还不是熟地，土地出让费为万元亩，共亩，土地费用为万元。建安工程费在该项目中，建安工程费按天地楼和单元楼建安费用计算，为元平方米，建筑面积为，则建安费用总价为万元。前期工程费前期工程费要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证，进行招投标，进行勘探设计。同时要协调好水电建筑等各单位，对噪音污染进行补偿等。因此，前期工程费用为万元。基础设施配套费基础设施配套费主要包括供水供电暖气煤气雨污水排水电信绿化小区道路建设等，总费用为万元。公共建筑配套费这里说公共建筑配套费包括商贸餐饮娱乐体育健身等了项目完整而建造设施，主要包括在会所及其附属建筑中，总费用为万元。不可预见费不可预见费按以上工程提取，共计划内万元。开发费用开发费用包括管理费用销售费用和财务费用。其中销售费用包括广告推广费市场推广费销售代理费销售手续费等，财务费用主要为利息，总共为元。开发总成本项目开发总成本为以上七项之和，共计万元，平均成本为元。收益分析经营方式确定为了更好地结合企业战略目标，实现短期利益和长期利益兼顾，综合考虑项目自身特点，应采用出售方式进行项目经营，在项目周边生活配套设施完备，能为本项目开发提供必须条件。二不利条件市场供应量增加，使房地产出了竞争状况年，城市房地产获得井喷式发展，但在需求被扩大同时，房地产供应量也出现急剧扩大情况，据设计统计，年除东盟国际港项目外还新出现了个项目，而且个项目在当年销售。年初在售楼盘统计名称占地亩总建筑面积总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业港住商内，年上半年始售祥福花园住三房四房林业局旁现售二期祥兴商业街商住两房商住两用商住市政府旁商住纯住福龙苑住商连排别墅套，二房三房，四房未定价，预计以上南北大道供电局对面目前未售金源住商楼中楼，四房，三房北大路号商套已售完城市规模有限，年市房地产市场竞争比年更激烈。市全市人口仅万，城区人口万含外来人口，城市规模属小城市级，目前已经在售项目土地总量约亩，总供应量估计在万平方米左右，虽然在年已经消化掉部份，但主要供应量会集中在年，因此，年市房地产行业竞争将比年激烈。本项目在开发定位上应考虑如何差异化，寻找市场空白点。城市发展速度与项目开发商业开发周期不符本项目处于城市郊区，与城市成熟区相比，周边生活商业支持力量尚无法与城市成熟区域相比，因此本项目进行商业开发定位时，应注意风险。周边环境问题本项目周边城市环境形象较散乱，没有统观感，如向住宅高端开发将受不利影响。第二章城市及房地产相关背景城市概况城市地理位置及未来发展年，国务院批准市为沿边对外开放城市，拥有国务院特区办批准国家级开发区边境经济合作区，并赋予特殊优惠政策。市地处广西壮族自治区西南端，素有中国南大门之称。境内有举世闻名友谊关，是我国九大名关之，也是唯边关。市西面与越南接壤，边境线长公里，市区中心与越南边界直线距离仅公里，与越南谅山市河内市距离分别是公里和公里，与广西首府南宁市高速公路相距公里。湘桂铁路和国道纵贯全境，并在友谊关附近分别与越南铁路公路对接，是欧州与东南亚洲际运输线枢纽，是贯通欧亚大陆桥。境内有铁路友谊关公路国家级口岸和平而关公路兼水路地方口岸和多个出入境通道，是我国通往越南及东南亚最大最便捷陆路通道，也是我国中越边境线上最大口岸城市。市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市。年月，越南总理潘文凯访华时向温家宝总理提出构建中国越南两廊圈构想，得到了我国政府积极响应，目前我国正积极构建两廊圈，即通过云南通往东盟两条经济走廊，个环北部湾经济圈，其中凭朋友占据着两廊圈中心位置，是国家重点建设中国东盟自由贸易区通道。年月，在中国东南亚陆路通道经济发展崇左论坛上，专家们提出建泛亚公路中东线新加坡吉隆坡曼谷万象荣市河内崇左南宁泛亚铁路东线新加坡吉隆坡曼谷万象河内崇左南宁设想并形成共识。泛亚公房管局登记为准。商品房住宅销售估算据政府房管局初步报数，年该市商品房销售登记约套，按每套万计，估计总销售额约万元间，商品房商铺估计年销售商铺楼盘有东盟商业港与金源，其万零担铺面元万停车元位天车位万万回收期万元万元年方式二通过部分物业使用权出售，回笼部分资金，减轻资金压力。预计仓库可通过物业使用权出售回笼资金。物业使用权出售回收元万元年租金收益仓库元万零担铺面元万停车元位天车位万万资金缺口万元万元万元资金回收万元年方案选择方式二首期资金投入为万元，资金回收期为年，年后年收入为万元。属于低成本运行回收期短项目。建议如选择仓储方向，可考虑方案二运营。三天地楼结合部分单元楼技术指标初设净用地面积约约亩约地块做天地楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元地块为单元楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元。销售收入万元投资估算因以三四层天地楼为主火灾报警车间燃气热力管道特种消防合计公辅设施检验设施空压站水处理总图生活福利设施不含棒材厂合计共计工程建设其他费用及预备费土地费工程静态投资资金筹措建设投资万元全部自筹。投资入股方式筹资。流动资金中，为铺底流动资金万元，投资入股方式筹资。为流动资金贷棒材，连铸坯断面，预留，长度米。钢铁料溶剂废钢辅助原材料等货物运入及炉渣等运出均考虑采用道路运输方式，炼钢铸坯采用热送方式到轧钢原料跨。表代表钢号化学成份表钢种代表钢号标准化学成分，碳素结构钢低合金结构钢优质碳素钢工艺流程炼钢工艺流程采用超高功率电炉精炼炉连铸，连铸坯采用热送辊道直送轧钢原料跨。电炉渣采用热泼渣方案。各类通过自卸卡车，运至电炉炼钢冶炼跨东侧厂房内。根据电炉炼钢配料要求，用废钢配料跨吊车将废钢装入大料篮中，经称重后通过料篮过跨车开到电炉跨，用吊车分二次装入电炉。电炉使用各种散状料和铁合金因品种较多，故本设计由汽车运至车间内，通过地下料仓电振给料机垂直皮带机水平皮带卸料小车高架料仓存放待用。生产中，根据生产要求进行称量，并通过加料皮带机加入受料点。辅助拉矫机电炉钢包回转台中间罐结晶器二次冷却装置拉矫机切前辊道火焰切割机切后及运输辊道出坯辊道翻钢机移钢机出坯中包升称量中间罐连续测温引锭杆及存放装置连续矫直二冷水自动控制铸坯收集床铸坯导向切割渣清除红外定尺信号分钢机热送辊道轧钢炉主要工艺设备电炉产量计算基本条件车间年日历天数天其中全年定检天生产故障天全厂大修及其它停产天数天全年非生产时间电炉年有效作业天数天电炉年有效作业率电炉年产钢水能力计算电炉平均出钢量电炉冶炼周期电炉年产钢水能力万可满足生产万以上钢水要求。精炼炉采用精炼炉，对电炉初炼后钢水进行全量处理，可以保证连铸对产品大纲中生产钢种成份，温度和钢水供应节奏要求，向连铸机提供合格钢水，同时在电炉和连铸机之间起到缓冲调节作用，稳定连铸机生产。连铸机本设计拟选用台机流方坯连铸机。铸机弧型半径浇注铸坯规格预留定尺长度拉速范围结晶器振动型式弹簧板导向短臂四连杆率。资金筹措与使用计划见附表。流动资金估算见附表。建设期和达产期本项目建设期年，达产期年，第年达产，第二年达产。经济评价评价依据及说明按照国家发展改革委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第三版发改投资号有关规定及国家现行财税法规进行经济效益分析。以新建棒材项目为计算与评价对象，计算和评价项目投入产出效益。本计算采用不含税价格。生产规模及产品品种。本项目年产螺纹钢及圆钢万吨，其中螺纹钢占，圆钢占。财务计算成本费用估算主要原材料为，由上游企业提供，价格为近期平均出厂价元吨。固定资棒材成品跨跨度，长，主要用来堆放棒材成品。内设工作制吊车二台，轨面标高在成品跨外侧布置高低压电气综合楼水处理设施等。投资估算及资金筹措投资估算静态投资估算表工程静态投资表工程或费用名称估算价值万元土地建筑工程设备安装工程其他费用总值炼钢厂轧钢厂土地亩工程静态投资合计设备增值税总投资估算表总投资估算表序号项目数值备注项目总投资建设投资自有资金支付铺底流动资金自有资金支付建设期利息二流动资金贷款贷款利率三经济评价总投资综合投资估算表综合投资估算表序号工程或费用名称估算价值万元备注建筑工程设备安装工程其他费用合计主要生产设施炼钢连铸系统炼钢车间座电炉座炉土建工程工艺设备及安装起重运输设备及安装耐火材料车间内部管道含连铸车间通风及空调设施电气传动设备及安装自动化仪表计算机电炉车间小计连铸土建工程工艺设备及安装操作更换件起重运输设备及安装耐火材料车间内部管道含在电炉部分通风及空调设施电气仪表连铸过程计算机系统连铸小计公辅设施水处理设施除尘设施厂区电力设施炼钢开关站电讯设施检化验设施全厂消防外部管网基础自动化总图合计炼钢连铸合计棒材厂主厂房土建主厂房车间内小房高架平台设备基础建构筑物小计工艺设备及安装起重运输设备及安装通风空调车间给排水电气传动及照明开关站电讯及