客户主要为以下几类周边居住具有定购买力工薪阶层中等收入家庭周边乡镇收入较高原居住村民外地准备移居西安，购买力有限客户在西安工作有臵业需求，购买力有限外地年轻人西安其他区域对本区域没有抗性臵业客户项目市场定位根据以上目标客户需求，结合此类人群臵业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目应定位于西安城南地铁站旁大学城城边长安城区南部核心居住区。本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业，又属于大学城物业，在规划设计时应充分考虑此类物业特性，合理布局商业与居住空间，同时充分突出小区营造自然景观和人文景观对目标客户吸引力。规划设计方案选择已定六资源供给条件分析交通条件分析本项目现状是仅有条村级道路连通城市交通，局部交通极为不利项目开发建设本项目北面均是规划道路，政府近期将开始修筑，为了便于项目开发首先要完成项目北面市政道修筑，使本项目和西京大学城和长安街南端交通网络连通。这需要在那个项目开发时及时和政府沟通，利用政府力量促进项目开发。区域发展分析本区正在进行土地储备，原建筑正在拆迁，区域新交通系统正在形成，区域发展迹象明显，具备项目开发建设条件。七环境影响评价项目地块环境调查略开发建设中环境影响略八项目开发组织机构和管理费用研究项目开发机构对项目开发影响略项目管理费用控制略九开发建设计划编制项目开发建设时机选择本项目期已经开发，二期小高层在今年月份开始进行开发，小高层入市时间选择在今年至月，此时西安市年房地产行情业已明朗。项目开发计划选择进行分栋分区域开发，根据目前房地产市场行情，先期最好开发栋小高层，如销售情况较好，或本区规划路修建完毕在增加开发量根据本区域城市基础设施和市场需求变换调整分期开发开发量同时可根据本区域城中村改造进度来确定开发量。十项目经济及社会效益分析项目成本估算开发成本土地费用楼花转让费，项目转让方式为转让平方米楼花