际养老园‛这个项目研究最终目。第章概论我国在年代末就已经步入老龄化社会，年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中比重都在不断提高。丰县常驻人口万人，岁以上老龄人口占以上，且老龄人口每年继续以速度增长。随着人口老龄化程度加剧，老龄问题即老年人需求问题和人口老龄化所带来社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。因此，面对老龄化发展趋势和老年人口增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人生活质量，真正实现‚老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐‛。目前老年人提及最多问题是‚生活有人照料‛和‚看病就医方便‛。尊老敬老自古以来就是中华民族个传统美德，弘扬为老助老时代风尚，本着敬老爱老精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供个舒适宁静受敬重而温馨乐园。建立个老年居住交流老有所用公寓是大部分老年人心愿。老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足护理医疗膳宿及康体群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动游玩。老年公寓建成后既远离喧哗市区，又不远离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人起交流感情，让老人余生在这里得到真正幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。年月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全严峻挑战，预计到年全国老年人口将占总人口。而与此相对应是，中国养老制度极不完善，养老保险养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前养老压力面前，中国政府将对养老项目养老产业进行大量投入，凡涉及养老项目，政府都将予以大力扶持。而经济发展，人口快速流动也使‚养老‛或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报新型产业。年，中国老年经济潜力就已经达到了万亿元人民币，而全国万空巢无子女陪伴老年人口更是养老产业巨大支撑力量。以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合新型养老模式巨大需求。而目前，国内养老模式还不能适应形势发展。大量靠政府社区街道办福利院敬老院等养老未有侧重，各具特色。老年公寓开发呈现以下特点客户为中高经济实力老年人在北京上海广州等经济发达大城市，存在着批占当地老年人口总数将近以上中高收入老年群体，他们认为现在养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求新型养老模式。而老年社区能为这群体提供个性化居住条件和人性化服务内容。居家养老与社区服务相结合模式老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源孤寡老人和低收入家庭送养老人，不属于国家或集体创办社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美环境。入住老人可根据自己经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化居住条件和人性化服务内容，因此其住宅形式般要包括居家式私人住宅宿舍式酒店公寓以及医院式养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商‚盖楼卖房‛和普通养老机构出租床位，服务内容单‚旅店式‛运营模式不适合老年公寓正常经营。具有‚福利性事业市场化经营‛特点我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会‚低保‛‚五保‛等处于弱势老年人群养老问题，而对中高收入人群养老生活关注较少，只有些粗放政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营房地产开发混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应优惠，对于具有社会化养老性质老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走‚福利性事业市场化经营‛道路。投资额大资金回收期长老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人特点，有数据显示老年社区总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。另外老年公寓租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发最终目，而老年公寓则需要根据老年人市场需求多种形式，采取租售结合方式满足老年人入住，其中定比例住宅面积可以实现销售，另部分须满